906,500,000원
제주지방법원 2025타경8604. 서귀포시 서호동 달가든하우스서호 제2동 디5호로, 감정평가상 다세대주택이며 1~3층이 일괄로 1개호로 사용 중인 물건입니다. 소유자는 장서희이고, 2021.01.20 매매를 원인으로 2021.02.05 소유권을 이전받았으며 등기 거래가액은 1,900,000,000원입니다.
권리에서 가장 먼저 볼 것은 2022.07.04 설정된 전세금 1,600,000,000원의 전세권입니다. 범위는 건물 전부이고 존속기간은 2022.07.04부터 2024.07.03까지로 등기돼 있습니다. 그러나 이번 매각물건명세서에는 “인수권리: 해당사항없음”으로 명시됐고, 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 따라서 낙찰자의 핵심 위험은 전세금 미배당액 자체를 승계하는 구조가 아니라, 현재 가격의 적정성과 점유·임대관계 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8604 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서호동 188 달가든하우스서호 2동 1,2,3층 디5호 |
| 도로명 | 제주특별자치도 서귀포시 서호호근로46번길 20 |
| 물건종류 | 다세대 · 1~3층 일괄 1개호 사용 |
| 소유자 | 장서희 · 2021.02.05 소유권이전 · 거래가액 1,900,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,850,000,000원 / 906,500,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구액 | 1,617,095,890원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 16억 전세권은 배당으로 처리, 매수인 인수는 0원
2019.08.28 청운신용협동조합 근저당 1,069,200,000원, 2021.02.05 청운신용협동조합 근저당 880,000,000원, 같은 날 동성개발주식회사 근저당 580,000,000원은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 2022.03.28 대한민국의 가압류 237,500,000원도 2022.07.04 해제로 말소됐습니다.
현재 권리분석의 중심은 2022.07.04 전세권과 2025.08.22 임의경매개시결정입니다. 경매개시결정 채권자는 주식회사 에이치케이씨(변경전: 주식회사 에치케이씨)이고, 등기된 전세권자는 주식회사에치케이씨입니다. 예상배당에서는 전세금 1,600,000,000원 중 895,035,000원이 배당되고 704,965,000원이 미배당으로 남지만, 매각물건명세서의 인수권리 표시는 해당사항없음, 매수인 인수 계산도 0원입니다.
② 가격 비교 — 47.7%라는 숫자만 보고 ‘반값 시세’로 보면 안 된다
현재 최저매각가는 906,500,000원, 감정가는 1,850,000,000원으로 2회 유찰 뒤 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 거래자료에는 달가든하우스서호의 2021.07·2021.08 거래가 각각 1,900,000,000원으로 잡혀 있어 최저가가 거래 참고값의 47.7%로 계산됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 204.31㎡ | 1 | 1,900,000,000원 |
| 2021.07 | 204.31㎡ | 1 | 1,900,000,000원 |
| 평균 | 204.31㎡ | 2건 | 1,900,000,000원 |
다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 634,550,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 444,185,000원(감정가 24%)입니다. 다만 현재 회차도 이미 2회 유찰 상태이고, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.0회이므로 단순 할인율보다 왜 두 차례 응찰이 성사되지 않았는지를 확인하는 것이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 906,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,465,000원 |
| 2. 을구 7번 전세권 · 주식회사에치케이씨 | 1,600,000,000원 | 895,035,000원 |
| 전세권 미배당 | - | 704,965,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 906,500,000원 가정. 집행비용 11,465,000원을 제외한 895,035,000원이 전세권에 배당되고 704,965,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 서호동 ‘수모루사거리’ 북동측 근거리에 위치하며, 시가지 인근의 주택·농경지대로 과수원, 단독주택, 공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 통행이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 1~3층을 일괄해 1개호로 사용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 건물의 1,2,3층 디5호이며 기본 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 5~6m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 대체로 완경사의 다세대주택 3개동 9개호 부지이며 토지면적은 6,489.0㎡, 지목은 대입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역·하수처리구역에 포함됩니다. 공시지가는 185,700원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 9세대 규모이며, 거래자료는 2021년 2건으로 많지 않습니다. 1~3층 일괄 1개호라는 이용형태까지 감안해 일반적인 소형 다세대와 다른 매수층을 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 처리 원본 확인. 을구 7번 전세권 1,600,000,000원이 핵심권리입니다. 매각물건명세서의 인수권리 해당사항없음과 배당요구·경매신청 관계를 원본에서 최종 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인으로 확인된 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 명도 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 비교 주의. 참고 거래 2건은 모두 2021년, 204.31㎡입니다. 조회 대상면적 81.34㎡와 면적이 맞지 않아 현재 적정가 산정에 그대로 쓰기 어렵습니다.
- 1~3층 일괄 사용 확인. 다세대주택의 1~3층을 하나의 호로 사용 중인 형태이므로 실제 내부구조·사용성·관리 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 다음 회차 시나리오. 현재 906,500,000원, 3회 유찰 시 634,550,000원, 4회 유찰 시 444,185,000원으로 계산돼 있으므로 입찰 전 가격 상한을 별도로 정해둘 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증이 필요하다”
이 사건은 겉으로 보면 감정가 1,850,000,000원에서 두 차례 유찰돼 906,500,000원까지 내려온 큰 폭의 할인 물건입니다. 권리 측면에서도 매각물건명세서상 인수권리 없음, 법정지상권 없음, 예상 매수인 인수 0원이라는 점은 분명한 장점입니다.
다만 가격 메리트까지 자동으로 확정되는 것은 아닙니다. 1,900,000,000원의 실거래 자료는 2021년 2건이고 거래면적 204.31㎡로 조회 대상면적 81.34㎡와 맞지 않습니다. 더구나 이 물건은 1~3층을 통째로 하나의 호로 쓰는 다세대주택입니다. 따라서 이번 물건의 승부처는 전세권의 매각조건 최종 확인과, 현재 시점에 맞는 실제 적정가격을 별도로 검증하는 것입니다. 권리는 비교적 명확하지만 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
