부동산임의경매

2025타경51812 · 서울서부지방법원 · 건물
철근콘크리트조 45.870㎡

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

516,480,000원 5억 1,648만 감정가 807,000,000원

감정가의 64% ▼ 36% 할인

다음 매각기일

09-01

서울서부지방법원 10:00

입찰 보증금

5,164만원

최저가의 10% · 51,648,000원

감정가 대비

▼ 36.0% 싸게 매수

감정가 8.07억원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 36% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 서울특별시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 인수 위험은 없지만 채권 미배당 구조와 기타 용도 이용상태 확인이 필요한 경매 물건입니다.

가격 최저매각가 516,480,000원 · 감정가 807,000,000원의 64% (2회 유찰 후)
자금 입찰보증금 약 51,648,000원 · 매수인 인수액 0원
리스크 근저당·가압류는 소멸하나 현재 배당표상 107,665,755원 채권 부족 발생

한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 현재 회차는 감정가 대비 64%까지 내려온 상태로, 배당표상 근저당·가압류 채권 일부가 미배당되는 구조입니다. 권리는 깨끗하지만 용도(노인복지시설)와 환금성 확인이 핵심입니다.

감정가 / 최저가

807,000,000원

516,480,000원 · 2회 유찰

현재 낙찰 기준

516,480,000원

감정가 64%

매수인 인수

0원

임차인 없음

핵심지표

미배당 107,665,755원

채권 부족 구조

서울서부지방법원 2025타경51812. 서울 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 8층 805호입니다. 등기상 말소기준권리는 2023년 설정된 지도농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 오케이대부캐피탈 근저당, 압류, 삼성카드 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 직접 인수하는 권리는 없습니다.

다만 일반 아파트와 달리 감정 이용상태가 교육연구및복지시설(노인복지시설)로 확인됩니다. 가격만 보고 접근하기보다 실제 사용현황과 환금성을 확인해야 하는 물건입니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경51812
소재지	서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 8층 805호
물건종류 / 이용상태	기타 · 교육연구및복지시설(노인복지시설)
소유자	박종철
감정가 / 최저가	807,000,000원 / 516,480,000원
신청채권 / 청구액	107,857,533원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

2023.10.26 설정된 지도농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 대항력 임차인 인수 문제는 없습니다.

② 배당 구조 — 채권 일부 미배당

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	7,564,800원
지도농업협동조합 근저당	208,800,000원	208,800,000원
지도농업협동조합 근저당	252,000,000원	252,000,000원
오케이대부캐피탈교대 근저당	150,000,000원	48,115,200원
삼성카드 가압류	5,780,955원	0원
소유자 교부	-	0원

현재 매각가 516,480,000원 기준 총 채권 616,580,955원 중 508,915,200원이 배당되고, 107,665,755원은 부족합니다. 이 부족분은 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다.

매각대금 배분

회차별 미배당

유찰 후 가격이 내려갈수록 채권 미충족액은 증가합니다.

③ 입지·이용성 검토

위치. 서울특별시 은평구 녹번동 은평구청 동측 인근으로 아파트·다세대주택·근린생활시설·공공시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 3호선 녹번역 및 노선버스정류장이 소재하며 차량 출입이 가능합니다.
용도. 교육연구및복지시설(노인복지시설)로 이용 중이며 일반 주거용 물건과는 환금성 판단 기준이 다릅니다.
규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등 토지이용 제한이 확인됩니다.

④ 입찰 체크리스트

권리 확인. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하므로 인수 위험은 낮습니다.
용도 확인. 노인복지시설 이용 상태이므로 실제 활용 가능성과 전환 여부를 확인해야 합니다.
배당 구조. 채권 미배당은 매수인 부담이 아니지만 이해관계 구조 확인이 필요합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만 용도가 변수”

이 물건은 임차인 인수 위험이 없고 말소기준 이후 권리가 소멸하는 구조라 권리분석 자체는 단순합니다. 하지만 현재 이용상태가 노인복지시설인 기타 물건이라는 점, 그리고 배당표상 채권 미배당이 발생하는 구조라는 점을 함께 봐야 합니다. 권리는 안전하지만, 가격과 활용성이 낙찰 판단의 핵심입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-23	유찰	8억 700만원
2	2026-07-28	유찰	6억 4,560만원
3	2026-09-01	대기	5억 1,648만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 배당 부족과 용도 확인이 필요한 물건 — 시니어캐슬 클라시온 805호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

② 배당 구조 — 채권 일부 미배당

③ 입지·이용성 검토

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 정리되지만 용도가 변수”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (4장)

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