서울서부지방법원 2026타경50219. 은평구 신사동 동명홈타운 5층 501호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차권의 실제 인수 여부입니다. 김동희의 임대차는 2021.07.30. 전입·점유개시·확정일자를 갖추고 2023.08.18. 보증금 270,000,000원의 임차권등기까지 마쳤습니다. 2026.03.03. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로는 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 구조입니다.
현재 최저가 135,680,000원을 기준으로 배당을 계산하면 집행비용 2,699,520원을 제외한 132,980,480원이 임차보증금에 배당되고, 부족분은 137,019,520원입니다. 통상이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어 매수인의 총 부담은 보증금 270,000,000원 부근에 고정됩니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 김동희의 보증금반환채권을 양수한 승계인으로서, 배당으로 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.04.27.자 확약서를 제출했습니다. 따라서 김동희에 관한 매수인 부담은 실질 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50219 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 13-17 동명홈타운 5층 501호 · 갈현로3길 12-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 평스래브지붕 5층건 내 5층 501호 |
| 소유자 | 김묘정 · 2021.07.30. 매매 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 135,680,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 부담 해소
② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 신고는 중복 합산 금지
| 구분 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동희 · 전유부분 전부 | 2021.07.30 | 270,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 적용 · 실질 인수 0원 |
| 시보증 · 보증기관 승계 | 2021.07.30 | 0원 | 승계 신고 | 배당요구 | 김동희 보증금의 대위·승계 중복신고 · 별도 보증금 아님 |
실제 임차인은 김동희 1명입니다. 시보증은 김동희 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도의 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 김동희는 2021.07.30. 전입·점유·확정일자를 갖추었고 배당요구도 했으므로 대항력과 우선변제권이 확인되는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 후 실질취득 135,680,000원
동명홈타운은 총 7세대, 2008.07.02. 준공된 소규모 공동주택입니다. 비교 면적은 41.06㎡이며 확인된 실거래 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 41.06㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 평균 | 41.06㎡ | 1건 | 270,000,000원 |
제공된 시세 기준 최근 12개월 평균과 최신 거래가는 모두 270,000,000원이고 표본은 1건입니다. 현재 최저가 135,680,000원은 이 기준의 50.3%입니다. 중요한 점은 확약 때문에 현재 회차의 실질취득액도 135,680,000원이라는 것입니다. 따라서 확약이 유효하게 적용되는 전제에서는 가격 차이가 큽니다. 다만 거래 표본이 1건뿐인 소규모 다세대라 가격 판단의 신뢰도와 환금성은 별도로 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,699,520원 |
| 1. 임차인 김동희 보증금 | 270,000,000원 | 132,980,480원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김동희 보증금 부족분은 137,019,520원입니다. 다만 해당 임차보증금반환채권의 승계인인 주택도시보증공사가 잔존 청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했으므로, 이 부족분을 매수인의 실질 인수액으로 보지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전제 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 보증금 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 135,680,000원 | 137,019,520원 | 135,680,000원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 108,544,000원 | 163,775,616원 | 108,544,000원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 86,835,200원 | 185,127,834원 | 86,835,200원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 김동희 보증금의 미배당분이 증가해 사실상 총 부담이 270,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다. 이 사건은 확약 때문에 그 연결고리가 끊깁니다. 따라서 회차가 내려가면 실질취득액도 매각가와 함께 내려갑니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕산중학교 남동측 인근. 단독주택·소규모 공동주택·소규모 점포 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 6호선 응암역이 있어 대중교통 편의도는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스래브지붕 5층 건물 내 5층 501호. 위생·급배수설비 및 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4m 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 203.6㎡, 지목 대, 공시지가 3,081,000원/㎡, 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 환금성. 총 7세대 소규모 다세대이고 확인된 동일 면적 실거래가 1건이라 가격 검증 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건 권리분석의 핵심입니다. 2026.04.27.자 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서의 적용 범위와 효력을 원문으로 확인해야 합니다.
- 중복신고 합산 금지. 시보증은 김동희 보증금의 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 270,000,000원 보증금으로 더하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 선순위 임차권 자체는 존재. 확약이 없다면 현재 회차 기준 137,019,520원이 매수인 인수액이 되는 구조라는 점을 기준선으로 이해해야 합니다.
- 가격 표본 한계. 제공된 동일 면적 거래는 2021.07. 270,000,000원 1건입니다. 최저가 50.3%라는 수치는 크지만 표본 수가 적습니다.
- 현황 확인. 감정평가 과정에서 수회 방문했으나 폐문부재였고 내부는 집합건축물대장 건축물현황도를 기준으로 도시됐습니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함이 기재돼 있으므로 매각 대상과 현황을 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 보증금 2.7억”만 보고 포기할 물건은 아니다
이 사건은 첫눈에는 보증금 270,000,000원의 선순위 임차권 때문에 위험해 보입니다. 실제 배당표만 놓고 보면 현재 회차에서 137,019,520원이 부족하고, 다음 회차로 내려갈수록 미배당액은 더 커집니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 싸져도 총 취득부담이 보증금 270,000,000원 부근에 묶여 있어 가격 메리트가 생기지 않습니다.
하지만 이 사건은 주택도시보증공사가 김동희의 보증금반환채권을 양수한 승계인으로서 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출했습니다. 그 때문에 김동희 임차권의 실질 인수는 0원이고, 현재 회차 실질취득액은 최저가와 같은 135,680,000원입니다. 제공된 실거래 기준 270,000,000원의 50.3%라는 가격 차이는 분명한 장점입니다. 다만 총 7세대의 소규모 다세대, 실거래 표본 1건, 평균 2.0회 유찰이라는 특성 때문에 환금성은 보수적으로 봐야 합니다. 권리 핵심은 확약서 확인, 가격 핵심은 희소한 거래 표본의 재검증입니다.
