서울서부지방법원 2025타경51710. 홍은동 디에이원파크 8층 802호 오피스텔입니다. 소유자 박진수는 2020.02.17. 거래가 260,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이나 가압류가 아니라 김아영의 265,000,000원 임차권입니다. 전입일은 2020.03.20., 임차권등기는 2024.01.30.이고, 현재 말소기준으로 계산된 2025.07.17. 강제경매개시결정보다 앞서므로 등기상으로는 매수인 인수형입니다.
하지만 이 사건은 일반적인 선순위 임차권 경매와 결론이 다릅니다. 매각물건명세서 비고에 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 따라서 김아영 임차권에 관한 룰상 인수액 265,000,000원을 실제 매수인 부담으로 더하지 않고, 본 매각조건을 적용한 실질 인수액은 0원으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51710 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍은동 400-3 디에이원파크 8층 802호 · 도로명 서울특별시 서대문구 가좌로 111 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 오피스텔로 이용 중 · 14층 건물 내 8층 802호 |
| 사용승인 | 2019.10.07. |
| 소유자 | 박진수 · 2020.02.17. 소유권 취득 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 181,120,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 ‘조건부 해소’
2019.10.11. 설정된 신목신용협동조합 근저당권 5,160,000,000원은 2019.12.23. 이미 말소됐습니다. 이후 박진수가 2020.02.17. 소유권을 취득했고, 2022.12.20. 민간임대주택등기가 추가됐습니다. 현재 금전적 인수 위험의 중심은 2024.01.30. 등기된 김아영의 265,000,000원 주택임차권입니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·매각조건 |
|---|---|---|---|---|
| 김아영 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 265,000,000원 | 대항력 있음 전입 2020.03.20. | 우선변제 없음 | HUG 승계 언급 포기·말소 조건 |
실제 임차인은 김아영 1명으로 봅니다. 2024.07.05.의 을구 3-2는 새로운 임차인이 아니라 을구 3번 임차권의 경정등기로, 임대차계약일자를 경정한 기록입니다. 별도의 보증금을 더해 중복 계산하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 ‘동일면적 비교’가 아니다
디에이원파크의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 280,500,000원이지만 가격 판단은 과거 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 표본을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 270,000,000원, 최신 거래 역시 2025.03.의 270,000,000원이고 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 -7.2%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 25.44㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2023.06 | 25.44㎡ | 13 | 291,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 25.44㎡ | 1건 | 270,000,000원 |
매각조건을 반영한 현재 실질취득 181,120,000원은 최근 12개월 평균 270,000,000원의 67.1%입니다. 가격 숫자만 놓고 보면 최근 거래보다 88,880,000원 낮습니다. 감정가 283,000,000원은 최신 거래 270,000,000원보다 13,000,000원 높습니다.
또한 디에이원파크는 총 12세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다. 현재 물건도 이미 2회 유찰된 상태입니다. 소규모 오피스텔이라는 점과 거래 표본의 부족을 감안하면 환금성 판단은 가격 할인폭만으로 끝내기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 181,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,335,680원 |
| 임차인 김아영 보증금 | 265,000,000원 | 0원 |
| 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 177,784,320원 |
| 미배당액 | - | 87,215,680원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 주택도시보증공사 청구 265,000,000원 중 177,784,320원이 배당되고 87,215,680원이 미배당됩니다. 일반적인 선순위 임차권 구조라면 미배당 보증금이 매수인 인수 위험으로 이어지지만, 본건은 임차인 및 임차권승계인이 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 룰상 임차보증금 265,000,000원과 달리 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 조건부 인수 0원이라 낙찰가가 실질취득을 결정
| 회차 | 매각가 | HUG 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 181,120,000원 | 177,784,320원 | 87,215,680원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 144,896,000원 | 142,067,456원 | 122,932,544원 |
| 4회 유찰 시(41%) | 115,916,800원 | 113,493,965원 | 151,506,035원 |
유찰이 진행될수록 주택도시보증공사의 미배당액은 커집니다. 그러나 본건 매각조건이 동일하게 유지되는 한 그 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 것이 아니라, 임차인 및 임차권승계인이 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 구조입니다. 따라서 이 사건은 일반적인 대항력 인수형과 달리 낙찰가 하락이 곧 실질취득액 하락으로 연결되는 조건부 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔로 이용 중입니다. 2019.10.07. 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물 내 8층 802호입니다.
- 입지. 서울특별시 서대문구 홍은동 명지고등학교 남동측 인근으로, 단독주택·오피스텔·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 북동측으로 폭 약 27미터 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 6,056,000원/㎡입니다. 토지면적은 666.4㎡이고 대로3류에 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 디에이원파크는 12세대이며 확인된 실거래는 2건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 최우선 확인. 김아영 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 현재 매각에서도 그대로 적용되는지 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
- 265,000,000원 중복 계산 금지. 조건이 적용되면 실질 인수는 0원입니다. 반대로 조건이 없다면 최저가가 아니라 룰상 실질취득 약 265,000,000원을 기준으로 다시 판단해야 합니다.
- 임차인 수 확인. 실제 임차인은 김아영 1명이며 2024.07.05. 기록은 을구 3번 임차권의 경정등기입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.20. 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 효력을 원본에서 확인하세요.
- 시세 표본 주의. 대상 면적 32.7㎡와 거래 표본 25.44㎡가 일치하지 않습니다. 67.1%라는 숫자만으로 정확한 할인율이라고 단정하지 마세요.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래는 이전 거래 대비 -7.2% 추세입니다. 전체 평균 280,500,000원보다 최근 12개월 270,000,000원과 최신 거래를 우선해서 보세요.
- 환금성 확인. 12세대 소규모 오피스텔이고 확인된 실거래가 적으며 평균 유찰 횟수도 3.1회입니다. 향후 매도 가능성과 거래 속도를 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권 265,000,000원”보다 중요한 한 줄
이 사건은 등기만 보면 피해야 할 전형적인 대항력 임차권 인수형처럼 보입니다. 김아영의 보증금은 265,000,000원이고 전입일은 2020.03.20., 말소기준인 2025.07.17. 강제경매개시결정보다 빠릅니다. 현재 최저가 181,120,000원보다 보증금이 크기 때문에 조건이 없다면 싸 보이는 최저가에 현혹돼서는 안 됩니다.
하지만 이 물건에는 결정적인 매각조건이 있습니다. 임차인과 임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이를 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 181,120,000원입니다. 최근 12개월 거래 270,000,000원 대비 67.1%라는 가격 차이도 존재합니다.
다만 가격 측면을 과도하게 낙관할 이유도 없습니다. 최근 거래 흐름은 -7.2%이고, 대상 32.7㎡와 확인된 거래 25.44㎡는 면적이 일치하지 않으며 최근 12개월 거래도 1건뿐입니다. 여기에 12세대 소규모 오피스텔, 평균 유찰 3.1회라는 환금성 지표까지 감안하면 이 물건은 권리위험이 매각조건으로 크게 해소된 대신 시세 검증과 환금성 확인이 중요한 조건부 가격형으로 보는 것이 적절합니다.
