서울서부지방법원 2025타경51801. 마포구 성산동 금창타워 8층 801호 오피스텔로, 감정상 실제 이용상태는 주택(거실 겸 침실 1·욕실 겸 화장실 1·주방)입니다. 지상 9층 건물의 8층에 있고, 소유자는 이은찬입니다. 현재 최저매각가는 감정가 169,000,000원의 80%인 135,200,000원으로 한 차례 유찰된 상태입니다.
권리관계의 특징은 현재 살아 있는 선행 담보권이나 임차권보다 이미 정리된 과거 권리가 많다는 점입니다. 우리은행 근저당, 과거 가압류·압류, 현민혜 명의의 주택임차권은 모두 등기상 말소됐습니다. 현 경매는 2025.08.21 문준현의 강제경매개시결정으로 진행되고 있으며, 매각대금 135,200,000원을 가정한 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51801 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 성산동 123-8 금창타워 8층 801호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주택(거실 겸 침실1·욕실 겸 화장실1·주방) · 지상 9층 중 8층 |
| 소유자 | 이은찬 (2021.09.27 재산분할, 2021.10.15 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 135,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 문준현 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 과거 임차권까지 이미 말소
현재 확인되는 임차인은 없습니다. 과거에는 현민혜 명의로 보증금 170,000,000원의 주택임차권이 등기돼 있었고, 임대차계약일 2021.02.25, 주민등록일·점유개시일 2021.03.08, 확정일자 2021.02.25로 기재됐습니다. 그러나 이 임차권은 2025.10.24 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 계산상 그 보증금을 매수인이 승계하는 구조가 아니며 예상 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 시세 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차의 최저매각가는 135,200,000원으로 감정가 169,000,000원의 80%입니다. 숫자만 보면 33,800,000원 낮아졌지만, 이 물건에 대한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 부적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,692,800원 |
| 1. 경매개시결정 · 문준현 | 170,000,000원 | 132,507,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 170,000,000원 중 132,507,200원이 배당되고 37,492,800원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의중앙선 가좌역 남서측 인근이며 주택과 상가가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용. 공부상 오피스텔이나 실제 감정 이용상태는 주택이며, 거실 겸 침실 1·욕실 겸 화장실 1·주방 구조입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 9층 건물의 8층 801호이며 전기·위생급배수·화재탐지·승강기·주차설비가 구비돼 있고 관리상태는 보통입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 부정형 평지이며 주거용 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 5,180,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측과 남동측으로 각각 약 18m, 5m 포장도로에 접합니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문 및 점유자 부재로 내부를 직접 확인하지 못해 이용상황과 내부구조는 현황도면 및 외부 관찰을 바탕으로 기재됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 점유 재확인. 현재 임차인 정보는 없지만 현장조사 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 매각기일 전 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 과거 임차권 말소 확인. 현민혜의 170,000,000원 주택임차권은 2025.10.24 말소된 상태입니다. 입찰 전 최신 등기부에서 말소 상태를 다시 대조하세요.
- 실거래 시세 확인. 최저가 135,200,000원이 감정가보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트가 입증되지는 않습니다. 동일 건물·인근 유사 오피스텔의 최신 거래를 확인해야 합니다.
- 주택 이용 리스크. 공부상 오피스텔이고 감정상 주택으로 이용 중이므로 실제 이용상태와 관련 행정·세무 사항을 확인하세요.
- 매각대금 시나리오. 현재 135,200,000원에서 신청채권 미배당은 37,492,800원이며, 2회 유찰 시 64,154,240원, 3회 유찰 시 85,429,504원으로 증가합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 미확정
이 물건의 장점은 권리관계가 비교적 명료하다는 데 있습니다. 과거 근저당과 압류는 말소됐고, 보증금 170,000,000원의 주택임차권도 2025.10.24 이미 말소됐습니다. 현재 회차 계산에서 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 감정가 169,000,000원에서 한 차례 유찰돼 135,200,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 가격 경쟁력이 입증되지 않습니다. 최근 실거래 근거가 없기 때문입니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격은 추가 검증”입니다. 2026.09.01 입찰 전 최신 점유현황과 실거래 비교를 끝낸 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
