최저가 51,450,000원의 착시 — 대항력 보증금을 더하면 실질취득은 176,326,100원

대구지방법원 2025타경3840. 포항시 북구 장성동 장성동롯데아파트 105동 15층 1504호, 전유면적 59.99㎡ 아파트입니다. 표면상으로는 감정가 150,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 51,450,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 이 사건은 최저가만으로 경제성을 판단할 수 없습니다. 임차인 김나영은 2022.01.27 확정일자를 받고 2022.02.24 전입·점유를 시작했으며, 2024.02.26 보증금 175,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정은 그보다 늦은 2025.06.11이므로 임차권은 매수인에게 대항할 수 있고, 매각물건명세서도 배당에서 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

현재 최저가 51,450,000원에서 집행비용 1,326,100원을 제외하면 임차인에게 돌아가는 예상배당은 50,123,900원입니다. 보증금 175,000,000원 중 나머지 124,876,100원은 매수인이 부담합니다. 따라서 실질취득액은 51,450,000원 + 124,876,100원 = 176,326,100원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인 배당액이 줄고 인수액이 늘어, 총취득 부담은 보증금 175,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 소멸된 옛 권리와 살아 있는 임차권을 구분해야 한다

국민은행 근저당권 39,000,000원은 2018.02.02 말소됐고, 케이티링커스주식회사의 전세권 130,000,000원은 2021.03.10 말소됐으며, 하동수의 전세권 160,000,000원도 2022.02.24 말소됐습니다. 이 세 권리는 현재 매수인이 인수하는 권리가 아닙니다. 반면 김나영의 주택임차권등기는 말소되지 않은 채 경매개시결정보다 앞서 존재하며, 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액이 실제 인수 대상입니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

② 시세 비교 — 최저가 38.7%가 아니라 실질취득 132.7%로 봐야 한다

롯데낙천대 동일 면적 59.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 평균은 132,875,000원, 최신 거래는 2026.04의 130,000,000원입니다.

현재 최저가 51,450,000원만 비교하면 최근 평균의 38.7%로 보입니다. 하지만 이는 인수금액을 제외한 숫자입니다. 실제 부담 176,326,100원은 최근 12개월 평균보다 43,451,100원 높고, 평균의 132.7%입니다. 최신 거래 130,000,000원과 비교하면 46,326,100원 높아 135.6%에 해당합니다. 감정가 150,000,000원보다도 26,326,100원 높은 구조입니다.

③ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)

임차인 김나영은 예상 배당 50,123,900원을 받고도 보증금 124,876,100원이 남습니다. 매각물건명세서에 따라 이 잔액은 매수인이 인수합니다. 주택도시보증공사는 김나영의 보증금반환채권 양수인이므로 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에서 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트벽식구조 20층 건물 중 15층 1504호입니다. 사용승인일은 2004.03.26, 향은 동향입니다.
• 입지. 포항시 북구 장성동 장흥초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·야산 임야 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고, 인근 버스 승강장과 간선도로 접근성으로 보아 대중교통 사정은 비교적 편리한 편입니다.
• 단지 규모. 롯데낙천대는 820세대이며, 동일 면적 59.99㎡의 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다.
• 도로·토지. 단지는 북동측·동측·남측·서측 왕복 2차선 포장도로와 접하며, 대체로 평탄한 사다리형 토지를 아파트 부지로 이용 중입니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역이며, 공시지가는 860,600원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 급배수·위생·승강기·소방·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아닌 총부담으로 계산. 현재 회차의 실질취득액은 최저가 51,450,000원과 인수액 124,876,100원을 합한 176,326,100원입니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 4회 유찰 시 실질취득 176,048,270원, 5회 유찰 시 175,853,789원으로 총부담은 거의 줄지 않습니다.
• 임차권 원본 확인. 김나영의 임대차계약일·전입일·점유개시일·확정일자·임차권등기 및 배당요구 내역을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 대조해야 합니다.
• 채권양수 관계 확인. 주택도시보증공사가 김나영의 보증금반환채권 양수인인 만큼, 채권양도 범위와 배당 이후 말소·인도 처리 조건을 확인해야 합니다.
• 명도와 현재 점유 확인. 임차권등기 여부만으로 현재 점유 상태가 확정되지는 않으므로 현황조사와 현장 확인을 통해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 점검해야 합니다.
• 시세 상한 설정. 최근 평균 132,875,000원과 최신 거래 130,000,000원보다 실질취득액이 높으므로 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 가점을 부여하면 안 됩니다.

맺으며 — “유찰이 거듭돼도 싸지지 않는 물건”

이 물건의 핵심은 51,450,000원이라는 최저가가 아닙니다. 김나영의 대항력 있는 보증금 175,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않아, 현재 회차에서는 124,876,100원을 매수인이 인수합니다. 그 결과 실질취득액은 176,326,100원으로 올라가 최근 12개월 평균 132,875,000원의 132.7%, 최신 거래 130,000,000원의 135.6%가 됩니다.

과거 근저당권과 전세권은 말소돼 권리관계의 중심이 아니며, 실제 판단 대상은 김나영의 임차권 하나입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 임차보증금반환채권 양수인이므로 별개의 두 번째 임차보증금으로 합산하지 않지만, 매각물건명세서가 명시한 미배당 잔액 인수 책임은 사라지지 않습니다. 세 차례 유찰됐다는 사실도 가격 메리트가 아니라, 낮은 최저가와 높은 실질취득액의 간극을 보여줄 뿐입니다. 결론은 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 이상인 대항력 인수형입니다.