한 줄 평 현재 최저가는 감정가의 64%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차권자 최세준의 보증금 1.6억 중 미배당 약 5,163만원이 인수될 수 있는 구조입니다. 다만 주택도시보증공사의 확약서 제출로 임차권 인수 위험 해소 여부를 반드시 확인해야 하는 물건입니다.
감정가
173,000,000원
다세대
최저가
110,720,000원
2회 유찰
실질취득 리스크
161,720,080원
확약 전 기준
매수인 인수
51,630,080원
확약 적용 여부 확인
서울서부지방법원 2025타경52262. 은평구 역촌동 우림빌 5층 502호 다세대주택입니다. 이 사건은 단순한 저가 낙찰형이 아닙니다. 등기상 후순위 권리는 대부분 매각으로 정리되지만, 말소기준권리보다 앞선 임차권등기가 존재해 임차보증금 인수 여부가 핵심입니다.
임차인 최세준은 보증금 160,000,000원, 확정일자 2020.07.27, 전입 2020.08.31로 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태입니다. 현재 최저매각가 기준 예상배당 후 부족액은 51,630,080원으로, 일반적인 경우 매수인이 부담할 수 있습니다. 다만 주택도시보증공사가 임차보증금 반환채권을 승계한 뒤 확약서를 제출한 점은 별도 검토가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52262 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 68-2 5층502호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대주택 · 5층 제502호 |
| 소유자 | 최성민 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 110,720,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
말소기준권리는 2020.11.06 설정된 심한섭 근저당권(채권최고액 75,000,000원)입니다. 이후 설정된 추가 근저당, 가압류, 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
⚠️ 대항력 임차권 분석 최세준 임차인은 말소기준권리 이전 전입 및 확정일자를 갖춰 대항력 있는 임차인입니다. 최저가 110,720,000원 기준 배당 부족분 51,630,080원은 일반적으로 매수인 인수 대상입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 최세준 | 160,000,000원 | 有 | 有 | 미배당 51,630,080원 가능 |
별도 보증기관 표기는 최세준 보증금의 대위·승계 신고로 실제 임차인 수가 증가하는 것은 아닙니다. 실제 임차인은 1명입니다.
✅ 확약서 확인 포인트 주택도시보증공사는 임차보증금 반환채권 승계인으로서 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다(2026.04.29.). 해당 확약은 최세준 임차 관련 인수 위험에만 적용되며, 실제 집행 전 확약서 원본 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (최저가 110,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,350,080원 |
| 임차인 최세준 보증금 | 160,000,000원 | 108,369,920원 |
| 심한섭 근저당 1번 | 75,000,000원 | 0원 |
| 심한섭 근저당 2번 | 30,000,000원 | 0원 |
| 후순위 가압류·경매 | - | 0원 |
배당 분배
감정가 vs 실질취득
확약 전 기준 실질 부담은 최저가와 미배당 인수액을 합산해 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 역촌초등학교 북서측 인근 주거지대로 단독 및 공동주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장과 지하철 6호선 응암역 접근이 가능합니다.
- 물건 상태. 테라스 부분 판넬조 약 5㎡ 다용도실이 축조되어 위반건축물로 등재되어 있습니다.
- 환금성. 우림빌은 총 8세대 규모이며 최근 거래 표본이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 최세준 임차권등기와 확약서 내용을 원본 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 단순 최저가 1.107억만 보고 판단하면 안 되며 인수 가능 금액을 포함한 실질취득 기준으로 검토해야 합니다.
- 위반건축물. 제시외 건물 및 위반건축물 등재 내용을 확인해야 합니다.
- 세금 위험. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 인수가 먼저다”
이 물건은 최저가가 감정가 대비 크게 낮아 보이지만, 대항력 임차보증금이라는 변수가 있습니다. 확약서가 최종적으로 효력을 발휘하면 인수 부담이 달라질 수 있으나, 확약 전 기준으로는 5,163만원의 미배당 인수 가능성을 반드시 반영해야 합니다. 가격보다 권리 구조를 먼저 확인해야 하는 다세대입니다.
