대구지방법원 2025타경3921. 포항시 북구 용흥동 신성힐사이드 7층 701호, 전용 56.1743㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 대항력 있는 임차인이 존재하지만 실제 매수인 인수액은 0원으로 정리되는 구조라는 점입니다. 임차권자 장현용은 2022.06.29 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.05.26입니다. 말소기준권리인 2023.10.11 주식회사 대구은행 가압류보다 전입이 빠르므로 대항력이 있습니다. 보증금은 190,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다.
현재 최저매각가 140,000,000원을 기준으로 단순 배당 계산을 하면 집행비용 2,760,000원 이후 장현용에게 137,240,000원이 배당되고 보증금 부족분은 52,760,000원입니다. 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 이 부족분이 매수인에게 넘어가 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 그러나 이 사건은 매각 조건에 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시되어 있어, 그 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3921 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 용흥동 247-5 신성힐사이드 7층 701호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 56.1743㎡ · 지하1층 및 지상10층 중 제7층 제701호 |
| 소유자 | 김건희 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 140,000,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2023.10.11 접수된 주식회사 대구은행 가압류 238,000,000원입니다. 뒤이어 2023.11.08 이중덕 가압류 121,980,000원, 2025.07.11 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 있으며 모두 매각으로 소멸합니다. 장현용의 주택임차권등기는 2024.07.03 접수됐지만, 실제 전입·점유는 2022.06.29로 말소기준권리보다 빠릅니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장현용 | 제7층 제701호 56.1743㎡ 전부 | 190,000,000원 | 대항력 有 전입 2022.06.29 | 우선변제 확정 2022.05.26 · 배당요구 | 실질 0원 잔액 청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
② 시세 비교 — 할인폭보다 하락 추세를 함께 본다
신성힐사이드는 28세대, 2021.04.05 준공된 단지입니다. 전용 56.17㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 227,726,666원이지만, 과거 398,520,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 적절합니다. 최근 12개월 거래는 2건이며 평균과 최신 거래 모두 196,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 56.17㎡ | 4 | 196,000,000원 |
| 2025.05 | 56.17㎡ | 4 | 196,000,000원 |
| 2024.03 | 56.17㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2023.11 | 56.17㎡ | 10 | 398,520,000원 |
| 2023.08 | 56.17㎡ | 9 | 222,000,000원 |
| 2022.08 | 56.17㎡ | 3 | 213,640,000원 |
| 2022.05 | 56.17㎡ | 4 | 218,640,000원 |
| 2022.04 | 56.17㎡ | 8 | 213,000,000원 |
| 2022.04 | 56.17㎡ | 5 | 223,640,000원 |
| 2022.03 | 56.17㎡ | 8 | 219,000,000원 |
| 2021.11 | 56.17㎡ | 2 | 208,640,000원 |
| 2021.08 | 56.17㎡ | 9 | 223,640,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 56.17㎡ | 2건 | 196,000,000원 |
확약 조건을 반영한 현재 실질취득은 최저매각가와 같은 140,000,000원이며, 최근 12개월 평균 196,000,000원의 71.4%입니다. 다만 최근 거래군은 그 이전 거래군보다 16.3% 낮아진 추세입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 4.3회이고 현재 물건은 이미 5회 유찰됐습니다. 따라서 현재 가격이 최근 거래보다 낮다는 사실과 별개로, 시장의 유동성과 가격 하락 흐름을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 1. 임차인 장현용 보증금 | 190,000,000원 | 137,240,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 대구은행 | 238,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 이중덕 | 121,980,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 장현용의 보증금 부족분은 52,760,000원입니다. 다만 본건은 해당 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있으므로 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항남부초등학교 남서측 인근. 주변은 아파트·다세대주택·저층형 단독주택·공원시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층 및 지상10층 건물의 제7층 제701호이며, 위생·급배수·도시가스 난방·소화전·승강기·화재경보기 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 공동주택 및 제1종근린생활시설 부지로 이용 중이며 북서측으로 폭 약 10미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 토지 기호(1,2,4,6)은 공부상 지목이 전이나 현황은 대입니다.
- 환금성. 28세대 단지이며 최근 거래 추세는 이전 거래군 대비 -16.3%, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.3회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원문 확인. 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 원문을 대조해야 합니다.
- 배당 부족분 구조 확인. 현재 회차 계산상 장현용의 부족분은 52,760,000원이지만, 확약 조건 때문에 실질 인수는 0원입니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 227,726,666원보다 최근 12개월 평균 196,000,000원과 최신 거래 196,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 적절합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래군은 이전 거래군보다 16.3% 낮습니다. 현재 할인폭만으로 향후 가격을 단정하기 어렵습니다.
- 유찰 이력. 현재 5회 유찰 상태이고 단지 평균은 4.3회입니다. 응찰 수요와 재매각 가능성을 함께 확인해야 합니다.
- 현황·공부 차이. 토지 기호(1,2,4,6)은 공부상 지목 전, 현황 대이므로 관련 공부를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 인수는 실질 0원”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 190,000,000원의 대항력 임차인이 있어 매수인 인수 위험이 커 보입니다. 실제로 현재 회차의 기계적 배당 계산에서는 52,760,000원의 미배당 보증금이 발생합니다. 하지만 매각 조건에 그 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시되어 있어, 장현용에 관한 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 140,000,000원으로 볼 수 있고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 196,000,000원의 71.4%입니다. 다만 최근 시세 추세가 -16.3%이고, 28세대 단지에서 평균 4.3회 유찰, 본건은 이미 5회 유찰된 상태라는 점은 별도의 환금성 경고 신호입니다. 이 사건은 임차권 자체보다 확약 조건의 효력 확인과 현재 시장가격·매수수요 확인이 핵심입니다.
