서울서부지방법원 2025타경51979. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 9층 904호입니다. 감정가는 823,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 658,400,000원입니다. 사건의 권리분석 핵심은 안건하의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2023.02.13, 점유개시는 2023.02.14, 전입은 2023.02.16, 확정일자는 2023.02.17이며 임차보증금은 210,000,000원입니다.
이 임차권은 데이터상 대항력 있음·우선변제권 있음으로 판정되어 있습니다. 배당요구도 2025.11.27 접수되어 현재 최저가 기준 예상배당에서 보증금 전액을 배당받는 구조입니다. 따라서 제공된 현재 회차 및 추가 유찰 시나리오에서는 매수인이 이어받는 임차보증금이 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51979 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 9층 904호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 교육연구 및 복지시설(공부상 용도) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층, 지상12층 · 제9층 제904호 · 사용승인일 2006.01.20 |
| 소유자 | 이경희 |
| 감정가 / 최저가 | 823,000,000원 / 658,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 302,613,496원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 소유자 이경희는 2018.07.23 강제경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 남서울농업협동조합 근저당권이 2022.11.18 설정되었고, 안건하는 2023.02.16 전입, 2023.02.17 확정일자를 갖췄습니다. 2025.04.28에는 보증금 210,000,000원의 주택임차권등기가 접수됐습니다.
제공된 말소기준 판정은 2025.09.22 남서울농업협동조합의 임의경매개시결정입니다. 안건하의 전입·확정일자와 임차권등기는 이보다 앞서 있어 데이터상 말소기준권리 이전의 대항력 임차권으로 분류되어 있습니다. 다만 이 사건은 현재 배당가정에서 임차보증금 210,000,000원이 전액 배당되므로 현 회차 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안건하 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.02.16 | 2023.02.17 | 210,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 658,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,984,000원 |
| 1. 임차인 안건하 보증금 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 439,416,000원 |
현재 최저가 658,400,000원 가정. 임차인 안건하 보증금은 전액 배당되고 매수인 인수는 0원입니다. 실제 잔여액은 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 보증금 전액배당 범위
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 658,400,000원 | 439,416,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 526,720,000원 | 309,052,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 421,376,000원 | 204,762,240원 | 0원 |
제공된 세 시나리오에서는 매각가가 모두 임차보증금 210,000,000원을 충분히 웃돌며, 계산된 매수인 인수액도 모두 0원입니다. 따라서 현재 자료 범위에서 낙찰가 하락에 따라 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 구간은 나타나지 않습니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 용도는 교육연구 및 복지시설이며, 감정평가 이용상태 역시 교육연구 및 복지시설로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하4층·지상12층 건물의 9층 904호이며 사용승인일은 2006.01.20입니다.
- 주위환경. 은평구청 북동측 인근으로 소형 아파트, 도시형생활주택, 다세대·연립주택, 노변 근린생활시설, 은평구청, 학교, 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 3호선 녹번역이 위치합니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 폭 약 4m 내외 막다른 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 3,080,000원/㎡, 토지면적 2,555㎡이며 인접필지 대비 등고평탄한 유사 사다리형입니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당 확인. 안건하의 보증금 210,000,000원은 대항력 있는 선순위 임차보증금입니다. 매각물건명세서와 배당요구 내용을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 인수액의 전제. 현재 658,400,000원과 제공된 추가 유찰 시나리오에서는 인수 0원이지만, 이는 보증금 전액배당 계산을 전제로 한 결과입니다.
- 용도 확인. 공부상·감정상 교육연구 및 복지시설입니다. 실제 사용 가능 범위와 매수 후 이용계획이 부합하는지 확인해야 합니다.
- 권리원본 대조. 2025.09.22 임의경매개시결정과 2026.05.11 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 임차권등기 및 근저당권 이전 내역을 원본 등기부에서 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현재 점유상태와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리·공과금. 체납 관리비와 공용부분 부담 여부는 관리주체에 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0이지만, 선순위 임차권은 선순위다”
이 사건을 가장 짧게 요약하면 대항력 임차권은 존재하지만 현재 배당가정에서는 전액배당되어 인수 0원입니다. 안건하의 보증금은 210,000,000원이고 전입·확정일자 모두 2025.09.22 경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 권리분석의 핵심은 임차권을 ‘없는 권리’처럼 보는 것이 아니라, 충분한 매각대금으로 전액 소진되는 선순위 권리로 이해하는 것입니다.
동시에 이 물건은 공부상·감정상 교육연구 및 복지시설입니다. 현재 최저가 658,400,000원에서 매수인 인수액이 0원이라는 점은 긍정적이지만, 일반 공동주택과 같은 사용성과 환금성을 전제로 판단해서는 안 됩니다. 권리배당은 확인 가능, 승부처는 용도와 실제 이용 가능성 확인. 이 사건의 결론입니다.
