서울서부지방법원 2025타경52253. 은평구 응암동 위원더시티 9층 901호, 전용 29.98㎡의 다세대주택입니다. 현 소유자 이은형은 2022.07.28. 매매를 원인으로 2022.08.12. 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 330,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당이 아니라 대항력 있는 주택임차권과 주택도시보증공사의 확약입니다.
임차권자 이승훈의 임대차계약일자는 2022.06.02., 확정일자는 2022.06.08., 전입·점유개시는 2022.07.08.입니다. 임차보증금은 325,000,000원이고 배당요구도 이루어졌습니다. 이후 2024.11.13. 국민건강보험공단 압류가 말소기준권리로 잡히므로, 이승훈의 임차권은 그보다 앞선 대항력 있는 권리입니다. 원칙만 적용하면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 부담이 남는 구조지만, 이 사건에는 그 원칙을 뒤집는 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52253 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 577-72 위원더시티 9층 901호 · 서울특별시 은평구 응암로 221-7 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 29.98㎡ · 지하 1층 / 지상 9층 건물 내 9층 901호 |
| 소유자 | 이은형 (2022.07.28. 매매 · 거래가액 330,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 190,720,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 325,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 해소
말소기준은 2024.11.13. 국민건강보험공단 압류입니다. 그보다 앞선 이승훈의 임차권은 보증금 325,000,000원, 전입 2022.07.08., 확정일자 2022.06.08.로 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차권입니다. 따라서 확약이 없었다면 현재 최저가 190,720,000원에서 배당 후 부족분 137,750,080원이 매수인에게 남는 구조입니다.
② 임차인·승계 관계 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 이름 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 이승훈 | 325,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사에 채권 승계 |
| 보증기관 승계 | 주택도시보증공사 | 별도 합산 없음 | 승계 | 승계 | 이승훈 보증금 승계 |
매각물건명세서상 보증기관의 신고는 이승훈 보증금의 대위·승계에 따른 중복 신고로, 별도 임차보증금으로 더하면 안 됩니다. 따라서 실제 임차인은 1명이며, 보증금도 325,000,000원 하나로 판단합니다.
③ 시세 비교 — 할인은 크지만 최근 시장은 -1.7% 하락
위원더시티 전용 29.98㎡의 실거래는 총 8건이 확인됩니다. 전체 평균은 301,625,000원이지만, 가격 판단에는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건의 평균은 298,333,333원, 최신 거래는 2026.06. 310,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래군 대비 -1.7%로 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 29.98㎡ | 9 | 310,000,000원 |
| 2026.06 | 29.98㎡ | 7 | 295,000,000원 |
| 2025.07 | 29.98㎡ | 8 | 290,000,000원 |
| 2023.05 | 29.98㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2022.07 | 29.98㎡ | 9 | 330,000,000원 |
| 2022.07 | 29.98㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2022.07 | 29.98㎡ | 9 | 325,000,000원 |
| 2022.06 | 29.98㎡ | 7 | 293,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.98㎡ | 3건 | 298,333,333원 |
확약을 반영한 실질취득은 현재 최저매각가와 같은 190,720,000원*입니다. 이는 최근 12개월 평균의 63.9%이고, 최신 거래 310,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 선순위 임차권의 외형만 보고 보증금 325,000,000원을 더해 판단해서는 안 되고, 확약 효력을 반영한 실질취득가로 시세를 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 190,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,470,080원 |
| 1. 임차인 이승훈 보증금(우선변제) | 325,000,000원 | 187,249,920원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 325,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 임차보증금 부족분은 137,750,080원입니다. 원칙상 이 금액이 매수인 인수 대상으로 계산되지만, 주택도시보증공사의 2026.04.29.자 잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 따라 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 없이는 인수가 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 190,720,000원 | 137,750,080원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 · 51% | 152,576,000원 | 175,360,064원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 · 41% | 122,060,800원 | 205,448,051원 | 실질 0원* |
이 표가 이 사건의 구조를 가장 잘 보여줍니다. 대항력 있는 보증금 325,000,000원이 최저가보다 크므로 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 총 부담이 보증금 수준으로 고정되는 인수형입니다. 하지만 이 사건은 승계인인 주택도시보증공사가 잔존청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 그 인수 구조가 실질적으로 해소됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 위원더시티 전체 세대수는 8세대입니다.
- 입지. 응암3동주민센터 남동측 인근으로 다세대주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장, 남서측 근거리에 지하철 6호선 새절역이 있어 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 9층이며 기본 위생·급배수·난방·승강기·공동현관보안설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 건물 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 4,448,000원/㎡입니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없으나, 이해관계인 부재로 외부관찰·주위 탐문·표준적 이용상태 등을 참고해 평가된 물건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.29.자 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서와 원문에서 재확인하세요.
- 실제 임차인 수 확인. 보증기관 승계 신고를 별도 임차인·별도 보증금으로 합산하지 말고, 이승훈 1명의 325,000,000원 보증금 승계 관계로 확인하세요.
- 압류·당해세 확인. 압류 4건 가운데 당해세가 있다면 실제 배당액이 달라질 수 있으므로 배당요구 및 세금 관계를 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 301,625,000원보다 최근 12개월 평균 298,333,333원과 최신 거래 310,000,000원을 우선해 가격을 판단하세요. 최근 추세는 -1.7%입니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대 규모이므로 거래 표본과 매수층이 대단지 공동주택보다 제한될 수 있습니다.
- 현황 대조. 감정평가가 외부관찰·주위 탐문 등을 참고해 이뤄졌으므로 실제 내부상태와 점유현황을 입찰 전에 별도로 확인하세요.
맺으며 — “3.25억 선순위 임차권”보다 중요한 한 장의 확약서
표면만 보면 부담스러운 물건입니다. 보증금 325,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저매각가 190,720,000원보다 훨씬 크기 때문입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 137,750,080원이 미배당 인수로 계산되고, 낙찰가가 더 내려가면 인수액은 더 커집니다.
하지만 이 사건은 신청채권자 주택도시보증공사가 이승훈의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인으로서 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이승훈 임차권에 대한 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 그 결과 현재 실질취득 기준은 190,720,000원이고, 최근 12개월 실거래 평균 298,333,333원의 63.9% 수준입니다.
다만 최근 시장은 -1.7% 하락 흐름이고, 물건은 총 8세대의 소규모 다세대주택이며 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 “확약 원문이 유지된다면 권리위험은 크게 해소되고 가격 할인도 크지만, 확약서·당해세·실제 점유를 확인한 뒤 접근해야 하는 물건”입니다.
* 배당 계산상 현재 회차의 미배당 인수액은 137,750,080원이지만, 2026.04.29.자 주택도시보증공사의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 해당 임차권의 매수인 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.
