135,680,000원
서울서부지방법원 2026타경50240. 녹번동 마하나임 3층 304호입니다. 사건 표기는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 1.3568억까지 내려왔다는 사실보다, 198,000,000원 대항력 임차권을 실제로 떠안는지입니다. 등기만 보면 윤민희의 임차권은 주민등록·점유개시가 2020.12.14이고 임차보증금은 198,000,000원으로, 2026.03.03 강제경매개시결정보다 앞서 있어 매수인 인수 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 후속 조치가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 윤민희의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인이고, 배당금만으로 보증금 전액을 회수하지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.04.01 제출했습니다. 이 확약은 윤민희 관련 승계채권에 한정되며, 확인된 다른 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50240 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 176-4 마하나임 3층 304호 · 은평로9길 22 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) 이용 · 철근콘크리트구조 11층 건물 내 3층 304호 |
| 소유자 | 엄예지 |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 135,680,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 213,828,115원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수, 확약으로 실질 0원*
말소기준은 2026.03.03 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 윤민희의 임차권등기는 2024.10.04에 이뤄졌고, 임대차의 주민등록·점유개시는 2020.12.14로 더 빠릅니다. 등기 내용상 보증금은 최초 190,000,000원에서 2022.09.07 증액돼 198,000,000원입니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|
| 윤민희 | 198,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 주택도시보증공사 채권승계 · 2026.04.01 잔존청구권 포기·임차권등기 말소 동의 |
② 가격 비교 — 숫자는 낮지만 표본은 1건
마하나임의 시세 지표는 220,000,000원입니다. 확인된 실거래는 2023.09 · 전용 24.61㎡ · 10층 · 220,000,000원 한 건이며, 시세 지표상 최근 12개월 평균도 220,000,000원, 표본은 1건으로 집계돼 있습니다. 현재 최저가 135,680,000원은 이 기준의 61.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 24.61㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 시세 지표 | — | 1건 | 220,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득은 현재 최저가와 같은 135,680,000원이므로, 시세 지표 220,000,000원 대비 수치상 약 61.7%입니다. 다만 거래 표본이 단 한 건이고 대상 면적은 26.85㎡, 확인된 거래 면적은 24.61㎡입니다. 따라서 61.7%라는 숫자만으로 즉시 ‘시세보다 확실히 싸다’고 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,699,520원 |
| 인수 · 윤민희 임차보증금 | 198,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 213,828,115원 | 132,980,480원 |
| 미배당 | - | 80,847,635원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 윤민희 보증금 198,000,000원은 대항력 임차보증금으로 매수인 인수 항목에 놓이지만, 2026.04.01 확약에 따라 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 있어 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 집행비용·배당액은 제시된 현재 회차 계산값입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 135,680,000원 | 132,980,480원 | 80,847,635원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 108,544,000원 | 106,224,384원 | 107,603,731원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 86,835,200원 | 84,872,166원 | 128,955,949원 | 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울서부경찰서 동측 인근으로 단독주택·다세대주택·오피스텔·아파트단지·근린생활시설·관공서가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 지하철 6호선 역촌역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 공시지가 3,800,000원/㎡, 토지면적 158.3㎡이며 서측 및 남측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 마하나임은 12세대, 2020.08.06 사용승인 물건이고 확인 실거래가 1건뿐입니다. 경매 통계상 평균 3.6회 유찰, 낙찰률 0.0%로 가격 할인과 별개로 실제 매수층 점검이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.04.01 주택도시보증공사의 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 임차권등기가 실제 말소되는 절차와 필요한 서류를 매각물건명세서·집행기록에서 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 220,000,000원 실거래는 2023.09 한 건입니다. 61.7%라는 비율만으로 가격 메리트를 과대평가하지 마세요.
- 용도 확인. 사건 표기는 근린시설이고 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 건축물대장상 용도와 대출·전입·사업자등록 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 12세대 소규모 건물이고 경매 평균 유찰이 3.6회입니다. 매수 후 재매각·임대 수요를 보수적으로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.98억 인수”가 아니라 “확약이 핵심”
이 물건을 등기만 보고 보면 보증금 198,000,000원의 대항력 임차권 때문에 현재 최저가 135,680,000원에 낙찰받아도 막대한 추가 부담이 붙는 구조입니다. 하지만 주택도시보증공사가 윤민희의 보증금반환채권을 승계한 뒤 미배당 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출하면서 결론이 달라집니다. 이 확약을 정상적으로 적용하면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 현재 최저가인 135,680,000원입니다.
가격만 보면 220,000,000원 시세 지표의 61.7%까지 내려왔지만, 그 시세 자체가 2023.09 한 건의 거래에 의존하고 있고 경매 평균 유찰은 3.6회입니다. 따라서 이 사건은 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 확약 원본 확인과 환금성 검증을 끝내야 비로소 가격 메리트를 논할 수 있는 물건입니다.
