서울서부지방법원 2025타경52023. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 6층 604호입니다. 등기상 소유자는 최숙희이고, 2018년 8월 29일 거래가액 195,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 안양지구축산업협동조합이 채권최고액 188,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2023년 같은 조합의 채권최고액 158,400,000원 근저당, 2025년 조동희의 임차권등기, 2025년 임의경매개시결정은 모두 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인이 등기상 떠안는 금액은 0원으로 정리됩니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 750,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 480,000,000원, 즉 감정가의 64%입니다. 하지만 동일 물건·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어 이 64%를 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 특히 공부상 이용상태가 일반 공동주택이 아니라 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)이라는 점은 입찰 전에 실제 이용·매매 조건을 별도로 확인해야 할 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52023 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 6층 604호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) · 지하4층 지상12층 중 6층 |
| 사용승인 | 2006.01.20 |
| 소유자 | 최숙희 (2018.08.29. 거래가액 195,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 750,000,000원 / 480,000,000원 (2회 유찰 · 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양지구축산업협동조합 / 150,809,691원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.08.29. 을구 1번 안양지구축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 최초 188,000,000원이었고, 2023.04.26. 변경등기로 187,200,000원이 기재돼 있습니다. 2023.02.28. 설정된 을구 2번 근저당권 158,400,000원과 2025.02.27. 조동희의 임차권등기, 2025.10.02. 경매개시결정은 모두 기준권리 뒤입니다. 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차인 — 조동희 1명, 임차권은 기준권리 후순위
| 임차인 | 보증금 | 점유·전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조동희 | 220,000,000원 | 주민등록·점유개시 2023.03.02 · 확정일자 2023.03.02 · 임차권등기 2025.02.27 | 후순위 | 배당요구 | 인수 0 |
조동희는 2023.02.28. 임대차계약을 체결했고, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2023.03.02.입니다. 임차보증금은 총 250,000,000원 중 반환되지 않은 220,000,000원이 임차권등기에 기재돼 있습니다. 말소기준 근저당은 2018.08.29.이므로 임차인의 전입·점유·확정일자는 기준권리보다 뒤입니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 소멸하는 후순위 권리이며, 배당요구도 신고돼 있습니다.
③ 가격 — 64%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’으로 단정할 수 없다
감정가는 750,000,000원, 현재 최저매각가는 480,000,000원입니다. 2회 유찰로 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 한 차례 더 유찰되면 384,000,000원(51.2%), 네 번째 유찰 시에는 307,200,000원(40.96%) 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 최근 12개월 평균·최신 실거래 등 시장 비교자료가 없습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 270,000,000원 낮다는 사실만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 평가할 근거는 부족합니다. 더구나 감정평가상 이용상태가 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 확인되므로 일반 아파트 실거래와 동일선상에서 비교해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 480,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,200,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 안양지구축산업협동조합 | 188,000,000원 | 188,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 안양지구축산업협동조합 | 158,400,000원 | 158,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 126,400,000원 |
현재 최저가 480,000,000원을 가정한 예상배당입니다. 근저당 채권 합계 346,400,000원은 전액 배당되고, 제시된 소유자 잔여는 126,400,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구청 북동측 인근. 다세대주택·단독주택·소규모 아파트 등이 혼재하며 관공서, 근린생활시설, 공원, 학교가 인근에 있습니다.
- 교통. 차량 출입 가능. 인근에 노선버스 정류장과 지하철 3호선 녹번역이 소재합니다.
- 이용상태. 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 지하4층 지상12층, 대상은 6층 604호. 사용승인일은 2006.01.20입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 중앙난방, 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링클러 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 약 6미터, 남서측 약 2미터 막다른 도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 2,555㎡, 공시지가 3,080,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 시설 운영. 일반 공동주택과 같이 입주·매매에 나이 등 제한은 없는 것으로 파악됐고, 건물 내 식당 등 부대시설은 조사 당시 미운영 상태였습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 64%를 시세 할인율로 착각하지 않기. 최저가 480,000,000원은 감정가의 64%이지만 최근 실거래 비교값이 없어 시장가 대비 저가 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 노인복지시설 용도 확인. 공부와 실제 이용 모두 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)입니다. 일반 아파트와 다른 매수층·이용조건이 존재하는지 확인하세요.
- 임차인·점유자 확인. 조동희 임차권은 기준권리보다 후순위이나, 감정평가 당시 세입자 거주가 탐문된 만큼 현 점유자와 명도 상대방을 다시 확인해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 조동희는 220,000,000원의 임차권등기와 배당요구가 확인되므로, 실제 배당순위·배당액은 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 서류를 직접 대조하세요.
- 규제 확인. 토지거래허가구역 등 토지이용계획상 제한이 기재돼 있으므로 입찰 시점의 적용 여부를 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문과 현장 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2018년 근저당이 말소기준이고, 2023년 추가 근저당과 2025년 조동희 임차권은 후순위라 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단을 권리만으로 끝낼 물건은 아닙니다. 2회 유찰로 감정가 750,000,000원에서 480,000,000원까지 내려왔어도, 이를 비교할 최근 실거래 시세가 없고 물건의 공부상 용도도 노인복지시설입니다. 즉 권리는 비교적 정리돼 있지만 가격 적정성과 환금성은 별도의 검증이 필요한 물건입니다. 감정가의 64%라는 숫자보다 실제 거래 가능한 가격과 이용조건을 먼저 확인하는 것이 이 사건의 승부처입니다.
