부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경51782 · 서울서부지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 47.61㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회

216,000,000원 2억 1,600만 감정가 270,000,000원

감정가의 80% ▼ 20% 할인

다음 매각기일

07-28

서울서부지방법원 10:00

입찰 보증금

2,160만원

최저가의 10% · 21,600,000원

실거래 대비

▼ 3.3% 시세 이하

같은 평형 직전 3건 평균 2.23억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 20% 할인 서울특별시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 있는 임차권등기로 보증금 일부 인수 위험이 남아 있으며 가격은 실질취득 기준 검토가 필요합니다.

가격 최저가 216,000,000원은 최근 거래 평균 211,500,000원의 102.1%로 시세보다 높음
자금 입찰보증금 21,600,000원 · 예상 인수액 17,824,000원
리스크 이승일 임차인 보증금 230,000,000원 중 미배당분 매수인 인수 가능

한 줄 평 임차권등기된 대항력 임차인이 존재합니다. 배당으로 대부분 회수되지만 17,824,000원은 매수인 인수 가능성이 있습니다. 최저가 2.16억만 보고 판단하면 안 되고 실질취득가(낙찰가+인수액) 기준으로 봐야 합니다.

감정가

270,000,000원

다세대

최저가

216,000,000원

1회 유찰

실질취득

233,824,000원

인수 17,824,000원 반영

핵심지표

시세 102.1%

최근거래 대비

서울서부지방법원 2025타경51782. 은평구 구산동 유니온빌 402호 다세대주택입니다. 권리 분석의 핵심은 단순한 근저당보다 대항력 있는 임차권등기입니다. 임차인 이승일의 보증금은 230,000,000원이며 전입·확정일자가 확인되어 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 판단됩니다.

현재 회차 최저가는 216,000,000원이지만 배당에서 임차보증금 전액이 회수되지 않으면 부족분은 매수인이 부담할 수 있습니다. 따라서 단순 낙찰가가 아니라 실질취득 기준으로 가격을 비교해야 합니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경51782 (강제경매)
소재지	서울특별시 은평구 구산동 206-16 유니온빌 4층402호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 방3·주방겸식당·거실·욕실겸화장실·발코니
소유자	김영미
감정가 / 최저가	270,000,000원 / 216,000,000원
신청채권자 / 청구	주식회사 국민행복기금 / 17,307,033원
매각기일	2026.07.28

① 권리 흐름 — 임차보증금 인수 여부가 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차권등기

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
이승일	230,000,000원	有	가능	17,824,000원 가능

⚠️ 매수인 인수 위험 예상 매각가 216,000,000원 기준 임차인 배당액은 212,176,000원입니다. 보증금 230,000,000원과의 차액 17,824,000원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득으로 판단

유니온빌 최근 거래는 2건이며 평균 거래가는 211,500,000원입니다. 현재 최저가 216,000,000원은 최근 거래 평균의 102.1%로 시세보다 높습니다.

거래월	전용	층	거래가
2022.04	45.18㎡	7층	255,000,000원
2021.07	49.17㎡	6층	168,000,000원
최근 거래 평균			211,500,000원

대항력 임차보증금 인수 가능성을 반영하면 현재 회차 실질취득은 233,824,000원입니다. 따라서 최저가 기준으로 “저렴하다”고 보기 어렵습니다.

배당 분배 (최저가 216,000,000원)

감정가 / 실질취득 vs 거래

실질취득 기준으로 최근 거래 평균 대비 가격 검토 필요

④ 예상배당표

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,824,000원
임차인 이승일 보증금	230,000,000원	212,176,000원
서민금융진흥원 가압류	13,056,798원	0원
국민행복기금 경매개시	17,307,033원	0원

⑤ 입찰 체크리스트

임차보증금 확인. 대항력 있는 이승일 임차인의 부족 배당액 17,824,000원 인수 가능성을 반드시 반영해야 합니다.
가격 기준. 최저가 216,000,000원이 아니라 실질취득 233,824,000원을 기준으로 비교해야 합니다.
하자 확인. 매각물건명세서상 일부 외벽 누수 가능성이 언급되어 있어 현장 확인이 필요합니다.
환금성. 유니온빌은 총 12세대 규모로 거래 표본이 제한적입니다.

맺으며 — “최저가가 전부가 아니다”

이 물건의 핵심은 권리 소멸 여부가 아니라 대항력 임차인의 잔여 보증금입니다. 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가할 수 있어 총 취득비용은 크게 줄지 않습니다. 현재 최저가는 최근 거래 평균보다 높고, 실질취득 기준에서는 추가 할인 여지가 필요한 물건입니다.

부동산강제경매

깨끗한 권리가 아니다 — 대항력 임차보증금이 남는 은평 유니온빌 402호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금 인수 여부가 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차권등기

③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득으로 판단

④ 예상배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가가 전부가 아니다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (14장)

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