대구지방법원 2025타경3874. 포항시 남구 오천읍 구정리 63-5 물건입니다. 등기상 소유자는 권순녀·박성식으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준은 2016.10.27 설정된 오천농업협동조합 근저당권 390,000,000원입니다. 이후 2017.02.22 130,000,000원, 2017.08.08 87,000,000원의 근저당권이 추가됐고, 2025.06.23 오천농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 제공된 권리관계상 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
배당표는 현재 최저매각가 423,949,000원을 가정해 작성돼 있습니다. 집행비용 6,639,490원을 먼저 반영한 뒤 첫 번째 근저당권 390,000,000원은 전액, 두 번째 근저당권은 27,309,510원이 배당되고 세 번째 근저당권에는 배당이 없습니다. 전체 채권최고액 기준 미배당은 189,690,490원이지만, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3874 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 구정리 63-5 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · (가) 1·2층 근린생활시설 등, 3층 단독주택 · (나) 체육도장 |
| 소유자 | 권순녀 2분의 1 · 박성식 2분의 1 |
| 토지 | 1,003.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 1,765,724,800원 / 423,949,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오천농업협동조합 / 463,786,313원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.10.27 오천농업협동조합 근저당권 390,000,000원입니다. 같은 채권자가 2017년에 설정한 후순위 근저당권 2건과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 실제 점유관계와 매각물건명세서상 인수사항은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰, 감정가의 24.01%
현재 최저매각가는 423,949,000원으로 감정가 1,765,724,800원의 24.01% 수준입니다. 다음 회차 시나리오에서는 5회 유찰 시 296,764,300원, 6회 유찰 시 207,735,010원으로 내려갑니다. 다만 이 사건에는 감정가 외 별도의 거래시세 기준이 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 423,949,000원 | 24.01% | 189,690,490원 |
| 5회 유찰 시 | 296,764,300원 | 16.81% | 315,190,400원 |
| 6회 유찰 시 | 207,735,010원 | 11.76% | 402,973,280원 |
유찰이 반복될수록 채권자 배당 부족액은 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 따라서 입찰자의 핵심 판단은 ‘채권 미배당이 얼마나 큰가’보다 이 복합 이용 부동산을 실제로 얼마의 가치로 볼 것인가에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 423,949,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,639,490원 |
| 1. 근저당 · 오천농업협동조합 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 2. 근저당 · 오천농업협동조합 | 130,000,000원 | 27,309,510원 |
| 3. 근저당 · 오천농업협동조합 | 87,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 등록 채권 합계 607,000,000원 중 417,309,510원이 배당되고 189,690,490원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 배당표 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 이용상태·입지·토지 리스크
- 주위환경. 구정초등학교 동측 인근이며 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. (가) 건물은 1·2층 근린생활시설 등, 3층 단독주택이며, (나)는 체육도장으로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 1,003.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·사다리형·세로한면(가)입니다. 공시지가는 705,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술)·상대보호구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 기호(2~4)는 공부상 지목이 ‘답’이나 현황은 기호(2) 잡종지(마당), 기호(3,4) 잡종지 및 전입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·현장 점유자를 대조해야 합니다.
- 실질취득가. 현재 배당표 기준 인수액 0원이므로 최저가 423,949,000원이 실질취득의 출발점입니다.
- 유찰 원인. 4회 유찰된 만큼 감정가 할인율만 보지 말고 이용상태와 환금성을 따로 검증해야 합니다.
- 혼합 이용. 근린생활시설·주택·체육도장이 함께 있는 구조이므로 현재 용도와 실제 수익·재사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 공부상 ‘답’과 현황 ‘잡종지·전’이 다른 부분의 이용·허가 관계를 점검해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2016.10.27 말소기준 근저당 이후 권리의 소멸 여부와 매각조건을 등기부·매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 별개”
등기 권리만 보면 구조는 단순합니다. 2016.10.27 오천농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 소멸하며 배당표 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건의 난점은 권리보다 이용성과 가격 검증에 있습니다. 감정가 1,765,724,800원에서 4회 유찰돼 최저가가 423,949,000원까지 내려왔지만, 거래시세와 직접 비교된 근거는 없습니다. 여기에 근린생활시설·단독주택·체육도장의 혼합 이용, 공부와 현황의 지목 차이, 임대관계 미상까지 겹칩니다. 결론은 권리상 인수는 0원이지만, 4회 유찰이라는 사실 자체를 할인 매력으로 해석하지 말고 실제 이용가치와 환금성을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
