서울서부지방법원 2025타경51836. 서울 마포구 신공덕동 모던하우스 2동 4층 401호의 다세대주택입니다. 감정가는 349,250,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 223,520,000원입니다. 표면적으로는 감정가보다 크게 낮아졌지만 이 사건의 승부처는 유찰률이 아니라 임차권 인수 구조입니다.
임차권자 박문헌은 2020.09.29 전입·점유를 시작했고 보증금은 338,000,000원입니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2023.04.04 정남순 가압류입니다. 매각물건명세서에도 을구 순위 3번 주택임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 223,520,000원만 내고 끝나는 물건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51836 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 신공덕동 5-38 모던하우스 2동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 28.59㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건 내 4층 401호 |
| 사용승인일 | 2019.11.11 |
| 소유자 | 이순종 · 2023.08.03 매매 · 거래가액 338,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 349,250,000원 / 223,520,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 338,189,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 제시외 건물 | 판넬조 판넬지붕 약 2.25㎡ 주택일부 · 판넬조 판넬지붕 약 1.5㎡ 주택일부 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 전입이 빠르다
이 사건의 말소기준권리는 2023.04.04 정남순 가압류 79,975,246원입니다. 이후의 압류·가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 박문헌의 주민등록일자와 점유개시일자는 2020.09.29로 말소기준보다 앞섭니다. 을구 주택임차권등기는 2024.10.02 접수됐지만, 등기 내용 자체에 임대차계약일자·전입·점유 및 보증금 338,000,000원이 기재돼 있고 매각물건명세서도 매수인 인수 가능성을 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박문헌 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 338,000,000원 | 2020.09.29 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 미변제 잔액 인수 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 배당요구는 2024.10.02 접수됐지만, 배당표상 임차인에게 배당되는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다. 매각물건명세서에는 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있어 명도와 보증금 반환 문제를 분리해서 볼 수 없는 사건입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 338,000,000원으로 비교
모던하우스는 16세대, 사용승인일 2019.11.11이고 대상 전용면적은 28.59㎡입니다. 확인된 거래는 3건이며 전체 평균은 342,000,000원입니다. 다만 가격 판단에서는 과거 평균보다 최근 자료를 우선합니다. 최근 12개월 거래는 2025.12 · 355,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 355,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전보다 5.8% 상승으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 28.85㎡ | 3 | 355,000,000원 |
| 2023.08 | 28.59㎡ | 4 | 338,000,000원 |
| 2022.05 | 28.85㎡ | 3 | 333,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 342,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 355,000,000원 |
현재 최저가 223,520,000원은 최근 12개월 평균의 63.0%로 표시되지만, 대항력 인수형에서는 이 비율을 가격 메리트 판단에 사용하면 안 됩니다. 실제 비교 기준인 임차보증금 338,000,000원은 2023.08 본건과 같은 전용 28.59㎡·4층 거래가액 338,000,000원과 동일하고, 최근 12개월 및 최신 거래 355,000,000원보다는 낮습니다. 즉 가격 차이는 있지만, “2.2352억에 취득한다”는 식의 할인 해석은 잘못입니다.
③ 예상배당표 (매각가 223,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,929,280원 |
| 임차인 박문헌 보증금 | 338,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 정남순 | 79,975,246원 | 79,975,246원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 페퍼저축은행 | 37,442,465원 | 37,442,465원 |
| 4. 가압류 · 주식회사다올저축은행 | 21,523,544원 | 21,523,544원 |
| 5. 경매개시결정 · 박문헌 | 338,189,000원 | 80,649,465원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 477,130,255원, 배당액은 219,590,720원, 미배당은 257,539,535원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 임차보증금은 배당표에서 0원으로 잡혀 있고 매각물건명세서에는 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 실질취득 기준은 달라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 223,520,000원 | 219,590,720원 | 257,539,535원 | ≈ 338,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 178,816,000원 | 175,512,576원 | 301,617,679원 | ≈ 338,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 143,052,800원 | 140,250,061원 | 336,880,194원 | ≈ 338,000,000원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건 내 4층 401호입니다.
- 입지. 서울공덕초등학교 북동측 인근으로 아파트단지·단독주택·다세대주택과 공공기관·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 공덕역(5·6호선, 경의중앙선)이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 8필지 일단의 부정형 토지이며 다세대주택·근린생활시설 건부지로 이용 중이고 북동측 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 6,902,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없지만, 제시외 건물 2.25㎡와 1.5㎡가 소재합니다.
- 환금성. 모던하우스는 16세대이고 확인된 실거래는 3건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 11.5회, 낙찰률 0.0%가 표시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 배제. 223,520,000원이 아니라 대항력 보증금 338,000,000원을 실질취득 기준으로 시세와 비교하세요.
- 임차권 원본 확인. 박문헌의 임대차계약일자, 2020.09.29 전입·점유, 보증금 338,000,000원 지급내역과 임차권등기명령 원본을 대조해야 합니다.
- 관계인 확인. 임차권자와 강제경매 채권자가 모두 박문헌으로 표시됩니다. 경매채권 338,189,000원의 발생원인과 임차보증금 338,000,000원의 관계를 확인해야 합니다.
- 배당·인수 재계산. 매각물건명세서가 미변제 보증금 잔액 인수를 명시하므로 실제 배당표 확정 결과를 기준으로 매수인 부담을 다시 계산해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 판넬조 판넬지붕 약 2.25㎡ 및 약 1.5㎡ 주택일부가 매각에 포함되는 것으로 기재돼 있습니다.
- 환금성 보수적 평가. 16세대 규모와 평균 유찰 11.5회·낙찰률 0.0% 통계를 감안해 출구가격과 매각기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 실거래 표본 확인. 전체 거래 3건, 최근 12개월 1건이므로 355,000,000원을 단일 확정 시세로 단정하지 말고 대상 호수 상태와 함께 판단해야 합니다.
맺으며 — “2.2352억 낙찰”이 아니라 “3.38억 실질취득”으로 봐야 한다
이 사건은 유찰 횟수만 보면 감정가 349,250,000원에서 최저가 223,520,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 임차인 박문헌은 말소기준권리보다 앞선 2020.09.29 전입·점유를 갖고 있고, 보증금은 338,000,000원입니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
따라서 투자 판단의 기준은 최저가 223,520,000원이 아니라 실질취득 약 338,000,000원입니다. 이 금액은 전체 실거래 평균 342,000,000원과 최근 12개월·최신 거래 355,000,000원보다 낮아 가격상 여지는 있습니다. 하지만 임차권 인수구조, 임차인과 경매채권자의 동일성, 평균 유찰 11.5회와 낙찰률 0.0%라는 환금성 지표가 동시에 존재합니다. 가격은 제한적 여지, 권리는 고난도 확인 대상. 최저가 할인율만 보고 접근할 사건은 아닙니다.
