제주지방법원 2025타경8181. 서귀포시 하효동 146-3, 하신상로 23 소재 토지와 건물입니다. 감정 이용상태는 지하1층 근린생활시설, 1층 근린생활시설 및 소매점, 2층 근린생활시설, 3층 단독주택으로 구성됩니다. 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층·지상3층 구조이며 사용승인일자는 1998.10.12.입니다. 토지는 496.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 명료합니다. 과거 효돈농업협동조합·서귀포수산업협동조합의 근저당들은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2017.10.30. 을구 7번 효돈농업협동조합 근저당 840,000,000원입니다. 이 근저당은 2024.10.17. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8181 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 하효동 146-3 · 제주특별자치도 서귀포시 하신상로 23 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 지하1층 근린생활시설 · 1층 근린생활시설 및 소매점 · 2층 근린생활시설 · 3층 단독주택 |
| 토지 | 496.0㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 · 지하1층·지상3층 · 사용승인 1998.10.12. |
| 소유자 | 유영용 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 964,646,472원 / 472,677,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 538,733,598원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 점유가 더 중요하다
2017.10.30. 효돈농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 2021년 국 압류, 2024년과 2025년 효돈농업협동조합 가압류, 2025년 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 근저당권은 2024.10.17. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으며, 경매개시결정 채권자도 농업협동조합자산관리회사입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차관계 확인이 핵심
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김보애 | 별첨 제시건물1층 평면도상 A부분 | 2015.08.11 | 미상 | 5,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 동부엠 | 별첨 제시건물1층 평면도상 B부분 | 2020.11.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동선 | 2층 | 2016.01.05 | 미상 | 8,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김이순 | 미상 | 2017.01.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자는 4명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 김보애는 2015.08.11., 김동선은 2016.01.05., 김이순은 2017.01.06.으로 모두 2017.10.30. 말소기준보다 전입일이 앞섭니다. 다만 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않기 때문에 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 주식회사 동부엠의 전입일은 2020.11.05.로 말소기준 이후입니다.
③ 예상배당표 (매각가 472,677,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,126,770원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 효돈농업협동조합 | 840,000,000원 | 465,550,230원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 효돈농업협동조합 | 53,933,829원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 효돈농업협동조합 | 17,181,543원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시나리오의 채권 총액은 911,115,372원, 채권자 배당액은 465,550,230원, 미배당은 445,565,142원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 선순위 점유자의 보증금이 확인되지 않아 임차 관련 실제 인수부담을 별도로 확정해야 합니다.
④ 회차 시나리오 — 가격 하락만 볼 수 없는 이유
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 472,677,000원 | 465,550,230원 | 445,565,142원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 330,873,900원 | 325,441,665원 | 585,673,707원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 231,611,730원 | 227,569,166원 | 683,546,206원 |
현재 최저가는 감정가의 49%이고 다음 시나리오에서는 34%, 그다음은 24%까지 내려갑니다. 그러나 이 물건은 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없고, 더 중요한 선순위 점유자의 보증금도 확인되지 않았습니다. 유찰 횟수가 늘어날수록 표면적인 매각가는 낮아지지만, 그것이 곧 매수인의 총 취득비용 하락을 의미하지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 신효동 소재 효돈초등학교 남동측 인근으로, 주위는 단독주택·근린생활시설·공공시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건으로 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류소가 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 지하1층은 세원노래연습장 영업중단 상태, 1층은 쉐돈식당·동부팜마트, 2층은 세원당구장, 3층은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 496.0㎡, 대, 상업용, 평지, 사다리형, 중로한면이며 공시지가는 544,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20M이하)·시가지경관지구·지하수자원특별관리구역·하수처리구역·가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김보애·김동선·김이순의 임대차 원본 확인. 보증금, 계약기간, 확정일자, 실제 점유 여부, 배당요구 여부를 확인해 미배당 인수액을 계산해야 합니다.
- 주식회사 동부엠 점유관계 확인. 전입일은 말소기준 이후지만 보증금과 현재 점유상태가 미상입니다.
- ‘감정가 49%’만 보고 응찰하지 않기. 실거래 비교자료가 없고 임차 인수액도 미확정이라 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 상가·주택 혼합 명도 확인. 지하1층부터 3층까지 용도가 나뉘고 점유자도 복수여서 각 층·부분별 실제 사용관계 확인이 필요합니다.
- 배당표 재산정. 현재 배당안은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 원본 서류 확인 후 다시 계산해야 합니다.
- 권리 이전 확인. 을구 7번 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전되어 있으므로 채권관계와 경매신청 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 선순위 임차관계가 먼저다”
이 물건의 표면만 보면 감정가 964,646,472원에서 2회 유찰돼 472,677,000원까지 내려온 큰 폭의 할인 물건입니다. 등기부상으로도 2017.10.30. 말소기준 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다.
하지만 결론을 바꾸는 변수가 있습니다. 말소기준보다 앞선 전입일의 점유자 3명입니다. 이들의 보증금과 확정일자가 미상이라 실제 대항력과 미배당 인수액을 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 단계에서 매수인 인수액을 0원이라고 보는 것은 위험합니다. 권리 원본을 확인해 선순위 임차관계를 숫자로 확정하기 전까지는 보류가 맞는 물건입니다.
