서울서부지방법원 2025타경51979. 서울 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 9층 904호입니다. 공부상 용도와 감정평가 이용상태는 교육연구 및 복지시설이고, 건물은 지하4층·지상12층 중 9층입니다. 사용승인일은 2006.01.20입니다. 따라서 일반 아파트로 전제하기보다 복지시설 성격과 실제 이용·환금성을 함께 확인해야 하는 물건입니다.
권리분석의 핵심은 임차권자 안건하입니다. 임대차계약일은 2023.02.13, 점유개시일은 2023.02.14, 주민등록일은 2023.02.16, 확정일자는 2023.02.17이며 보증금은 210,000,000원입니다. 배당요구도 2025.11.27 접수되어 대항력과 우선변제권을 모두 행사하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51979 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 9층 904호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 교육연구 및 복지시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층·지상12층 · 제9층 제904호 · 사용승인일 2006.01.20 |
| 소유자 | 이경희 |
| 감정가 / 최저가 | 823,000,000원 / 526,720,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구액 | 302,613,496원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권을 먼저 본다
현재 분석에서 가장 중요한 권리는 을구 8번 주택임차권입니다. 임차권자 안건하는 2023.02.16 전입, 2023.02.17 확정일자를 갖추고 있고 보증금은 210,000,000원입니다. 등기상 이 임차권은 매각으로 자동 소멸되는 권리로 처리되지 않아, 배당으로 보증금이 전액 회수되는지가 매수인 인수 여부를 결정하는 핵심입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 안건하 건물 전유부분 전부 | 주거 (임차권등기) 전입 2023.02.16 · 확정 2023.02.17 배당요구 2025.11.27 | 210,000,000원 | 대항력 有 우선변제권 有 배당요구 승계 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 64%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 823,000,000원, 현재 최저매각가는 526,720,000원으로 2회 유찰된 감정가 64% 회차입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 421,376,000원, 4회 유찰 시 337,100,800원입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하는 것은 금물입니다. 특히 공부상·감정상 이용이 교육연구 및 복지시설인 만큼 일반 주거용 공동주택과 동일한 환금성을 전제해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 526,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,667,200원 |
| 1. 임차인 안건하 보증금 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 309,052,800원 |
현재 배당가정에서는 안건하의 보증금 210,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 실제 배당은 조세·집행비용·채권계산서 및 최종 배당순위에 따라 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 원본을 최종 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구청 북동측 인근이며 소형 아파트·도시형생활주택·다세대·연립주택, 노변 근린생활시설, 은평구청, 학교, 공원 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장과 지하철 3호선 녹번역이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 용도 및 감정평가 이용상태는 교육연구 및 복지시설입니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 막다른 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 토지거래계약에 관한 허가구역, 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 2,555.0㎡, 공시지가 3,080,000원/㎡이며 평지의 사다리형 토지입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 재확인. 안건하의 임대차계약일 2023.02.13, 점유개시 2023.02.14, 전입 2023.02.16, 확정일자 2023.02.17, 보증금 210,000,000원과 배당요구 2025.11.27을 매각물건명세서·등기부 원본과 대조해야 합니다.
- 미배당 위험 확인. 계산상 현재·3회·4회 유찰 시나리오 모두 인수 0원이지만, 실제 선순위 조세와 최종 배당순위가 달라질 경우 임차인 미회수액이 생기는지 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 일반 아파트가 아니라 교육연구 및 복지시설로 이용 중인 물건이므로 실제 사용 가능 범위·관리규약·인허가 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 최근 실거래 비교 수치가 확인되지 않으므로 감정가 64%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고 동일 시설·유사 용도의 실제 거래와 매물 가격을 별도 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 녹번역 접근성, 약 4m 막다른 도로, 건물 관리상태와 실제 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 계산”과 “권리 없음”은 다르다
이 물건의 포인트는 명확합니다. 보증금 210,000,000원의 대항력 있는 실제 임차인 1명이 존재하지만, 현재 최저가 526,720,000원을 기준으로 한 배당가정에서는 보증금이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 3회 유찰 421,376,000원, 4회 유찰 337,100,800원 시나리오에서도 계산상 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 이미 2회 유찰되어 감정가 64%까지 내려왔지만 최근 실거래 시세가 확인되지 않고, 물건의 이용상태도 교육연구 및 복지시설입니다. 따라서 권리는 배당 확인 후 접근 가능, 가격은 시세 검증 전까지 보수적으로 판단하는 것이 맞습니다. 이 사건에서 가장 중요한 마지막 확인은 임차보증금의 실제 전액 배당 여부와 해당 시설의 실제 시장가치입니다.
