부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경52008 · 서울서부지방법원 · 연립/다세대
152.4㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

3,000,000,000원 30억 감정가 3,251,787,400원

감정가의 92% 2026-07-28 낙찰

최저매각가 2,601,430,000원 최저가 대비 +15%

낙찰일

07-28 낙찰 완료

서울서부지방법원 일괄매각 2개 목록

입찰 보증금

2억 6,014만

최저가의 10% · 260,143,000원

감정가 대비

▼ 7.7% 싸게 매수

감정가 32.52억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 19% 할인 서울특별시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 말소기준 이후 권리는 정리되지만 합정동 연립·다세대 특성상 고가 입찰과 환금성을 함께 봐야 합니다.

가격 최저매각가 2,601,430,000원은 감정가의 80% 수준으로 1회 유찰 후 진행
자금 입찰보증금 약 260,143,000원 · 인수액 0원
리스크 가등기·압류는 소멸 대상이나 임차보증금 미상 점유자 존재로 확인 필요

한 줄 평 합정동 핵심 입지의 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 말소기준권리 이후 가등기·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조라 권리상 큰 줄기는 단순합니다. 다만 시세 데이터가 확인되지 않는 고가 물건이고, 점유자 보증금 미상 사항이 있어 입찰 전 현황 확인이 중요합니다.

감정가 / 최저가

3,251,787,400원

최저 2,601,430,000원

유찰

1회

감정가 80%

실질취득 부담

2,601,430,000원

인수액 0원

핵심지표

점유 확인

보증금 미상

서울서부지방법원 2025타경52008. 서울 마포구 합정동 399-3 소재 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 김관우이며, 2024년 설정된 서빙고동새마을금고 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 가등기, 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건은 아파트처럼 단순 비교하기 어려운 토지 포함 연립·다세대 유형입니다. 감정가와 최저가 자체만으로 저가 매수를 판단하기 어렵고, 실제 이용상태·임대관계·점유 현황을 확인한 뒤 접근해야 합니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경52008
소재지	서울특별시 마포구 합정동 399-3 서울특별시 마포구 희우정로3길 13
물건종류	연립/다세대 + 토지
소유자	김관우
감정가 / 최저가	3,251,787,400원 / 2,601,430,000원
신청채권자 / 청구	서빙고동새마을금고 / 2,078,139,520원
매각기일	2026.07.28

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸 구조

⚠️ 가등기 확인 필요 갑구 5번 소유권이전청구권 가등기는 등기상 매각으로 소멸 대상으로 표시되어 있으나, 담보가등기 여부 등 종류 확인이 필요합니다.

② 임차인·점유 분석

점유자	전입일	보증금	판단
심호식	2025.09.26	미상	대항력 없음 말소기준 이후 전입
류양하	2024.12.31	60,000,000원	대항력 없음 배당요구
이지혜	2025.08.22	미상	대항력 없음 보증금 확인 필요

확인된 점유자들은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력은 없는 구조입니다. 다만 심호식·이지혜는 보증금이 확인되지 않아 실제 배당 관계와 명도 협의 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

③ 예상 배당표 (최저매각가 2,601,430,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	28,414,300원
서빙고동새마을금고 근저당	2,520,000,000원	2,520,000,000원
에이아이지건설 근저당	840,000,000원	53,015,700원
소유자 교부	-	0원

예상 매각대금 기준 채권 총액 3,360,000,000원 중 일부 미배당이 발생합니다. 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 분석됩니다.

매각대금 배분

회차별 매각가

유찰 진행 시 가격은 낮아지지만 권리 구조와 환금성 검토가 우선입니다.

✅ 권리 관점 2024.07.03 서빙고동새마을금고 근저당 이후 설정된 가등기·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원 구조입니다.

⛔ 주의 관점 합정동 입지는 장점이나 연립/다세대 + 토지 물건은 개별성이 큽니다. 확인 가능한 실거래 비교 자료가 없어 최저가만 보고 저평가로 판단하기 어렵습니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 서울특별시 마포구 합정동 합정동주민센터 남서측 인근으로 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 주상용건물 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 인근 노선버스정류장이 소재합니다.
토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 152.4㎡입니다.
이용상태. 공부상 영업, 단독주택 이용으로 탐문 조사되었습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

점유 확인. 보증금 미상 점유자는 현장 확인과 매각물건명세서 재확인이 필요합니다.
가등기 확인. 갑구 5번 가등기의 성격 확인 후 입찰 판단이 필요합니다.
가격 판단. 최근 12개월 평균·최신 거래 등 비교 자료 확인 없이 감정가 대비 할인만으로 접근하지 마세요.
원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “권리 정리와 가격 판단은 별개”

이 사건은 후순위 권리가 매각으로 정리되는 구조라 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 하지만 합정동 연립/다세대 + 토지 물건은 개별성이 높고, 시세 판단이 어려운 유형입니다. 인수 위험은 낮지만 가격과 환금성은 별도 검증이 필요한 물건으로 접근하는 것이 적절합니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 합정동 고가 물건은 환금성을 본다 — 서울서부 2025타경52008

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸 구조

② 임차인·점유 분석

③ 예상 배당표 (최저매각가 2,601,430,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리 정리와 가격 판단은 별개”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (24장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-23	유찰	32억 5,178만원
2	2026-07-28	대기	26억 143만원