서울서부지방법원 2025타경51896. 은평구 구산동 이안빌라 2층 201호, 전용 54.92㎡ 다세대주택입니다. 감정가 256,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 163,840,000원입니다. 권리구조의 핵심은 2025.05.29. 한화저축은행 가압류입니다. 이 가압류가 말소기준권리이고, 2025.09.08. 강제경매개시결정과 2026.04.03. 은평구 압류는 매각으로 소멸합니다.
점유관계에서는 우대인이 201호에 2025.06.19. 전입했고 2025.11.04. 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준일인 2025.05.29.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 이 사건에서 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조는 아니며 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51896 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 205-5 이안빌라 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 54.92㎡ · 방3·거실·주방·욕실·발코니 · 지하1층/지상4층 중 2층 |
| 소유자 | 김금순 (2022.12.01. 상속, 2023.02.20. 소유권이전) |
| 사용승인 | 2001.05.16 |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 163,840,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구금액 | 166,057,023원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준
과거 중소기업은행 근저당은 2011.02.08. 해지로 말소됐고, 2021.07.19. 설정된 구산동새마을금고 근저당 72,000,000원도 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 경매 권리분석의 기준은 2025.05.29. 한화저축은행 가압류 160,824,874원이며, 해당 가압류의 본압류 이행에 따른 강제경매가 진행 중입니다. 이후 은평구 압류 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우대인 | 201호 | 2025.06.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 · 2025.11.04. 배당요구 | 없음 |
③ 가격 비교 — 숫자는 낮아졌지만 거래시점은 오래됐다
이안빌라의 확인 실거래는 2건입니다. 전용면적이 유사한 거래로 2022.03. 225,000,000원, 2022.04. 170,000,000원이 확인되며 평균은 197,500,000원입니다. 현재 최저가 163,840,000원은 이 비교 평균의 83.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 54.2㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2022.03 | 58.69㎡ | 1 | 225,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 197,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 163,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,093,760원 |
| 1. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 한화저축은행 | 160,824,874원 | 160,746,240원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주식회사한화저축은행 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 한화저축은행 청구금액 기준 78,634원이 미배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 163,840,000원 | 160,746,240원 | 78,634원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (51%) | 131,072,000원 | 128,436,992원 | 32,387,882원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (41%) | 104,857,600원 | 102,589,594원 | 58,235,280원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 방3·거실·주방·욕실·발코니 구조이며, 지하1층/지상4층 건물의 2층 201호입니다.
- 입지. 구산초등학교 북측 인근으로 다세대주택·단독주택·상가가 혼재하고 상가·학교·공원 등 생활편익시설이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 마을버스·노선버스 정류장이 있으며 근거리에 6호선 구산역이 있습니다.
- 도로. 남서측 약 8m, 북서측 약 4m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 211.9㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 3,581,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 이안빌라는 8세대이며 확인 실거래는 2건으로 거래 표본이 적습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 우대인은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상이므로 매각물건명세서와 배당요구 내용을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 우대인이 201호를 점유하는 것으로 조사됐으므로 낙찰 후 실제 점유상태와 인도절차를 확인해야 합니다.
- 최신 시세 확인. 비교 가능한 거래가 2022년 2건뿐입니다. 2026년 현재 인근 다세대 매물과 최근 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 세금·우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위는 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 건물 상태 확인. 2001.05.16. 사용승인된 다세대주택이므로 내부 상태와 수선 필요성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 입찰 직전 변동사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현재 시세 확인’이 승부처
권리구조는 비교적 명확합니다. 2025.05.29. 한화저축은행 가압류가 말소기준이고, 우대인의 2025.06.19. 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 계산상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 감정가 256,000,000원에서 두 번 유찰되어 현재 163,840,000원까지 내려왔고, 확인된 실거래 평균 197,500,000원 대비 83.0%라는 숫자도 눈에 들어옵니다.
다만 이 가격 비교의 근거가 2022년 거래 2건뿐이라는 점은 분명한 한계입니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 현재 시세를 확인해야 가격 메리트를 확정할 수 있는 다세대”로 보는 것이 적절합니다. 권리분석은 합격권이고, 최종 응찰가를 정하는 단계에서는 구산동 인근의 2026년 현장 시세와 점유·보증금 관련 원본 확인이 핵심입니다.
