서울서부지방법원 2026타경50148. 등기상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔(복층형)입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “말소기준 이후 권리는 소멸한다”가 아닙니다. 안채현은 확정일자 2023.01.16., 주민등록·점유개시 2023.02.06.로, 말소기준 근저당권인 최문희의 2023.02.08. 설정보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 자체가 2024.02.28.로 후순위여도 대항력의 출발점은 말소기준보다 앞선 구조입니다.
현재 회차를 144,640,000원에 낙찰받는 단순 배당 계산에서는 집행비용 2,824,960원을 제외한 141,815,040원이 안채현 보증금에 배당되고, 68,184,960원이 미배당됩니다. 원칙만 보면 이 부족분이 매수인에게 넘어갈 수 있는 사건입니다. 그러나 신청채권자인 주택도시보증공사가 안채현의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인으로서, 배당 부족분을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했기 때문에 안채현 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50148 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희동 218-11 더 연희힐 2층 203호 · 도로명 서울특별시 서대문구 연희로5길 16-13 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 주거용 오피스텔(복층형) |
| 전용면적 | 18.92㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 10층 중 2층 203호 |
| 소유자 | 김용범 2분의 1 · 한진숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 144,640,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인의 ‘부족분 인수’를 확약이 끊는다
말소기준은 2023.02.08. 을구 5번 최문희 근저당권 300,000,000원입니다. 다만 안채현은 2023.02.06.에 주민등록과 점유를 갖춰 그보다 앞선 대항력이 인정되는 자료입니다. 2024.02.28. 임차권등기에는 보증금 210,000,000원, 확정일자 2023.01.16., 점유개시일 2023.02.06.이 기재돼 있고 배당요구도 했습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 3명, 보증기관 승계 신고는 중복 합산 금지
보증기관 승계 신고 1건은 안채현 보증금 210,000,000원의 대위·승계 관계이므로 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 이를 제외하면 확인되는 실제 임차인·점유자는 3명입니다.
| 이름 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안채현 | 2023.02.06 | 210,000,000원 | 있음 | 있음 | 주택도시보증공사 승계 · 확약 적용 |
| WU HAO | 2025.12.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LI YUXUAN | 2025.12.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 시보증 | 2023.02.06 | 210,000,000원 | 승계 | 승계 | 안채현 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고 |
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 144,640,000원으로 비교해야 한다
이 사건은 확약으로 주된 인수가 실질적으로 제거되므로 시세 비교 기준은 최저매각가와 동일한 실질취득 144,640,000원입니다. THE연희힐 전용 18.92㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 185,000,000원, 최신 거래는 2026.07. 190,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 78.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 18.92㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 18.92㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2025.06 | 18.92㎡ | 7 | 168,000,000원 |
| 2025.04 | 18.92㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2025.03 | 18.92㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 18.92㎡ | 2건 | 185,000,000원 |
전체 5건 평균은 179,600,000원이지만 가격 판단에서는 더 최근인 12개월 평균 185,000,000원과 최신 거래 190,000,000원을 우선합니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 5.1% 높은 추세이고, 현재 최저가의 최근 12개월 평균 대비 비율은 78.2%입니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮아 보이기만 하는 구조가 아니라, 확약을 전제로 실질취득 자체가 최근 거래 수준 아래에 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,824,960원 |
| 1. 임차인 안채현 보증금 | 210,000,000원 | 141,815,040원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 최문희 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 9번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당 계산상 안채현 보증금의 미배당액은 68,184,960원입니다. 그러나 2026.04.23.자 확약으로 이 잔존 보증금반환청구권은 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에도 동의하므로, 본 분석의 실질 매수인 인수액은 0원으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서연중학교 남동측 인근으로 다세대주택, 아파트, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 사정은 보통입니다.
- 현황. 감정평가상 주거용 오피스텔 복층형으로 이용 중이며, 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·주차장·도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6미터, 남동측 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 토지면적은 701.5㎡, 공시지가는 5,893,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 및 건축선 관련 사항이 확인됩니다.
- 환금성. THE연희힐은 29세대, 사용승인일은 2018.10.22.이며 전용 18.92㎡ 실거래 5건이 확인됩니다. 소규모 단지이므로 가격 메리트와 별개로 매수층의 폭을 점검할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.23.자 확약서의 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 원문으로 다시 확인하세요.
- 안채현 배당·말소 절차 확인. 단순 계산상 미배당 68,184,960원이 발생하므로, 확약의 적용대상과 임차권등기 말소 절차를 집행기록과 함께 대조하세요.
- 후순위 점유자 확인. WU HAO·LI YUXUAN은 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 현재 점유 여부와 명도 상대방을 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔(복층형)입니다. 공부상 용도와 실제 이용상태를 함께 확인하세요.
- 가격 기준. 확약이 유효하게 적용되는 전제에서 실질취득 144,640,000원은 최근 12개월 평균 185,000,000원의 78.2%입니다. 전체 평균 179,600,000원보다 최근 거래를 우선해 판단하세요.
- 환금성. 29세대 소규모 단지이고 경매 통계상 평균 2.0회 유찰, 낙찰률 0.0입니다. 실거래 대비 할인과 실제 매도 용이성을 분리해서 보세요.
맺으며 — “선순위 임차인 사건이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
형식만 보면 이 물건은 까다롭습니다. 안채현의 주민등록·점유가 2023.02.06.로 말소기준 2023.02.08.보다 빠르고, 보증금도 210,000,000원이라 현재 최저가보다 큽니다. 단순 배당만 적용하면 68,184,960원이 남아 매수인 인수 문제가 생깁니다.
하지만 주택도시보증공사가 안채현의 임차보증금반환채권을 승계한 뒤, 잔존 보증금을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출했습니다. 이 확약을 적용하면 실질 인수는 0원이고 실질취득은 144,640,000원입니다. 최근 12개월 평균 185,000,000원 대비 78.2%이고 최근 추세도 5.1% 상승입니다. 따라서 가격은 긍정적입니다.
다만 확약 밖의 보증금 미상 점유자 2명, 근린시설과 현황 주거용 오피스텔의 용도 확인, 29세대 소규모 단지의 환금성이 남습니다. 이 물건의 결론은 “주된 인수는 확약으로 해소됐고 가격도 최근 시세 아래지만, 점유·용도·환금성 확인 때문에 권리서류 원문 대조가 필요한 B급 실전형 사건”입니다.
