부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경52031 · 서울서부지방법원 · 다세대
철근콘크리트조 30.82㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

97,235,000원 9,723만 감정가 116,000,000원

감정가의 83% 2026-07-28 낙찰

최저매각가 92,800,000원 최저가 대비 +4%

낙찰일

07-28 낙찰 완료

서울서부지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

928만원

최저가의 10% · 9,280,000원

감정가 대비

▼ 16.2% 싸게 매수

감정가 1.16억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 20% 할인 서울특별시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차보증금 반환채권 승계 구조와 확약서가 핵심인 다세대 경매

가격 최저가 92,800,000원이나 임차보증금 미배당 인수 가능성 9,270,400원 존재
자금 입찰보증금은 최저매각가 기준 약 9,280,000원
리스크 김가영 임차권등기 및 HUG 확약서 제출 여부 확인 필요

한 줄 평 임차인 김가영의 대항력 있는 임차권등기가 이 물건의 핵심입니다. 최저가는 9,280만원까지 내려왔지만, 보증금 1억원 중 배당 부족분 927만원 인수 가능성이 존재합니다. 다만 주택도시보증공사가 제출한 확약서에 따라 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 예정되어 있어, 확약 효력 확인이 중요합니다.

감정가

116,000,000원

다세대

최저가

92,800,000원

1회 유찰

실질취득 위험

102,070,400원

확약 미적용 시

인수 가능액

9,270,400원

배당 부족분

서울서부지방법원 2025타경52031. 서울 서대문구 홍제동 문화주택 4층 403호 다세대입니다. 권리 구조의 중심은 일반 근저당이 아니라 2022년 설정된 주택임차권입니다. 김가영 임차인은 2020년 전입·확정일자를 갖췄고, 말소기준권리 이전 권리로 대항력을 보유합니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경52031 (강제경매)
소재지	서울특별시 서대문구 홍제동 266-41 4층403호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 주택
소유자	강영준
감정가 / 최저가	116,000,000원 / 92,800,000원 (1회 유찰)
신청채권자	주택도시보증공사
매각기일	2026.07.28

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되지만, 김가영 임차권은 말소기준권리 이전에 형성된 대항력 있는 임차권입니다. 따라서 확약이 적용되지 않는 경우 매수인이 보증금 반환 위험을 검토해야 합니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
김가영	100,000,000원	有	有	가능성 있음

⚠️ 임차보증금 인수 구조 최저매각가 92,800,000원 기준 배당표상 김가영 보증금 100,000,000원 중 90,729,600원이 배당되고 9,270,400원 부족분이 발생합니다. 다만 주택도시보증공사가 제출한 2026.4.23.자 확약서에는 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용이 포함되어 있어, 해당 확약 적용 여부를 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 92,800,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,070,400원
임차인 김가영 보증금	100,000,000원	90,729,600원
주택도시보증공사	100,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

회차별 미배당 인수 위험

✅ 긍정 요소 주택도시보증공사 확약서가 실제 효력을 가지면 김가영 임차권 관련 인수 부담은 실질적으로 해소될 수 있습니다.

⛔ 확인 필요 확약서 적용 범위는 김가영 임차인 관련 사항에 한정됩니다. 확약서 원본 확인 전에는 최저가만 보고 안전한 물건으로 판단하면 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 서울특별시 서대문구 홍제동 소재, 홍제역 북동측 인근 주거지역입니다.
교통. 차량 진출입 가능하고 인근 대중교통 여건은 양호합니다.
건물. 철근콘크리트조 4층 건물 내 403호이며 위생·급배수시설 등 설비를 갖추고 있습니다.
환금성. 18세대 규모 다세대이며 최근 거래자료 확인이 제한적인 소규모 물건입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약서 확인. 주택도시보증공사의 임차보증금 관련 확약서 원문과 효력 범위를 확인해야 합니다.
임차권등기. 김가영 임차권등기 말소 가능 여부를 확인해야 합니다.
실질취득 계산. 확약 미적용 시 낙찰가 외 보증금 부족분 인수 가능성을 반영해야 합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가는 내려갔지만 임차권이 승부처”

이 물건은 단순히 20% 할인된 다세대가 아닙니다. 핵심은 대항력 있는 임차권입니다. 현재 회차에서는 배당 부족분 927만원 인수 가능성이 계산되며, 주택도시보증공사의 확약서가 실제 적용되는지가 최종 판단 포인트입니다. 권리 구조는 확인 가능하지만, 임차권 관련 서류 확인 없이 가격만 보고 접근하기에는 위험 요소가 있습니다.

부동산강제경매

임차보증금 인수 위험이 핵심 — 홍제동 문화주택 403호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 92,800,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낙찰가는 내려갔지만 임차권이 승부처”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (13장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-23	유찰	1억 1,600만원
2	2026-07-28	대기	9,280만원