부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경51873 · 서울서부지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 16.69㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

123,510,000원 1억 2,351만 감정가 134,000,000원

감정가의 92% 2026-07-28 낙찰

최저매각가 107,200,000원 최저가 대비 +15%

낙찰일

07-28 낙찰 완료

서울서부지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,072만원

최저가의 10% · 10,720,000원

실거래 대비

▼ 15.8% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.47억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 20% 할인 서울특별시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차보증금 1.9억 대항력 임차인이 있어 인수 위험이 핵심인 오피스텔입니다.

가격 최저가 107,200,000원이나 미배당 보증금 85,100,800원 인수 가능
자금 낙찰가 1.072억 + 인수액 8,510만원으로 실질취득 약 1.923억
리스크 임차권등기·대항력·우선변제권 확인 필요, 확약 조건 범위 검토

한 줄 평 최저매각가는 감정가의 80%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 보증금 1.9억원이 존재하며 예상 미배당액 85,100,800원이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 낙찰가만 보면 싸지만 실질취득 기준으로 판단해야 하는 오피스텔입니다.

감정가 / 최저가

134,000,000원

107,200,000원

실질취득 예상

192,300,800원

낙찰가+인수액

임차보증금 인수

85,100,800원

미배당 예상액

핵심지표

D등급

인수 리스크 중심

서울서부지방법원 2025타경51873. 서울 마포구 성산동 벽산상암스마트큐브 10층 1019호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 이영도이며, 현재 경매의 핵심은 후순위 권리보다 주택임차권등기된 양지원 임차인입니다. 임차인은 보증금 190,000,000원, 전입 2022.01.10, 확정일자 2021.12.22로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경51873
소재지	서울특별시 마포구 성산동 593-1 벽산상암스마트큐브 10층1019호
물건종류 / 이용상태	오피스텔 · 공부상 오피스텔
소유자	이영도
감정가 / 최저가	134,000,000원 / 107,200,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 190,000,000원
매각기일	2026.07.28

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 임차권등기는 대항력 있는 임차인의 보증금 반환 문제와 연결됩니다. 임차인 양지원은 보증금 190,000,000원으로 우선변제권을 행사했으나, 현재 회차 최저매각가 기준 배당 부족분이 발생합니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
양지원	190,000,000원	有	가능	85,100,800원 가능

⚠️ 실질취득 기준 판단 최저매각가 107,200,000원만 보면 감정가 대비 저렴하지만, 예상 미배당 임차보증금 85,100,800원을 더하면 실질취득 부담은 약 192,300,800원입니다.

③ 배당 및 인수 구조

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,300,800원
임차인 양지원 보증금	190,000,000원	104,899,200원
주택도시보증공사 가압류	937,000,000원	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분

낙찰가 vs 실질취득

인수액 반영 시 취득 부담이 크게 증가합니다.

⛔ 핵심 위험 notes 조건상 임차권 말소 및 보증금 반환청구권 포기 조건이 존재하므로 실제 매각조건 확인이 필요합니다. 조건 적용 범위 밖의 권리관계와 임차인 인수 가능성은 별도 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 마포구청 남동측 인근으로 오피스텔·근린생활시설·공동주택이 소재합니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 마포구청역(6호선), 버스정류장이 인근에 있습니다.
건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 10층 1019호입니다.
환금성. 서울 마포권 오피스텔이나 임차보증금 인수 여부가 매수 판단의 핵심입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

실질취득 계산. 입찰가는 반드시 예상 인수액을 포함해 판단해야 합니다.
임차권 확인. 양지원 임차권등기 및 매각조건을 원문으로 확인해야 합니다.
확약 조건 확인. 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 말소 조건 적용 여부를 확인해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서 확인이 필요합니다.

맺으며 — “최저가보다 인수가 중요하다”

이 물건은 1회 유찰로 최저가가 107,200,000원까지 낮아졌지만, 대항력 있는 임차보증금이 존재하는 구조입니다. 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 인수 부담 기준으로 접근해야 하며, 임차권 관련 조건이 명확히 해소되지 않는다면 높은 권리 리스크를 감수해야 합니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 임차보증금 인수가 핵심 — 마포 벽산상암스마트큐브 1019호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권

③ 배당 및 인수 구조

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가보다 인수가 중요하다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (17장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-23	유찰	1억 3,400만원
2	2026-07-28	대기	1억 720만원