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특수권리·특수조건 2

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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.06 4회 · 최저 156,648,000원
B 매력지수58 유찰 2회

부동산강제경매

2025타경52443 · 서울서부지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 49.99㎡
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
195,810,000원 1억 9,581만 감정가 305,954,000원
감정가의 64% ▼ 36% 할인
다음 매각기일
09-01
서울서부지방법원 10:00
입찰 보증금
1,958만원
최저가의 10% · 19,581,000원
감정가 대비
▼ 36.0% 싸게 매수
감정가 3.06억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
감정가 대비 36% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 서울특별시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 대항력 이슈가 핵심인 다세대. 확약 조건으로 인수위험은 제한되지만 유찰 후 실질취득 기준 검토 필요.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(다세대)

임차권등기 대항력은 핵심, 확약 조건을 확인해야 하는 구산동 501호

서울서부지방법원 2025타경52443 · 서울특별시 은평구 구산동 205-2 5층501호
감정가 305,954,000원 · 최저매각가 195,810,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.09.01 · 강제경매
58점
매력지수 B등급 · 대항력 임차보증금 인수 가능성이 핵심이며 확약으로 부담은 줄지만 가격 판단은 실질취득 기준 검토 필요
임차인 김의준의 보증금 297,000,000원과 인수 가능성이 있으나 신청채권자의 확약으로 잔존청구권 포기 조건이 존재하며 현재 실질취득 구조를 확인해야 하는 유형
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 김의준의 보증금 297,000,000원 임차권등기가 이 사건의 핵심입니다. 전입·확정일자 기준 대항력과 우선변제권이 확인되며, 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 확약 조건이 존재합니다. 현재 최저가는 최근 거래 수준보다 낮지만, 단순 최저가가 아닌 실질취득 구조 확인이 필요한 물건입니다.
감정가 / 최저가
305,954,000원 / 195,810,000원
2회 유찰
실거래 평균
297,000,000원
동일 평형 최근 거래
최저가 ÷ 시세
65.9%
최근12개월 기준
인수 검토
104,731,340원
확약 조건 별도 확인

서울서부지방법원 2025타경52443. 서울 은평구 구산동 205-2 5층 501호 다세대주택입니다. 감정가는 305,954,000원이며 현재 최저매각가는 195,810,000원으로 2회 유찰 후 진행 중입니다. 이 사건의 핵심은 권리 자체보다 대항력 있는 임차권등기입니다.

물건 개요

사건번호서울서부지방법원 2025타경52443
소재지서울특별시 은평구 구산동 205-2 5층501호
물건종류 / 전용다세대주택 · 전용 49.99㎡
소유자안소영
감정가 / 최저가305,954,000원 / 195,810,000원
신청채권자 / 청구주택도시보증공사 / 297,000,000원
매각기일2026.09.01

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리 판단에서 현재 확인되는 핵심은 선순위 근저당권이 이미 말소된 상태라는 점입니다. 이후 등기된 임차권은 대항력과 우선변제권을 가진 임차인의 권리로 확인됩니다. 김의준 임차인은 2022년 전입·확정일자를 갖추고 2024년 임차권등기를 마쳤습니다.

② 임차인 분석

임차인보증금대항력우선변제비고
김의준 297,000,000원 有 有 임차권등기 2024.05.23
시보증 0원 有 有 김의준 보증금 대위·승계 중복 신고
⚠️ 보증기관 승계 및 확약 확인 시보증은 별도 임차보증금이 아니라 김의준 보증금의 대위·승계 신고입니다. 보증금을 합산하면 안 됩니다. 또한 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 확약서를 제출하여 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 조건을 제시했습니다.

③ 시세 비교

동일 평형 최근 거래는 2022년 5월 거래 2건으로 평균 297,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 195,810,000원으로 최근 거래 대비 65.9% 수준입니다.

구분금액
최근 거래 평균297,000,000원
최저매각가195,810,000원
비율65.9%
배당 분배
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 거래보다 낮지만 임차권 확약 조건을 반영한 실질취득 검토가 필요합니다.

④ 예상배당표

배당 항목채권액예상배당
집행비용-3,541,340원
임차인 김의준 보증금297,000,000원192,268,660원
주택도시보증공사297,000,000원0원
✅ 권리 관점 임차권등기와 배당 구조는 확인 가능하며, 보증기관 승계 중복 신고를 제외하면 실제 임차인은 김의준 1명입니다.
⛔ 주의 포인트 대항력 임차인의 보증금 부족분이 발생하는 구조입니다. 다만 확약 조건이 적용되는 범위와 임차권 말소 절차를 반드시 확인해야 하며, 확약 밖 권리 위험은 별도로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 임차권등기 확인. 김의준 보증금 297,000,000원, 전입 2022.05.17, 확정일자 2022.04.11 확인.
  • 확약서 확인. 주택도시보증공사의 확약 조건이 실제 매수인 부담을 어떻게 제한하는지 원본 확인 필요.
  • 보증기관 승계 주의. 시보증 신고는 별도 보증금이 아닌 대위·승계 중복 신고입니다.
  • 현황 확인. 공부상 501호와 현황 문패 위치가 좌우 반전된 점을 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격보다 임차권 구조를 봐야 하는 물건”

이 물건은 단순히 최저가가 감정가 대비 낮다는 이유만으로 판단하면 안 됩니다. 핵심은 대항력 있는 임차권과 확약 조건입니다. 최근 거래 대비 가격 자체는 낮지만, 실제 취득 비용은 임차권 처리 구조에 따라 달라질 수 있습니다. 확약 범위 확인 후 접근해야 하는 B등급 권리분석형 물건입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 데이터를 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 입찰 전 원본 서류 확인을 권합니다.

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서울특별시 은평구 구산동 205-2 5층501호

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