서울서부지방법원 2025타경51944. 은평구 응암동 양지스카이뷰 6층 601호, 전용 39.42㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 2023.05.18. 농협은행 근저당보다 앞선 2022.04.08. 전입·점유입니다. 임차인 김미화는 2022.03.14. 확정일자를 갖추고 보증금 230,000,000원에 대해 배당요구도 했습니다. 따라서 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 부족분은 매수인이 인수합니다.
현재 최저매각가는 163,200,000원이고 예상배당상 김미화에게 160,115,200원이 배당됩니다. 보증금 230,000,000원 중 남는 69,884,800원은 매수인에게 넘어갑니다. 단순 합산하면 현재 회차의 매수인 부담은 233,084,800원입니다. 따라서 이 물건은 163,200,000원짜리 오피스텔이 아니라 실질적으로 230,000,000원대의 취득 부담을 검토해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51944 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 590-18 양지스카이뷰 6층 601호 · 서울특별시 은평구 가좌로9길 9-1 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 39.42㎡ · 방2·주방·욕실·발코니·현관 등 · 지하1층, 지상10층 중 6층 |
| 이용상태 | 업무시설(오피스텔)(공부상 용도) |
| 소유자 | 문승철 · 2022.07.29. 매매 · 거래가액 255,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 163,200,000원 (2회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 114,703,794원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기부의 말소기준권리는 2023.05.18. 설정된 농협은행 근저당권 160,800,000원입니다. 이후의 임의경매개시결정과 하나카드·삼성카드·농협은행 가압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 임차권등기의 등기일 자체가 아니라 그 임차권이 표시하는 실제 전입·점유 시점입니다. 김미화의 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.04.08.로 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 있음으로 확인됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미화 | 230,000,000원 | 2022.04.08 | 2022.03.14 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 아님 |
② 가격 비교 — 163,200,000원이 아니라 실질취득으로 봐야 한다
양지스카이뷰 전용 39.42㎡ 비교 거래는 2022.07. 6층 255,000,000원 1건입니다. 평균·최저·최고·비교 평균도 모두 255,000,000원으로 잡혀 있지만, 표본은 1건뿐입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 39.42㎡ | 6 | 255,000,000원 |
| 비교 평균 | 39.42㎡ | 1건 | 255,000,000원 |
최저가 163,200,000원만 비교하면 255,000,000원의 64.0%로 보이지만, 이 비율은 투자 판단의 기준이 될 수 없습니다. 현재 회차에는 미배당 보증금 69,884,800원이 붙어 산술상 실질부담이 233,084,800원입니다. 권리 구조 자체는 보증금 230,000,000원 부근에서 취득 부담을 고정시키는 형태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,084,800원 |
| 1. 임차인 김미화 보증금 | 230,000,000원 | 160,115,200원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 160,800,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 16,851,667원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 33,480,846원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행주식회사 | 11,317,149원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차인 보증금 부족분 69,884,800원을 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총부담은 크게 안 내려간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 163,200,000원 | 69,884,800원 | 233,084,800원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 130,560,000원 | 102,067,840원 | 232,627,840원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 104,448,000원 | 127,814,272원 | 232,262,272원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 신사동 소재 지하철 6호선 새절역 동측 인근으로, 주상복합건물·오피스텔·소형 아파트·도시형생활주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장과 지하철 6호선 새절역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층, 사용승인일 2018.01.02.이며 도시가스 개별난방·승강기·화재탐지·스프링클러·기계식 주차설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며 공시지가 4,260,000원/㎡입니다. 토지거래계약에관한허가구역 관련 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 규모. 양지스카이뷰는 12세대이며 비교 거래 표본도 1건으로 제한적입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가를 취득가로 보지 말 것. 현재 최저가 163,200,000원에 임차인 인수 69,884,800원이 추가됩니다.
- 보증금 230,000,000원을 중심으로 계산할 것. 유찰될수록 매각가는 낮아지지만 미배당 보증금이 늘어 실질취득 부담 감소폭은 제한적입니다.
- 임차인 명도·보증금 정산을 함께 검토할 것. 김미화는 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다.
- 실거래 표본의 한계를 반영할 것. 전용 39.42㎡ 비교 거래는 2022.07. 255,000,000원 1건입니다.
- 배당 원본을 다시 대조할 것. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 미반영된 추정치입니다.
- 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 직전 재확인할 것. 특히 임차인의 배당 및 인수 범위가 최종 매수인 부담을 좌우합니다.
맺으며 — “64.0% 낙찰가”가 아니라 “230,000,000원 보증금”을 보라
표면만 보면 감정가 255,000,000원짜리 오피스텔이 2회 유찰돼 163,200,000원까지 내려온 사건입니다. 그러나 이 사건에서 최저가 할인율은 핵심이 아닙니다. 김미화의 전입·점유는 2022.04.08., 농협은행 말소기준 근저당은 2023.05.18.이므로 임차인이 앞섭니다. 현재 배당으로 회수하지 못하는 69,884,800원은 매수인이 인수합니다.
더 유찰되더라도 130,560,000원에는 102,067,840원, 104,448,000원에는 127,814,272원의 인수가 붙습니다. 결국 낙찰가를 낮춰도 실질취득 부담은 230,000,000원대에서 크게 벗어나지 않습니다. 비교 거래 255,000,000원보다 낮은 수준이기는 하지만 표본은 2022.07.의 1건뿐이어서, 가격 여유를 과대평가하기도 어렵습니다. 권리 난도는 높고, 할인율 착시가 강한 사건입니다.
