서울서부지방법원 2025타경52150. 녹번동 시니어캐슬 클라시온 6층 605호입니다. 감정평가상 이 건물은 지하 4층~지상 12층, 총 137호 규모의 노인복지시설이고 본건 605호 역시 노인복지시설로 평가됐습니다. 소유자는 최숙희이며, 2015.09.10 소유권을 취득할 당시 등기상 거래가액은 388,130,000원입니다.
권리구조의 중심은 2023.02.15 설정된 관악농업협동조합의 채권최고액 399,600,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후의 임의경매개시결정과 서울특별시은평구 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁등기와 이전 근저당권·압류 등은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52150 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 6층 605호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 노인복지시설 · 지하4층~지상12층 중 6층 |
| 소유자 | 최숙희 (2015.09.10 소유권이전 · 거래가액 388,130,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 809,000,000원 / 517,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 말소기준권리 | 2023.02.15 관악농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 399,600,000원 |
| 경매 청구액 | 667,163,851원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인 | 2006.01.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.02.15 관악농업협동조합 근저당권입니다. 경매개시결정은 2025.11.06, 서울특별시은평구 압류는 2026.06.04에 접수됐고 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 등기상 현재 매수인이 떠안을 후순위 등기권리는 확인되지 않으며, 배당 시나리오 역시 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장원임 | 605호 · 주거 | 2023.02.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
조사된 실제 임차인은 장원임 1명입니다. 전입일은 2023.02.15이지만 조사자료상 말소기준권리 이후 전입으로 판단돼 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 존재하더라도 대항력에 기초한 매수인 승계 구조는 아니며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 가격 — 64%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 판단은 금물
감정가는 809,000,000원, 현재 최저매각가는 517,760,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 64% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않기 때문에 517,760,000원이 실제 시장가보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
특히 본건은 감정평가상 일반 아파트나 다세대가 아니라 노인복지시설입니다. 같은 지역의 일반 공동주택 가격을 그대로 대입하기 어렵고, 실제 매수층·사용 가능 범위·재매각 가능성을 함께 봐야 합니다. 2회 유찰 자체도 감정가와 시장의 간극 또는 용도 특수성에 대한 시장의 보수적 평가 가능성을 점검하게 하는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 517,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,577,600원 |
| 2. 근저당 · 관악농업협동조합 | 399,600,000원 | 399,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 110,582,400원 |
현재 최저가 517,760,000원 가정에서는 등기상 근저당 채권최고액 399,600,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 110,582,400원으로 계산됩니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 605호는 노인복지시설입니다. 건물 전체도 지하4층~지상12층, 총 137호 규모의 노인복지시설로 조사됐습니다.
- 이용 현황. 식당 등 일부 부대시설은 기준시점 현재 미운영상태인 것으로 탐문됐습니다. 조사된 임차인은 605호를 주거로 사용하고 있어 감정평가상 시설 용도와 실제 점유 형태를 입찰 전 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 입지. 은평구청 북동측 인근으로 다세대주택·빌라 중심의 일반주택지역이며, 간선도로변에 근린생활시설과 점포·상가가 있고 근거리에 학교·근린공원·관공서가 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 시내버스정류장이 도보 약 2~3분, 지하철 3호선 녹번역이 도보 약 7~8분 거리에 위치합니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 중앙난방, 지하주차장, 승강기, 화재탐지·경보, 소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있습니다. 본건 자체의 감정평가상 용도는 노인복지시설이므로 구체적 적용 여부는 실제 입찰·취득 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 보고되지 않았고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 일반 공동주택이 아닌 노인복지시설이라는 용도 특성상 일반 주택과 동일한 매수층을 전제로 보기 어렵습니다. 2회 유찰 상태이므로 향후 재매각 가능성과 실제 수요층 확인이 핵심입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 직접 확인. 최저가 517,760,000원은 감정가의 64%지만 최근 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저가 여부는 판단할 수 없습니다. ‘유찰률=할인율’로 보지 마세요.
- 용도 확인. 감정평가상 노인복지시설입니다. 일반 주택처럼 자유롭게 사용할 수 있는지, 실제 이용 가능 범위와 관련 규제를 확인해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 장원임은 조사상 대항력이 없지만 보증금과 확정일자·우선변제 여부는 확인되지 않았습니다. 배당과 명도 계획을 위해 원본 자료 대조가 필요합니다.
- 명도. 605호에 실제 점유자가 조사돼 있으므로 대항력 여부와 별개로 인도·명도 절차와 점유 이전 일정을 고려해야 합니다.
- 부대시설 운영상태. 식당 등 일부 부대시설이 미운영상태로 탐문된 만큼 시설 운영성과 관리상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 관리비 체납 여부도 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “64%”보다 중요한 것은 용도와 매수층
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 2023.02.15 근저당권이 말소기준이고, 조사된 임차인은 그 이후 전입으로 대항력이 없으며, 현재 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 517,760,000원에서는 근저당 채권최고액도 전액 배당됩니다.
하지만 투자 판단의 중심은 권리보다 가격 검증과 용도입니다. 2회 유찰로 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 말할 수 없고, 실거래 비교자료도 없습니다. 더구나 감정평가상 본건은 일반 아파트가 아니라 노인복지시설이며 일부 부대시설도 미운영상태로 조사됐습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 정리되지만, 가격과 환금성은 별도 검증이 필요한 유형”으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
