22,020,000원
대구지방법원 2025타경3879. 포항시 북구 두호동 산호녹원맨션 103동 13층 1305호로, 공동주택(아파트)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 등기상 소유자는 김선진과 김태선으로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 이번 경매에서 매각되는 것은 그중 김태선 지분 전부입니다. 따라서 낙찰자가 취득하는 것은 1305호 전체 소유권이 아니라 김태선의 2분의 1 지분이라는 점이 이 사건의 가장 중요한 출발점입니다.
말소기준권리는 2021.09.09. 설정된 주식회사엔씨파이낸스대부의 근저당권으로, 채권최고액은 65,000,000원입니다. 이후 김태선 지분에 붙은 국민건강보험공단 압류, 신용보증기금 가압류, 소상공인시장진흥공단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 미배당 채권은 크게 남지만 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3879 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 두호동 1074 산호녹원맨션 103동 13층 1305호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 84.96㎡ · 지하1층, 지상15층 중 13층 |
| 매각 대상 | 김태선 지분 2분의 1 |
| 공유자 | 김선진 2분의 1 · 김태선 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 64,200,000원 / 22,020,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사엔씨파이낸스대부 / 69,698,629원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 4,404,000원 |
① 권리 흐름 — 인수금은 0원, 핵심은 지분
말소기준인 엔씨파이낸스대부 근저당은 김태선의 지분 전부에 설정된 권리입니다. 그 뒤의 김태선 지분 압류·가압류 및 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 명시되어 있으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 “미상”으로 기재되어 있습니다. 현재 명시된 인수권리는 없지만, 입찰 전 점유관계는 현황과 원본 서류를 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격 비교 — 20.6%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
산호녹원맨션의 최근 12개월 거래 평균은 107,000,000원이고 최근 거래는 2026.07. 90,000,000원입니다. 최근 구간이 그보다 오래된 거래보다 -5.6% 낮아 가격 흐름도 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.96㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 15 | 110,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 4 | 122,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 15 | 110,000,000원 |
| 2025.10 | 81.76㎡ | 3 | 107,000,000원 |
| 2025.10 | 78.82㎡ | 10 | 103,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 107,000,000원 |
현재 최저가 22,020,000원은 최근 12개월 평균 107,000,000원의 20.6%입니다. 그러나 두 금액은 동일한 권리 범위를 비교한 것이 아닙니다. 경매 물건은 김태선 2분의 1 지분이고, 실거래가는 아파트 전체 세대의 매매가격입니다. 따라서 20.6%라는 숫자 자체를 근거로 “시세 대비 79.4% 싸다”는 식의 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 796,360원 |
| 2. 근저당 · 주식회사엔씨파이낸스대부 | 65,000,000원 | 21,223,640원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 19,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 김미숙 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 154,000,000원 중 예상배당은 21,223,640원이며, 미배당은 132,776,360원입니다. 미배당이 크더라도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오와 채권 부족
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 22,020,000원 | 21,223,640원 | 132,776,360원 |
| 4회 유찰 시 | 15,413,999원 | 14,736,547원 | 139,263,453원 |
| 5회 유찰 시 | 10,789,799원 | 10,195,583원 | 143,804,417원 |
현재 회차에서도 신청채권자 청구액 69,698,629원은 전액 충족되지 않습니다. 4회·5회 유찰 시에는 배당액이 더 감소하고 미배당 규모가 커집니다. 다만 각 시나리오에서도 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상15층 중 13층입니다.
- 주위환경. 장량성도시장 북동측 인근으로 근린생활시설·공동주택·임야 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 도로 상태 등을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 단지 사방으로 폭 약 8미터 내외 포장도로 등을 통해 접근할 수 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·소로2류(폭 8m~10m) 접합·가축사육제한구역이며 공시지가는 832,100원/㎡입니다.
- 단지. 산호녹원맨션은 420세대이고 사용승인일은 1993.05.26입니다. 최근 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 25.0%입니다.
- 시세 흐름. 최근 12개월 평균은 107,000,000원, 최신 거래는 90,000,000원이며 최근 구간 추세는 -5.6%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 이번 매각은 김태선의 2분의 1 지분입니다. 아파트 전체 매각으로 착각하면 안 됩니다.
- 시세 비교 기준 분리. 22,020,000원은 지분 최저가이고 107,000,000원·90,000,000원은 전체 세대 실거래입니다. 20.6%라는 단순 비율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 시세 추세가 -5.6%이므로 전체 평균 110,166,666원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보세요.
- 특별매각조건 확인. 재매각이며 매수신청보증금은 최저가의 20%, 4,404,000원입니다. 공유자 우선매수권 관련 제한조건도 원문 그대로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현황을 다시 확인하세요.
- 권리와 지분을 분리. 매수인 인수액 0원이라는 사실은 유리하지만, 낙찰 후 취득 범위가 2분의 1 지분이라는 사실은 별도의 핵심 리스크입니다.
맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 싼 아파트”
이 사건은 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 64,200,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 22,020,000원까지 내려왔고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 그 가격으로 취득하는 것은 산호녹원맨션 1305호 전체가 아니라 김태선의 2분의 1 지분입니다.
최근 12개월 전체 세대 거래 평균 107,000,000원에 대한 최저가 비율 20.6%는 서로 다른 권리 범위를 비교한 수치라서 그 자체를 할인율로 해석할 수 없습니다. 여기에 최근 시세가 -5.6% 흐름이고, 이미 3회 유찰됐으며, 재매각·공유자 우선매수권 특별조건까지 존재합니다. 따라서 결론은 “인수권리는 깨끗”하지만 “지분·환금성·특별조건을 먼저 풀어야 하는 물건”입니다. 최저가가 낮다는 이유 하나만으로 접근하기에는 구조가 단순하지 않습니다.
