48,020,000원
대구지방법원 2025타경3921. 포항시 북구 용흥동 ‘신성힐사이드’ 7층 701호, 전용 56.1743㎡ 아파트입니다. 겉으로는 감정가 200,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 48,020,000원까지 떨어진 물건입니다. 하지만 등기와 매각물건명세서를 함께 보면 가격 구조가 완전히 달라집니다. 임차인 장현용의 전입·점유는 2022.06.29, 확정일자는 2022.05.26이고, 말소기준인 주식회사 대구은행 가압류는 2023.10.11입니다. 임차인이 말소기준보다 앞서 대항력을 갖췄기 때문에, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 그 부족분은 매수인에게 넘어옵니다.
현재 최저가 48,020,000원을 기준으로 한 예상배당에서는 장현용에게 46,755,640원이 배당되고, 나머지 143,244,360원이 매수인 인수액으로 남습니다. 그래서 이 사건은 ‘4,802만원짜리 아파트’가 아니라, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘면서 실질취득 부담이 임차보증금 190,000,000원 안팎에 묶이는 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3921 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 용흥동 247-5 신성힐사이드 7층 701호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 56.1743㎡ · 지하1층 및 지상10층 중 7층 |
| 소유자 | 김건희 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 48,020,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 가격을 고정한다
말소기준권리는 2023.10.11 주식회사 대구은행 가압류 238,000,000원입니다. 이후 이중덕 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 장현용의 주거 점유입니다. 장현용은 2022.06.29 전입·점유, 2022.05.26 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정된 임차인으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 장현용 실제 임차인 1명 | 제7층 제701호 56.1743㎡ 전부 주거(임차권등기) | 190,000,000원 전입 2022.06.29 · 확정 2022.05.26 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘약 1.9억’을 비교해야 한다
신성힐사이드는 28세대, 준공일 2021.04.05인 소규모 공동주택입니다. 전용 56.17㎡대 실거래는 아래와 같습니다. 전체 평균은 227,726,666원이지만, 2023.11의 398,520,000원 같은 과거 고가 거래가 포함돼 있어 현재 가격 메리트 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 56.17㎡ | 4 | 196,000,000원 |
| 2025.05 | 56.17㎡ | 4 | 196,000,000원 |
| 2024.03 | 56.17㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2023.11 | 56.17㎡ | 10 | 398,520,000원 |
| 2023.08 | 56.17㎡ | 9 | 222,000,000원 |
| 2022.08 | 56.17㎡ | 3 | 213,640,000원 |
| 2022.05 | 56.17㎡ | 4 | 218,640,000원 |
| 2022.04 | 56.17㎡ | 8 | 213,000,000원 |
| 2022.04 | 56.17㎡ | 5 | 223,640,000원 |
| 2022.03 | 56.17㎡ | 8 | 219,000,000원 |
| 2021.11 | 56.17㎡ | 2 | 208,640,000원 |
| 2021.08 | 56.17㎡ | 9 | 223,640,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 56.17㎡ | 2건 | 196,000,000원 |
가격 판단에서 중요한 숫자는 최근 12개월 평균 196,000,000원과 최신 거래 196,000,000원입니다. 이에 비해 매수인의 실질취득 기준은 대항력 임차보증금에 의해 약 190,000,000원으로 고정되는 구조입니다. 따라서 시세보다 크게 싸다고 보기 어렵고, 최근 거래 추세가 -16.3%라는 점까지 감안하면 가격 안전마진은 보수적으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,264,360원 |
| 1. 임차인 장현용 보증금 | 190,000,000원 | 46,755,640원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 대구은행 | 238,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 이중덕 | 121,980,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 임차인 장현용의 보증금 중 46,755,640원이 배당되고, 부족분 143,244,360원이 매수인 인수액으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층 건물 중 제7층 제701호입니다.
- 입지. 포항남부초등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택·저층 단독주택·공원시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐으며, 북서측으로 폭 약 10미터 포장도로와 접합니다.
- 단지 규모. 신성힐사이드는 28세대, 준공일 2021.04.05입니다. 동일 면적 실거래는 확인되지만 소규모 단지인 만큼 환금성은 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
- 시장 추세. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -16.3%입니다. 전체 평균 227,726,666원보다 최근 196,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 566,000원/㎡입니다. 일부 토지는 공부상 지목 ‘전’이나 현황 ‘대’로 이용되고 있습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 48,020,000원을 시세와 직접 비교하지 말고, 대항력 임차보증금까지 반영한 실질취득 약 190,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 현재 예상 인수액은 143,244,360원입니다. 실제 배당 결과가 달라지면 매수인 인수잔액도 달라질 수 있으므로 배당요구·채권신고·배당표를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 추가 유찰의 효과. 5회·6회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액은 각각 157,391,052원·167,293,736원으로 증가합니다. 유찰 자체가 실질취득가 하락을 의미하지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -16.3%인 만큼, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 227,726,666원을 기준으로 가격 메리트를 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 권리 원본 대조. 장현용의 전입 2022.06.29, 확정일자 2022.05.26, 임차권등기 2024.07.03과 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 일부 토지는 공부상 지목 ‘전’, 현황 ‘대’로 평가돼 있으므로 토지대장·현황을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,802만원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 가장 큰 함정은 유찰 횟수와 최저가입니다. 감정가 200,000,000원에서 4회 유찰돼 48,020,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 장현용은 말소기준권리보다 먼저 전입·점유한 대항력 있는 임차인이고, 보증금 190,000,000원 중 배당되지 않는 금액은 매수인이 인수합니다.
현재 회차의 예상 인수액은 143,244,360원이며, 추가 유찰 시 낙찰가 하락분만큼 인수액이 157,391,052원, 167,293,736원으로 커집니다. 결국 이 물건의 가격 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 190,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 196,000,000원이고 시장 추세는 -16.3%이므로, 현 시점에서 ‘압도적으로 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 낮은 최저가보다 선순위 보증금, 할인율보다 실질취득가를 먼저 봐야 하는 사건입니다.
