서울서부지방법원 2026타경50163. 홍은동 ‘힐타운’ 전용 27.14㎡, 철근콘크리트조 4층 건물의 2층 204호 다세대주택입니다. 현 소유자 김기범은 2024.04.15. 거래가 82,000,000원에 소유권을 취득했고, 2026.02.11. 서울보증보험 주식회사가 강제경매를 신청했습니다. 신청채권 청구금액은 84,814,958원입니다.
이 사건의 핵심은 오래된 근저당이 아닙니다. 과거 국민은행 근저당과 이경화 근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2026.02.11. 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2024.10.02. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권입니다. 보증금은 82,000,000원, 주민등록·점유개시는 2022.08.03., 확정일자는 2022.07.07.로 말소기준보다 빠르기 때문에 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50163 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍은동 265-288 2층 204호 · 서울특별시 서대문구 연희로39길 13-28 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 27.14㎡ · 철근콘크리트조 4층 건 중 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 · 사용승인일 1997.07.26. |
| 소유자 | 김기범 (2024.04.15. 거래가 82,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 66,560,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 84,814,958원 |
| 매각기일 | 2026.09.01. |
① 권리 흐름 — 8,200만원 인수형이 ‘확약’으로 뒤집힌다
2024.10.02. 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권은 보증금 82,000,000원이고, 말소기준인 2026.02.11. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 현 최저가 66,560,000원을 그대로 대입한 배당 계산에서는 집행비용을 제외하고 64,961,920원이 배당되며, 17,038,080원이 미배당으로 남습니다. 확약이 없다면 이 부족분이 매수인 인수로 연결되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 신고는 중복 합산 금지
| 구분 | 명칭 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 보증기관 대위·승계 | 한국토지주택공사 | 82,000,000원 별도 합산 금지 | 2022.08.03. / 2022.07.07. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 확약 실질 0원* |
| 실제 임차인 | 지주택 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 인수위험 미상 |
* 한국토지주택공사 보증금은 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고로 별도의 실제 임차인 보증금으로 합산하지 않습니다. 현 최저가 기준 배당 계산상 부족분은 17,038,080원이지만, 2026.04.24. 확약을 적용하면 그 임차인 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 가격 차이는 있으나 ‘미상 인수’를 빼고 봐야 한다
힐타운은 총 19세대, 사용승인일 1997.07.26.이며 대상 면적은 전용 27.14㎡입니다. 데이터상 확인되는 거래 중 동일 면적 27.14㎡ 거래는 2022년부터 2024년까지 이어지고, 최신 확인 거래는 2024.04. 82,000,000원입니다. 데이터상 최근 12개월 평균은 95,225,000원이고, 현재 최저가 66,560,000원은 그 평균의 69.9%입니다. 최근 구간과 과거 구간의 추세는 +22.9%로 하락 추세 데이터는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 27.14㎡ | 2 | 82,000,000원 |
| 2023.05 | 27.14㎡ | 2 | 108,450,000원 |
| 2022.09 | 24.83㎡ | -1 | 50,000,000원 |
| 2022.09 | 27.14㎡ | 2 | 106,000,000원 |
| 2022.05 | 27.14㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2022.05 | 27.14㎡ | 2 | 79,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 95,225,000원 |
또한 이 단지의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있습니다. 현재 물건 역시 이미 2회 유찰된 상태입니다. 19세대 규모의 다세대라는 점과 함께, 가격 할인과 별개로 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,598,080원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 82,000,000원 | 64,961,920원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 84,814,958원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 한국토지주택공사 보증금에서 17,038,080원이 부족합니다. 그러나 2026.04.24. 확약에 따라 이 부족분에 대한 매수인 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 이 효과는 ‘지주택’의 미상 임차관계에는 적용되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정원여자중학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·단독주택과 학교·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물, 사용승인일 1997.07.26.이며 기본 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 완경사지대의 사다리형 토지이며 북서측 약 4미터 내외 도로에 접합니다. 토지면적은 347.0㎡, 공시지가는 2,700,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 지정 내역이 있습니다. 감정자료에는 토지거래계약 허가구역 지정 내역도 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 힐타운은 19세대 규모이고 단지 경매 통계상 평균 2.0회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 현재 물건도 2회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2026.04.24. 확약 원문 확인. 한국토지주택공사 관련 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제 매수인에게 그대로 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- ‘지주택’ 임차관계 확인. 실제 임차인 1명의 전입일·보증금·확정일자가 미상입니다. 이 항목이 확정되기 전에는 인수액을 0원으로 단정하면 안 됩니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 82,000,000원은 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 보증금과 별도 금액으로 중복 합산하지 않습니다.
- 배당표와 실질 인수 구분. 현 최저가 배당 계산상 부족분은 17,038,080원이지만, 확약 반영 시 한국토지주택공사 관련 실질 인수는 0원입니다.
- 가격 기준은 최근 구간 우선. 전체 실거래 평균 83,408,333원보다 데이터상 최근 12개월 평균 95,225,000원과 최신 거래 82,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 실거래 시점 확인. 최신 확인 거래가 2024.04.이므로 2026.09.01. 매각기일과 시차가 있습니다. 최저가 66,560,000원의 할인만으로 현재 시세를 확정해서는 안 됩니다.
- 환금성 감안. 19세대 다세대, 단지 경매 평균 2.0회 유찰, 낙찰률 0.0%라는 수치를 응찰가 판단에 함께 반영해야 합니다.
맺으며 — “확약은 강하지만, 확약 밖 미상 임차인이 결론을 막는다”
이 사건은 표면만 보면 위험한 인수형입니다. 말소기준보다 앞선 82,000,000원 임차권이 있고, 현재 최저가에서는 배당 후 17,038,080원이 남기 때문입니다. 그러나 2026.04.24. 잔존 보증금 청구 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 제출되어 한국토지주택공사 관련 인수는 실질 0원으로 바뀝니다.
가격도 현재 최저가 66,560,000원이 데이터상 최근 12개월 평균 95,225,000원의 69.9%이고, 최신 확인 거래 82,000,000원보다 낮아 표면적인 할인 폭은 분명합니다. 하지만 이 가격 장점에 바로 높은 점수를 줄 수 없는 이유는 확약 밖 실제 임차인 ‘지주택’의 보증금·전입일이 미상이기 때문입니다. 여기에 19세대 다세대, 2회 유찰, 단지 경매 통계상 낙찰률 0.0%의 환금성 요소도 겹칩니다. 결론은 주된 인수는 확약으로 해소, 가격은 할인 구간, 그러나 미상 임차관계 확인 전까지는 보수적 접근입니다.
