부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경51991 · 서울서부지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 59.56 ㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

217,388,000원 2억 1,738만 감정가 247,000,000원

감정가의 88% 2026-07-28 낙찰

최저매각가 197,600,000원 최저가 대비 +10%

낙찰일

07-28 낙찰 완료

서울서부지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,976만원

최저가의 10% · 19,760,000원

감정가 대비

▼ 12.0% 싸게 매수

감정가 2.47억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 20% 할인 서울특별시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 있는 임차보증금 인수 위험이 핵심입니다. 확약으로 실질 인수는 0원이 될 수 있으나 확약 확인이 필요합니다.

가격 최저가 197,600,000원은 최근 실거래 232,000,000원의 85.2%
자금 입찰보증금은 최저가의 10% 기준 약 19,760,000원 · 확약 적용 여부 확인 필요
리스크 임차인 김정남 보증금 261,000,000원 대항력·우선변제권 존재

한 줄 평 대항력 있는 임차권이 설정된 다세대입니다. 최저가는 최근 실거래 대비 낮지만, 임차보증금 2.61억 구조 때문에 일반적인 저가 낙찰 물건으로 보면 안 됩니다. 다만 주택도시보증공사의 확약서 제출 내용에 따라 임차권등기 말소 및 보증금 잔존청구권 포기 조건이 적용되는지 확인이 핵심입니다.

감정가 / 최저가

247,000,000원

최저 197,600,000원

최근 실거래

232,000,000원

2024.10 거래

실질취득 리스크

66,966,400원

확약 전 계산

임차보증금

261,000,000원

대항력·우선변제

서울서부지방법원 2025타경51991. 서울 은평구 역촌동 연서로8길 인근 다세대주택 제3층 제302호입니다. 감정가는 2억4,700만원이고 현재 최저가는 감정가의 80%인 1억9,760만원입니다. 표면상으로는 최근 거래가 2억3,200만원으로 가격 여유가 있어 보이지만, 이 사건의 핵심은 임차권등기된 대항력 임차보증금입니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경51991
소재지	서울특별시 은평구 역촌동 11-58 3층302호
물건종류 / 이용	다세대 · 방3, 거실겸주방1, 욕실겸화장실1, 다용도실
소유자	윤난영
감정가 / 최저가	247,000,000원 / 197,600,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 261,000,000원
매각기일	2026.07.28

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권 존재

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
김정남	261,000,000원	있음	가능	확인 필요

⚠️ 인수 위험 계산 최저가 197,600,000원 기준 배당표상 임차인 김정남 보증금은 194,033,600원이 배당되고 부족분 66,966,400원은 매수인 부담 가능성이 있습니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권을 양수한 승계인으로서 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출한 내용이 있어, 확약 적용 시 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 판단될 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 최근 거래보다 낮음

동일 물건군 최근 거래는 2024년 10월 232,000,000원입니다. 현재 최저가는 1억9,760만원으로 최근 거래 대비 85.2% 수준입니다. 다만 대항력 임차 구조에서는 단순 최저가 비교보다 확약 적용 여부와 실질취득액을 우선 검토해야 합니다.

배당 분배 (최저가 1.976억)

최저가 vs 실거래

확약 전에는 임차보증금 인수 가능성을 별도 검토해야 합니다.

④ 예상배당표

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,566,400원
임차인 김정남 보증금	261,000,000원	194,033,600원
근저당권 유삼현	156,000,000원	0원
주택도시보증공사	261,000,000원	0원

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 김정남 임차권등기와 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다.
확약 확인. HUG 확약서가 해당 임차인 전체 위험을 해소하는지 원본 확인이 필요합니다.
세금 압류. 국민건강보험공단·은평구·아산시 압류 3건이 존재하며 당해세 여부를 확인해야 합니다.
점유 확인. 현장 조사 당시 폐문·점유자 부재로 내부 확인이 제한되었습니다.

맺으며 — “가격보다 임차권 조건을 먼저 봐야 하는 물건”

이 사건은 최저가만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 다세대 경매에서 가장 중요한 변수는 임차보증금 인수 여부입니다. 확약이 정상 적용되면 위험은 크게 줄어들지만, 확약 범위와 임차권 말소 절차를 확인하지 않고 입찰하면 예상 밖 부담이 발생할 수 있습니다. 권리는 복잡하지만 핵심은 명확합니다. 가격보다 임차권 구조 확인이 우선입니다.

부동산강제경매

임차보증금 구조가 승부처 — 은평구 역촌동 302호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권 존재

③ 시세 비교 — 최저가는 최근 거래보다 낮음

④ 예상배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격보다 임차권 조건을 먼저 봐야 하는 물건”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (8장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-23	유찰	2억 4,700만원
2	2026-07-28	대기	1억 9,760만원