한 줄 평 최저가는 감정가 대비 내려왔고 실거래 평균 대비 가격 메리트가 있습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 대항력 있는 임차보증금 인수 가능성입니다. 임차보증금 2.9억 중 배당 부족분 58,104,000원이 매수인 부담 구조로 계산됩니다. 다만 주택도시보증공사의 확약서 제출 내용에 따라 잔존 청구권 포기 여부 확인이 필요합니다.
감정가 / 최저가
295,000,000원 / 236,000,000원
2회 유찰 · 감정가 80%
실거래 평균
273,000,000원
더세영 최근 3건
실질취득 위험
294,104,000원
낙찰가+인수 58,104,000원
핵심지표
C 42점
임차보증금 리스크
서울서부지방법원 2025타경52015. 서울 은평구 응암동 더세영 3층 301호 다세대주택입니다. 전용면적은 29.77㎡이며 2020년 준공된 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 표면적으로는 2회 유찰로 최저가가 내려와 매력적으로 보이지만, 등기부상 주택임차권등기와 대항력 임차인이 존재해 일반적인 권리안전형 물건과는 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52015 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 578-33 더세영 3층301호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 29.77㎡ |
| 소유자 | 김지연 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 236,000,000원 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
말소기준권리는 이푸른새마을금고 근저당권 설정일(2021.01.13)로 확인됩니다. 이후 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 3번 주택임차권은 대항력 있는 임차권으로, 배당 부족분이 발생하면 매수인 인수 가능성이 존재합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수 여부 확인 필수
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 장정혜 | 290,000,000원 | 有 | 有 | 가능성 |
장정혜 임차인은 임차보증금 290,000,000원, 전입 2021.07.08, 확정일자 2021.06.03으로 확인됩니다. 배당표 기준 최저가 236,000,000원에서는 231,896,000원이 배당되고 부족분 58,104,000원이 발생합니다.
⚠️ 보증기관 승계 및 확약 확인 시보증은 실제 별도 임차인이 아니라 장정혜 보증금 관련 보증기관 대위·승계 중복 신고입니다. 또한 주택도시보증공사가 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출한 내용이 있어, 실제 매수인 부담 여부는 확약서 원문 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 리스크 반영 필요
더세영 동일 면적 최근 거래는 3건이며 모두 273,000,000원입니다. 최저매각가 236,000,000원은 최근 실거래 평균 대비 86.4% 수준입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 28.18㎡ | 2 | 273,000,000원 |
| 2021.10 | 28.18㎡ | 3 | 273,000,000원 |
| 2021.07 | 28.18㎡ | 5 | 273,000,000원 |
| 최근 3건 평균 | 273,000,000원 | ||
⛔ 실질취득 기준 판단 낙찰가 236,000,000원만 보면 시세 대비 저렴하지만, 임차보증금 부족분 58,104,000원을 인수하는 구조라면 실질취득액은 약 294,104,000원입니다. 단순 최저가 기준으로 저평가 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표
| 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,104,000원 |
| 임차인 장정혜 보증금 | 290,000,000원 | 231,896,000원 |
| 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
매각대금 배분
최저가 vs 실거래
최저가는 시세 대비 낮지만 임차보증금 인수 여부를 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 대항력 있는 장정혜 임차인의 보증금 반환 구조를 반드시 확인해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 포기·말소 동의 조건이 실제 매수인 부담을 제거하는지 확인 필요합니다.
- 실질취득 계산. 낙찰가만 보지 말고 인수 가능 금액을 합산해 판단해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·확약서 원문 확인이 필요합니다.
맺으며 — “가격보다 임차보증금이 먼저다”
이 물건은 최저가 자체는 최근 실거래 대비 낮은 편입니다. 그러나 법원경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 최종 부담액입니다. 대항력 임차보증금 부족분 58,104,000원 인수 가능성이 존재하므로 확약 내용 확인 전에는 단순 저가 매수로 평가하기 어렵습니다. 가격은 매력적이지만 권리는 확인이 필요한 물건입니다.
