부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경51859 · 서울서부지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 32.70㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

208,072,000원 2억 807만 감정가 279,000,000원

감정가의 74% 2026-09-01 낙찰

최저매각가 178,560,000원 최저가 대비 +16%

낙찰일

09-01 낙찰 완료

서울서부지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,785만원

최저가의 10% · 17,856,000원

감정가 대비

▼ 25.4% 싸게 매수

감정가 2.79억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 36% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 서울특별시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차보증금 인수 위험이 핵심인 오피스텔. 확약 조건 확인 전 실질취득 기준 접근 필요.

가격 최저가 178,560,000원은 최근12개월 거래 270,000,000원의 66.1% 수준이나 임차보증금 인수 위험 반영 필요
자금 입찰보증금 약 17,856,000원 · 부족 배당금 96,739,840원 인수 가능성
리스크 민지현 대항력 있는 임차권등기 존재. 확약 조건 충족 여부 확인 필수

한 줄 평 2회 유찰로 가격은 낮아졌지만 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 민지현의 보증금 272,000,000원 중 배당 부족분 96,739,840원을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 매각물건명세서의 확약 조건 확인 전 단순 저가 낙찰로 판단하면 위험합니다.

감정가

279,000,000원

오피스텔

최저가

178,560,000원

2회 유찰

실질취득

275,299,840원

최저가+인수가능액

매수인 인수

96,739,840원

민지현 보증금 부족분

서울서부지방법원 2025타경51859. 서울 서대문구 홍은동 디에이원파크 602호 오피스텔입니다. 표면적으로는 감정가 2.79억에서 2회 유찰되어 1.7856억까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 대항력 있는 임차권입니다. 임차인 민지현은 2022년 전입·확정일자를 갖추고 임차권등기가 설정되어 있어, 배당으로 회수되지 못하는 금액은 매수인 인수 문제가 될 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경51859
소재지	서울특별시 서대문구 홍은동 400-3 디에이원파크 6층602호
물건종류 / 이용상태	오피스텔 · 공부상 오피스텔
소유자	박진수
감정가 / 최저가	279,000,000원 / 178,560,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 272,000,000원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

2019년 설정된 근저당권은 이미 등기상 말소되었고, 2024년 주택도시보증공사 가압류와 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구의 주택임차권은 별도 검토가 필요합니다. 민지현은 임차보증금 272,000,000원, 전입 2022.08.30, 확정일자 2022.08.12로 대항력 및 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
민지현	272,000,000원	有	有	부족분 인수 가능
정건희	미상	없음	해당 없음	없음

⚠️ 확약 조건 확인 필요 매각물건명세서에는 민지현 및 임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 하는 내용이 있습니다. 해당 확약이 실제로 충족되는 경우 민지현 관련 인수액은 실질 0원이 될 수 있으나, 확약 밖 위험 여부는 별도 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 낮은 최저가 뒤의 실질취득 검토

디에이원파크 동일 계열 거래는 최근 거래 기준 270,000,000원 수준입니다. 최저가만 보면 최근12개월 거래 대비 낮지만, 대항력 임차보증금 인수 가능성을 포함하면 실질취득 비용은 약 275,299,840원으로 최근 거래 수준을 웃돕니다.

배당 분배

가격 비교

최저가는 낮지만 임차보증금 인수 가능액 반영 시 실질취득 기준 판단 필요

④ 예상배당표

항목	청구액	배당
집행비용	-	3,299,840원
임차인 민지현 보증금	272,000,000원	175,260,160원
주택도시보증공사 가압류	20,000,000원	0원
잔여	-	0원

⛔ 핵심 위험 현재 최저가 178,560,000원 낙찰 시 임차보증금 부족분 96,739,840원이 발생합니다. 대항력 임차권이 유지되는 경우 낙찰가가 내려가도 인수 부담이 증가할 수 있어 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 민지현 임차권등기 및 확약 조건을 반드시 확인해야 합니다.
실질취득 기준. 낙찰가가 아닌 인수 가능 보증금을 포함해 판단해야 합니다.
확약 여부. 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 말소 조건 충족 여부를 확인해야 합니다.
시세 기준. 최근 거래 270,000,000원과 비교할 때 인수 포함 가격을 검토해야 합니다.

맺으며 — “유찰보다 임차권이 먼저다”

이 물건은 표면적으로는 2회 유찰로 저렴해 보입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 최종 부담액입니다. 대항력 임차인의 보증금 부족분이 남는 구조에서는 실질취득 비용이 시장가격에 근접하거나 초과할 수 있습니다. 확약으로 위험이 해소되는지 확인하기 전에는 저가 낙찰 매력만 보고 접근하기 어렵습니다.

부동산강제경매

낙찰가는 내려왔지만, 임차보증금 인수가 핵심 — 디에이원파크 602호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 낮은 최저가 뒤의 실질취득 검토

④ 예상배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰보다 임차권이 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

로그인이 필요한 정보입니다

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (11장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-23	유찰	2억 7,900만원
2	2026-07-28	유찰	2억 2,320만원
3	2026-09-01	대기	1억 7,856만원