한 줄 평 임차권등기가 된 대항력 있는 임차인 이재평 씨의 보증금 150,000,000원이 핵심입니다. 현재 매각가에서는 배당으로 전액 변제가 가능하지만, 낮은 가격으로 내려갈수록 부족분이 발생할 수 있어 실질취득가와 인수 위험을 함께 봐야 하는 물건입니다.
감정가 / 최저가
228,000,000원 / 182,400,000원
1회 유찰
최근 12개월 거래
217,000,000원
행복한집(3차) 43.76㎡
실질취득 검토
최대 150,000,000원
보증금 인수 가능성
매수인 인수
조건부
대항력 임차권등기
서울서부지방법원 2025타경51983. 서울 서대문구 북가좌동 행복한집(3차) 5층 503호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 낙찰가가 아닙니다. 을구 순위 6번 주택임차권이 말소기준권리보다 앞선 임차권등기이고, 임차인 이재평 씨는 보증금 150,000,000원과 전입·확정일자를 갖춘 대항력 임차인입니다.
현재 회차 최저가 182,400,000원에서는 집행비용과 임차인 우선변제 후 신청채권자인 주택도시보증공사에 일부 배당되는 구조입니다. 다만 가격이 더 내려가면 임차보증금 부족분이 발생할 수 있고, 그 범위는 매수인이 인수할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51983 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 북가좌동 3-119 5층503호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주거 (임차권등기) |
| 소유자 | 박상준 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 182,400,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
② 임차인 분석 — 대항력 있는 보증금
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이재평 | 150,000,000원 | 有 | 有 | 부족분 가능 |
⚠️ 인수 구조 임차권등기는 말소기준권리 이전에 형성되어 매수인에게 대항할 수 있습니다. 현재 매각가 182,400,000원 기준 배당에서는 보증금 150,000,000원이 전액 배당되므로 인수액은 0원 구조입니다. 다만 매각가가 낮아져 배당 부족이 생기면 부족 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 싸지만 권리비용 확인 필요
동일 물건군인 행복한집(3차)의 거래는 최근 12개월 평균 217,000,000원입니다. 최저매각가는 최근 거래 대비 84.1% 수준으로 가격만 보면 할인 구간입니다. 다만 대항력 임차보증금 위험을 반영하면 단순 할인율만으로 판단하기 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 43.76㎡ | 2 | 217,000,000원 |
| 2022.05 | 44.63㎡ | 5 | 218,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 43.76㎡ | 1건 | 217,000,000원 |
✅ 가격 측면 최저가 182,400,000원은 최근 12개월 평균 217,000,000원보다 낮아 표면 가격 경쟁력은 있습니다.
⛔ 권리 측면 대항력 임차보증금 150,000,000원이 존재합니다. 최저가만 보고 접근하면 안 되며, 낙찰가별 배당 부족 여부를 반드시 계산해야 합니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 182,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,353,600원 |
| 임차인 이재평 보증금 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 29,046,400원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 거래보다 낮지만 임차권 인수 가능성을 함께 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 이재평 임차인의 보증금 150,000,000원, 전입일 2018.11.05, 확정일자 2018.10.19를 확인해야 합니다.
- 낙찰가별 인수 계산. 낮은 낙찰가에서는 임차보증금 부족분이 발생할 수 있습니다.
- 현재 회차 판단. 현재 182,400,000원 기준에서는 임차보증금 전액 배당 구조입니다.
- 다세대 환금성. 행복한집(3차)은 12세대 규모로 거래 표본이 많지 않아 환금성 확인이 필요합니다.
맺으며 — “할인보다 먼저 보증금을 보라”
이 물건은 서울 서대문구 다세대라는 입지와 최근 거래 대비 낮은 최저가가 장점입니다. 하지만 핵심 변수는 가격이 아니라 대항력 임차인의 1.5억 보증금입니다. 현재 회차에서는 배당으로 해결되는 구조지만, 유찰 후 가격이 더 낮아질 경우 매수인 인수 위험이 커질 수 있습니다. 가격 메리트는 있으나 권리비용 계산이 필수인 물건입니다.
