제주지방법원 2025타경8222. 서귀포시 보목동 보목포로 93에 위치한 단독주택·음식점 병용 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층으로, 지하 1층은 창고 및 기계실, 지상 1·2층은 음식점, 3층은 단독주택으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2019.06.18.이며, 소유자는 이연주와 현철민으로 각 2분의 1 지분을 보유합니다.
권리구조의 기준은 2019.07.19. 설정된 하나은행 근저당권 채권최고액 1,338,000,000원입니다. 이후 설정된 하나은행 근저당권 3건과 가압류·압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 승계할 권리는 확인되지 않지만, 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어 실제 음식점 운영자·주택 점유자와 명도관계는 현장에서 따로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8222 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 보목동 261 · 제주특별자치도 서귀포시 보목포로 93 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 지하 1층 창고 및 기계실 · 1·2층 음식점 · 3층 단독주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 · 사용승인일 2019.06.18. |
| 토지 | 대 · 721.0㎡ · 자연녹지지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이연주 2분의 1 · 현철민 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,955,376,600원 / 1,368,764,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 1,225,230,108원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 이후 하나은행이 추가로 설정한 채권최고액 36,000,000원·78,000,000원·120,000,000원의 근저당권과 신용보증기금 190,000,000원, 제주신용보증재단 30,000,000원, 비엠더블유파이낸셜서비스코리아주식회사 11,028,816원의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2026.03.12. 등기된 현철민 지분 압류도 말소기준권리 이후입니다.
② 예상배당표 (매각가 1,368,764,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,087,640원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 하나은행 | 1,338,000,000원 | 1,338,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 하나은행 | 36,000,000원 | 14,676,360원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 하나은행 | 78,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 하나은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 190,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 제주신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아주식회사 | 11,028,816원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 1,803,028,816원 중 1,352,676,360원이 배당되고, 450,352,456원이 미배당되는 추정입니다. 배당액은 채권최고액 기준이며 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
③ 매각 범위와 현황 — 제시외 시설까지 일괄매각
- 일괄매각. 토지와 건물, 제시외 건물 및 구조물이 매각에 포함됩니다. 토지의 바닥포장, 조경시설과 조경수도 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 건물 이용. 지하 1층은 창고 및 기계실, 1·2층은 음식점, 3층은 다락이 있는 단독주택으로 이용 중입니다.
- 지하층 면적. 지하 1층은 공부상 113.41㎡이나 실제 면적은 약 189.0㎡로 기재되어 있습니다.
- 제시외 화장실. 화장실 9.52㎡는 등기사항전부증명서에 등재되지 않았으나, 일반건축물대장에는 1층 부속건물인 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층 일반음식점 화장실로 등록되어 있습니다.
- 부대시설. 물탱크·선반·데크·덕트·덤웨이터·확장형 발코니·다락은 건물에 포함 평가됐고, 벽체·해수펌프·냉각기와 부대설비는 수조에 포함 평가됐습니다.
④ 입지·토지 규제 메모 (감정요항표·토지 정보 기준)
- 입지. 서귀포시 보목동 제지기오름 남측 인근으로, 근린생활시설·단독주택·농경지가 혼재하며 해안도로에 있어 조망이 양호합니다.
- 교통. 토지는 서로 연접하고 차량 통행이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통 사정은 보통입니다.
- 토지 현황. 지목은 대, 토지면적은 721.0㎡이며 평지의 사다리형 토지로 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 308,700원/㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 역사문화환경보존지역·지하수자원특별관리구역· 건축계획심의대상구역·가축사육제한구역·하수처리구역 등이 중첩됩니다.
- 접한 규제. 절대보전지역과 재해위험지구가 접하고, 중로3류(폭 12m~15m)에도 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격이 저렴하다고 판단하지 말고, 보목동 해안도로 인근의 음식점·단독주택 병용 부동산과 토지 거래를 별도로 비교해야 합니다.
- 점유자 조사. 음식점 운영자와 3층 주택 거주자의 신원, 임대차계약, 보증금, 전입, 확정일자와 사업자등록을 확인해야 합니다.
- 면적·용도 확인. 지하층 실제 면적 약 189.0㎡와 공부상 113.41㎡의 차이, 각 층의 실제 용도와 건축물대장 기재를 대조해야 합니다.
- 제시외 시설 확인. 화장실 9.52㎡, 데크, 수조, 해수펌프, 냉각기, 덤웨이터, 덕트 등 매각 포함 시설의 소유권과 정상 작동 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 검토. 자연녹지지역과 역사문화환경보존지역·절대보전지역 인접 등 규제가 향후 증축·용도변경·개발 가능성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 배당 원본 확인. 현재 배당 추정은 채권최고액 기준입니다. 당해세, 실제 채권잔액, 최우선변제 가능성을 포함한 배당순위를 원본 기록으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기 권리분석은 비교적 명확합니다. 2019.07.19. 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 추가 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수할 권리와 법정지상권도 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건은 일반 단독주택이 아니라 음식점과 주택이 결합된 혼합용도 건물입니다. 임대관계가 미상이고 지하층 면적 차이, 제시외 화장실과 다수의 영업용 설비, 중첩된 토지 규제가 존재합니다. 감정가의 70%라는 유찰률만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 권리상 인수는 없지만, 현장·점유·건축·영업시설 확인이 입찰 성패를 좌우하는 물건입니다.
