서울서부지방법원 2025타경52437. 갈현동 동진홈타운 4층 404호, 전용 37.54㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 선순위 임차권 자체보다 그 뒤에 제출된 확약서입니다. 이진우의 임대차는 2021.04.26 전입·점유, 2021.04.07 확정일자, 보증금 217,000,000원이고 2023.06.15 주택임차권등기가 설정됐습니다. 현재 말소기준으로 잡힌 2025.12.29 강제경매개시결정보다 앞서므로, 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다.
현재 최저가 170,240,000원을 가정하면 집행비용 3,183,360원을 제외하고 임차보증금에 167,056,640원이 배당되며, 보증금 부족분은 49,943,360원입니다. 통상적인 선순위 대항력 임차인 사건이라면 이 금액을 매수인이 인수해 실질취득가를 계산해야 하지만, 이 사건은 주택도시보증공사가 배당으로 보증금 전액을 받지 못해도 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이진우에 관한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52437 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 392-32 동진홈타운 4층 404호 · 도로명 통일로 907-8 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 37.54㎡ · 지상6층 건물 내 4층 404호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 지용해 |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 170,240,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 217,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인 | 2015.06.23 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
2015.08.24 설정된 국민은행 근저당권 108,000,000원은 2017.02.10 이미 말소됐고, 2018.11.13 은평구 압류 역시 2019.01.03 말소됐습니다. 과거 위미소 명의의 보증금 185,000,000원 주택임차권도 2021.04.30 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 2023.06.15 등기된 이진우의 주택임차권입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이진우 | 건물전부 · 주거 | 2021.04.26 / 2021.04.07 | 217,000,000원 | 대항력 有 우선변제 | 승계·확약 주택도시보증공사 |
이진우는 확정일자와 배당요구를 갖춘 선순위 임차인입니다. 다만 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권을 양수한 승계인으로 명시돼 있고 확약서까지 제출돼 있으므로, 보증금을 별도로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 2회 유찰 후에는 가격 차이가 크다
동진홈타운의 전용 37.54㎡ 대상 면적과 비교 가능한 거래를 보면, 최근 12개월 거래 2건 평균은 268,500,000원, 최신 거래는 2026.07 · 270,000,000원입니다. 현재 최저가 170,240,000원은 최근 12개월 평균의 63.4%입니다. 최근 거래가 과거 표본보다 높은 흐름으로, 최근 대비 이전 거래 추세도 +7.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 37.54㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2026.06 | 33.85㎡ | 5 | 267,000,000원 |
| 2024.04 | 37.54㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 268,500,000원 |
전체 3건 평균은 262,333,333원이지만 가격 판단은 더 최근의 최근 12개월 평균 268,500,000원과 최신 거래 270,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다. 확약을 반영한 현재 실질취득 170,240,000원은 두 기준 모두 크게 밑돕니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,183,360원 |
| 1. 임차인 이진우 보증금 | 217,000,000원 | 167,056,640원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 217,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 미배당액은 49,943,360원입니다. 그러나 2026.04.23 제출된 확약에 따라 이진우 관련 잔존 임대차보증금반환청구권은 매수인에게 실질적으로 행사하지 않는 구조이므로 매수인 인수는 0원으로 평가합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상6층 건물 내 4층 404호입니다.
- 입지. 갈현1동주민센터 북동측 인근으로 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철 3호선·5호선·GTX-A 연신내역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 3m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,683,000원/㎡, 3필지 일단의 주거용 건부지이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래표본. 동진홈타운은 16세대이고 확인된 거래는 3건입니다. 최근 가격 판단은 2026.06·2026.07 거래를 우선해 보는 편이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 제출한 2026.04.23 확약서의 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 내용을 원문으로 대조하세요.
- 인수액 이중 계산 금지. 현재 배당표의 49,943,360원은 확약이 없을 때의 룰상 부족액입니다. 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 임차권등기가 실제 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
- 시세 기준. 전체 평균 262,333,333원보다 최근 12개월 평균 268,500,000원과 최신 거래 270,000,000원을 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 소규모 거래표본. 확인 거래가 3건이므로 개별 호수 상태와 층 차이를 함께 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약의 효력이 승부처”
등기만 보면 보증금 217,000,000원의 선순위 임차권이 있고 현재 최저가에서는 49,943,360원의 미배당액이 발생해 경계해야 하는 물건입니다. 하지만 이 사건은 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권을 양수한 승계인으로서 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 그 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가 170,240,000원 수준입니다.
가격은 최근 12개월 실거래 평균 268,500,000원의 63.4%, 최신 거래 270,000,000원보다도 크게 낮습니다. 즉 이 사건은 선순위 임차권 때문에 싸 보이는 물건이 아니라, 확약으로 인수 위험이 제거됐을 때 비로소 가격 메리트가 살아나는 구조입니다. 권리분석의 마지막 확인점은 하나입니다. 확약서 원문과 실제 말소 실행 가능성을 입찰 직전까지 확인할 것.
