서울서부지방법원 2025타경51699. 홍은동 디에이원파크 6층 604호 오피스텔입니다. 소유자 사형택은 2020.03.05 매매를 원인으로 거래가액 260,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 말소기준은 2023.06.19 서울특별시서대문구의 압류이고, 이후 국세 압류·주택도시보증공사 가압류·강제경매개시결정·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기 순위만 보면 놓치는 핵심이 있습니다. 임차인 이은샘은 말소기준보다 앞선 2022.05.06 전입·점유와 2022.03.28 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 있습니다. 통상 구조라면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 커집니다. 실제 산식도 현재 회차 119,270,880원, 3회 유찰 시 154,356,704원, 4회 유찰 시 182,425,363원의 인수를 표시합니다. 다만 이 사건은 명세서상 잔액 포기·임차권등기 말소 조건이 있어 이은샘에 관한 실질 인수는 0원으로 처리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51699 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍은동 400-3 디에이원파크 6층 604호 · 서울특별시 서대문구 가좌로 111 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 전용 32.09㎡ · 철근콘크리트구조 지하1층/지상14층 중 6층 · 사용승인 2019.10.07 |
| 소유자 | 사형택 (2020.03.05 소유권이전 · 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 177,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 293,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력이 핵심
말소기준은 2023.06.19 서울특별시서대문구 압류입니다. 2023.08.22 국세 압류, 2023.09.08 주택도시보증공사 가압류 1,279,000,000원, 2024.05.10 이은샘의 주택임차권등기, 2025.07.14 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이은샘의 임차권등기는 뒤에 설정됐어도 실제 전입·점유가 2022.05.06이므로 대항력 판단은 그 선행 사실을 기준으로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 확약 적용 대상과 적용 밖 점유자를 분리
| 임차인 | 점유 / 조건 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은샘 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) 전입·점유 2022.05.06 · 확정일자 2022.03.28 | 293,900,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 언급 |
| 이민재 | 전부 · 전입신고일 미상 | 보증금 3,000,000원 월세 900,000원 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 주택도시보증공사는 별도 임차보증금을 추가한 임차인이 아니라 명세서에서 이은샘의 임차권승계인으로 언급됩니다. 따라서 이은샘의 보증금 293,900,000원을 주택도시보증공사 명의로 다시 더해 계산하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만, 표본 면적이 다르고 가격은 하락 추세
디에이원파크 실거래 자료는 2건입니다. 다만 실거래 표본의 전용면적은 25.44㎡이고 본건은 32.09㎡여서 동일 면적 직접 비교가 아닙니다. 따라서 최저가가 최근 거래의 65.9%라는 수치를 그대로 “시세 대비 확정 할인율”로 해석하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 25.44㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2023.06 | 25.44㎡ | 13 | 291,000,000원 |
| 전체 평균 | 25.44㎡ | 2건 | 280,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 25.44㎡ | 1건 | 270,000,000원 |
가격 판단에서는 과거 전체 평균 280,500,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 270,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 최저가 177,920,000원은 최근 12개월 평균의 65.9%입니다. 다만 최근 가격이 과거보다 -7.2% 하락했고, 본건과 실거래 표본의 전용면적도 다릅니다. 따라서 “실질취득 177,920,000원이 참고 거래보다 낮다”는 사실은 유효하지만, 이를 곧바로 동일 조건 시세 대비 할인으로 단정하지 않는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 177,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,290,880원 |
| 1. 임차인 이은샘 보증금 | 293,900,000원 | 174,629,120원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 293,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식만 보면 이은샘의 미배당액 119,270,880원이 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 이 금액은 잔액 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하기 전의 룰상 수치입니다. 명세서 조건이 충족되는 경우 이은샘 관련 실질 인수는 0원입니다. 이 판단은 별도 임차인 이민재에게는 적용되지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 인수가 커지는 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 177,920,000원 | 119,270,880원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 142,336,000원 | 154,356,704원 |
| 4회 유찰 · 40.96% | 113,868,800원 | 182,425,363원 |
이 표가 보여주는 것은 대항력 임차인 사건의 전형적 함정입니다. 낙찰가가 낮아질수록 미배당액이 커져 매수인 인수액이 증가합니다. 다만 이 사건에서는 이은샘에 대한 포기·말소 조건이 적용되므로 위 룰상 인수액을 실제 취득비용에 그대로 더하면 안 됩니다. 유찰 횟수가 늘어도 이은샘 관련 주된 인수는 조건 충족 시 실질 0원이라는 결론이 유지됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 명지초등학교 남서측 인근. 주위는 아파트 단지, 학교, 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 사용승인일은 2019.10.07입니다.
- 도로. 본건 동측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·도시지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 포함되고 대로3류에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가 6,056,000원/㎡, 토지면적 666.4㎡, 지형은 평지·가로장방, 도로접면은 광대로한면입니다.
- 환금성. 디에이원파크는 12세대이고 실거래 표본은 2건입니다. 경매 평균 유찰 횟수는 3.2회로 기록돼 있어 가격 할인과 별개로 출구 유동성은 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 이은샘과 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 이민재 전입일 확인. 보증금 3,000,000원·월세 900,000원의 별도 점유자이므로 전입세대열람 등으로 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 이은샘 보증금 293,900,000원과 임차권승계인 주택도시보증공사를 별도의 두 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 가격 비교는 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균 및 최신 거래는 270,000,000원이고 최근 추세는 -7.2%입니다. 전체 평균 280,500,000원만 기준으로 가격 메리트를 과대평가하지 마세요.
- 면적 차이 반영. 본건은 32.09㎡, 확인된 실거래는 25.44㎡이므로 실거래 대비 65.9% 수치는 직접 동일면적 비교가 아닙니다.
- 오피스텔 환금성 점검. 12세대 규모와 평균 3.2회 유찰 기록을 감안해 재매각 가능성과 예상 보유기간을 함께 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·전입관계와 매각조건을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “큰 인수는 확약으로 사라졌지만, 작은 미상 위험은 남아 있다”
이 사건을 단순히 배당표만 보고 보면 현재 회차에서 119,270,880원을 떠안는 대항력 임차인 인수형입니다. 하지만 명세서 비고까지 읽으면 결론이 바뀝니다. 이은샘과 임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 주된 인수는 실질 0원입니다. 그 결과 현재 회차의 실질취득 기준은 우선 최저매각가 177,920,000원으로 보는 것이 맞습니다.
가격만 놓고 보면 최신 거래와 최근 12개월 평균 270,000,000원보다 낮은 수준이지만, 실거래 전용면적은 25.44㎡로 본건 32.09㎡와 다르고 최근 추세도 -7.2% 하락입니다. 이미 2회 유찰됐고 단지 경매 평균도 3.2회 유찰로 나타납니다. 여기에 이민재의 전입일 미상이라는 별도 임차 리스크가 남습니다. 그래서 이 물건은 “확약으로 큰 폭탄은 제거됐지만, 권리 확인과 환금성 검토를 끝내야 비로소 가격 메리트를 평가할 수 있는 오피스텔”로 보는 것이 적절합니다.
