💸 실질취득 338,989,760원 📊 최근시세 대비 105.9% 📉 최근 추세 -7.2% 🏠 실제 임차인 4명
서울서부지방법원 2025타경52450. 은평구 응암동 세영스카이타운 101동 302호, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)입니다. 감정가는 356,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 227,840,000원, 감정가의 64%입니다. 표면 가격만 보면 최근 320,000,000원 거래보다 크게 낮아 보이지만, 이 사건은 낙찰가만 보면 안 되는 전형적인 대항력 임차보증금 인수형입니다.
이주희는 임대차계약일 2021.05.11, 확정일자 2021.05.12, 전입·점유개시일 2021.05.31이고 보증금은 335,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.07.06 마쳐졌으며, 배당요구도 확인됩니다. 현재 227,840,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,989,760원을 제외한 223,850,240원이 이주희에게 배당되고, 부족분 111,149,760원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52450 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 765 세영스카이타운 101동 3층302호 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택/단지형다세대 |
| 면적 / 층 | 44.8㎡ · 지하1층/지상6층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 박주인 · 2021.05.31. 매매 · 거래가액 335,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 356,000,000원 / 227,840,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 335,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인 | 2019.05.09 |
| 단지 규모 | 62세대 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
2019.05.24 설정된 이푸른새마을금고 근저당권은 2021.05.28 이미 말소됐고, 2021년·2022년·2024년의 압류들도 각 해제·말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2025.12.31 강제경매개시결정입니다. 문제는 이보다 앞선 2023.07.06 이주희 주택임차권입니다. 이 임차권은 보증금 335,000,000원, 전입·점유 2021.05.31, 확정일자 2021.05.12로 확인되며 매각으로 자동 소멸하는 후순위 권리가 아닙니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 임차인 4명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오윤진 | 302호 · 주거 | 2022.11.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 문성율 | 302호 · 주거 | 2020.06.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김보미 | 302호 · 주거 | 2024.05.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이주희 | 전유부분 전부 · 임차권등기 | 2021.05.31 | 335,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 없음 |
| 시보증 | 보증기관 대위·승계 신고 | 2021.05.31 | 별도 합산 없음 | 승계 신고 | 배당요구 | 오윤진 승계 |
실제 임차인은 4명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 별도의 임차보증금으로 더해서 계산하면 안 됩니다. 특히 오윤진·문성율·김보미는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 두고 보증금·계약관계·배당요구 여부를 추가 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
세영스카이타운의 확인된 거래는 3건입니다. 전체 평균은 336,666,666원이지만, 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.05 320,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 320,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 과거 거래 대비 -7.2%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 47.49㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 2025.04 | 44.8㎡ | 2 | 330,000,000원 |
| 2025.02 | 47.49㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 336,666,666원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 320,000,000원 |
현재 최저가 227,840,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 71.2%입니다. 그러나 이는 매수인이 떠안을 이주희 보증금 부족분을 빼고 본 숫자입니다. 실제 부담은 338,989,760원으로, 최근 12개월 평균 320,000,000원의 105.9%입니다. 즉 이 사건은 “최저가는 최근 시세보다 낮지만, 실질취득은 최근 시세보다 높다”가 정확한 해석입니다.
④ 유찰돼도 실질취득액은 거의 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 이주희 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 227,840,000원 | 111,149,760원 | 338,989,760원 |
| 3회 유찰 시 (51%) | 182,272,000원 | 156,079,808원 | 338,351,808원 |
| 4회 유찰 시 (41%) | 145,817,600원 | 192,023,846원 | 337,841,446원 |
낙찰가가 227,840,000원에서 182,272,000원, 다시 145,817,600원으로 내려가도 이주희에게 배당되지 못하는 금액이 111,149,760원 → 156,079,808원 → 192,023,846원으로 커집니다. 그 결과 실질취득은 각각 338,989,760원 · 338,351,808원 · 337,841,446원으로 거의 고정됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 유찰 자체가 실질 매입가격을 크게 낮춰주지 않는다는 점이 핵심입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 227,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,989,760원 |
| 1. 임차인 이주희 보증금 | 335,000,000원 | 223,850,240원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 335,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이주희 보증금 335,000,000원 중 223,850,240원이 배당되고 111,149,760원이 부족분으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 응암동 소재 서울특별시 은평병원 북측 인근으로, 다세대주택·단독주택·아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 6호선 응암역이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상6층 건물의 3층 302호이며, 위생·급배수·승강기·주차장·난방·도시가스 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 지적도상 남동측 및 북동측으로 약 15미터 및 8미터 포장도로에 접하나, 남동측 도로는 고저 차이로 실제 약 4미터 내외 포장도로를 이용 중입니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 1,652.1㎡, 완경사·부정형이며 공시지가는 3,769,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래성. 확인된 단지 실거래는 3건이며 최근 12개월 거래는 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.8회이고 확인된 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득으로 상한을 잡기. 현재 회차 기준 227,840,000원이 아니라 인수액을 더한 338,989,760원을 기준으로 최근 320,000,000원 시세와 비교해야 합니다.
- 이주희 임차권 원본 확인. 보증금 335,000,000원, 전입·점유 2021.05.31, 확정일자 2021.05.12, 배당요구 및 임차권등기 내용을 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 오윤진·문성율·김보미 확인. 세 점유자는 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 임대차계약서, 실제 점유관계, 보증금, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 추가 인수위험을 배제할 수 없습니다.
- 보증기관 중복 계산 금지. 대위·승계 신고는 실제 임차인과 별도 보증금으로 더하지 말고 원채권과의 관계를 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래 320,000,000원, 최근 12개월 평균 320,000,000원, 최근 대비 과거 거래 추세 -7.2%를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 배당변수 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 이주희 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “2회 유찰”보다 “3.39억 실질취득”이 먼저다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 356,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 227,840,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이주희의 335,000,000원 보증금이 낙찰대금보다 크고 미배당분을 매수인이 인수하는 구조라, 현재 회차의 실질취득은 338,989,760원입니다. 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 320,000,000원보다 5.9% 높은 수준이며 시장 흐름도 -7.2%입니다.
더 유찰돼도 낙찰가는 내려가는 만큼 인수액이 커져 3회 유찰 시 실질취득 338,351,808원, 4회 유찰 시 337,841,446원으로 큰 폭의 가격 개선이 없습니다. 게다가 이주희 외 실제 점유자 3명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수위험도 미상입니다. 이 물건은 “최저가 2.28억짜리 다세대”가 아니라 “확인된 부담만 약 3.39억인 대항력 인수형”으로 보는 것이 맞습니다.
