대구지방법원 2025타경3874. 경상북도 포항시 남구 오천읍 구정리 63-5 소재 물건입니다. 등기상 소유자는 권순녀·박성식으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준권리는 2016.10.27 설정된 오천농업협동조합의 채권최고액 390,000,000원 근저당권이고, 뒤이어 설정된 채권최고액 130,000,000원 및 87,000,000원의 근저당권과 2025.06.23 임의경매개시결정도 모두 매각으로 소멸합니다.
등기 권리만 보면 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 단순한 권리소멸 여부보다 현황과 가격 검증입니다. 감정평가상 건물은 1·2층 근린생활시설, 3층 단독주택으로 이용되고 별도 건물은 체육도장으로 이용 중이며, 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 따라서 실제 점유관계와 명도 대상은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3874 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 구정리 63-5 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1·2층 근린생활시설 · 3층 단독주택 · 체육도장 |
| 토지 | 1,003㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 권순녀 2분의 1 · 박성식 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,765,724,800원 / 296,764,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 463,786,313원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 근저당 3건 모두 매각으로 소멸
말소기준권리는 2016.10.27 오천농업협동조합 근저당권 390,000,000원입니다. 같은 채권자의 2017.02.22 근저당권 130,000,000원, 2017.08.08 근저당권 87,000,000원과 2025.06.23 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 5회 유찰, 그러나 시세 비교 자료는 없다
감정가는 1,765,724,800원, 현재 최저매각가는 296,764,000원입니다. 5회 유찰된 현재 회차는 감정가의 16.81% 수준입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 207,734,800원, 7회 유찰 시 145,414,360원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 직접 비교할 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단할 수는 없습니다. 특히 5회 유찰 자체가 반복적으로 가격이 낮아진 이력인 만큼, 근린생활시설·주택·체육도장이 섞인 복합 이용상태와 토지의 실제 활용도를 함께 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 296,764,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,954,696원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 오천농업협동조합 | 390,000,000원 | 291,809,304원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 오천농업협동조합 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 오천농업협동조합 | 87,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 합계는 607,000,000원이고 현재 회차 예상 배당은 291,809,304원으로, 미배당은 315,190,696원입니다. 이 미배당 근저당 채권은 매각으로 소멸하는 권리이므로 현재 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구정초등학교 동측 인근이며, 주변은 단독주택·아파트·각종 근린생활시설·학교 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 건물은 1·2층 근린생활시설, 3층 단독주택으로 이용되고 별도 건물은 체육도장으로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 1,003㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 일부 토지에는 자연녹지지역도 포함됩니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제5구역(전술) 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 일부 토지는 공부상 지목이 답이나 현황은 잡종지·마당·전으로 조사됐습니다.
- 공시지가. 705,800원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 근린생활시설·주택·체육도장의 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 매각물건명세서 대조. 임차인·사업자 점유·배당요구 여부를 최신 매각물건명세서와 현황조사서에서 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 5회 유찰로 감정가의 16.81%까지 낮아졌지만 실거래 비교 자료가 없으므로 인근 토지·상가·주택 거래사례와 임대수익을 별도로 조사하세요.
- 토지 현황 확인. 일부 토지의 공부상 지목과 현황이 다르므로 실제 이용범위와 경계, 인허가 영향을 확인하세요.
- 규제 확인. 제2종일반주거지역·자연녹지지역과 비행안전제5구역(전술)·상대보호구역 등 토지이용 제한을 검토하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당액 315,190,696원은 근저당권 채권의 미회수액이며, 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리 소멸과 가격 적정성은 별개의 문제”
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016.10.27 오천농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격과 현황은 별도로 봐야 합니다. 5회 유찰로 최저가는 296,764,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 여기에 근린생활시설·단독주택·체육도장의 복합 이용과 임대관계 미상, 일부 토지의 공부·현황 차이가 겹칩니다. 권리는 소멸형이지만, 입찰 판단의 승부처는 실제 점유·이용상태와 현재 시세 검증입니다.
