부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2026타경50249 · 서울서부지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 32.22㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

283,614,000원 2억 8,361만 감정가 344,000,000원

감정가의 82% 2026-07-28 낙찰

최저매각가 275,200,000원 최저가 대비 +3%

낙찰일

07-28 낙찰 완료

서울서부지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

2,752만원

최저가의 10% · 27,520,000원

실거래 대비

▼ 11.8% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 3.22억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 20% 할인 서울특별시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차권은 확약으로 실질 인수 0원 처리되지만, 확약 밖 권리와 저환금성은 확인이 필요합니다.

가격 실질취득 275,200,000원 기준 최근 12개월 거래 320,000,000원의 86.0% 수준
자금 최저가 275,200,000원 · 인수 위험은 확약 적용 후 실질 0원
리스크 이하윤 임차권 관련 확약으로 잔존보증금 청구 포기·말소 동의 예정, 다세대 환금성은 확인 필요

한 줄 평 대항력 있는 임차권자가 존재해 일반적으로는 보증금 인수 위험이 큰 구조입니다. 다만 매각물건명세서 확약에 따라 주택도시보증공사가 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의하는 조건으로 실질 인수액은 0원 처리됩니다. 다만 확약 밖 권리와 소형 다세대의 환금성은 별도로 확인해야 합니다.

감정가

344,000,000원

다세대

최저가

275,200,000원

감정가 80%

실질취득

275,200,000원

확약 적용 인수 0원

핵심지표

B등급

권리해소·환금성 검토

서울서부지방법원 2026타경50249. 마포구 성산동 백송아트빌 1층 101호 다세대주택입니다. 핵심은 등기부보다 임차권입니다. 임차인 이하윤은 보증금 340,000,000원으로 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태입니다. 일반적인 구조라면 최저가 275,200,000원 낙찰 시 부족 배당액 69,452,800원을 매수인이 부담할 가능성이 있습니다. 하지만 본 사건은 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권을 양수한 승계인으로서 확약서를 제출했고, 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의를 전제로 합니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2026타경50249 (강제경매)
소재지	서울특별시 마포구 성산동 30-21 백송아트빌 1층101호
물건종류 / 이용상태	다세대주택 · 2017년 사용승인 · 전유부분 32.22㎡
소유자	김영훈
감정가 / 최저가	344,000,000원 / 275,200,000원 (1회 유찰)
신청채권자	주택도시보증공사
매각기일	2026.07.28

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 확약으로 정리

② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 확약 적용

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
이하윤	340,000,000원	有	有	확약

⚠️ 일반 규칙상 인수 위험 최저가 275,200,000원 기준 배당 부족분 69,452,800원이 발생합니다. 대항력 있는 임차인이 확약 없이 남는다면 낙찰자는 보증금 부족분을 부담하는 구조입니다.

✅ 본 사건 확약 효과 주택도시보증공사의 2026.4.27.자 확약에 따라 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 전제됩니다. 따라서 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 단, 확약 밖 권리는 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준

백송아트빌 동일 면적대 최근 거래를 기준으로 보면 최근 12개월 거래는 320,000,000원이며, 최저가는 최근 거래 대비 약 86.0% 수준입니다. 전체 평균 거래가는 과거 거래가 포함으로 334,000,000원입니다.

거래월	면적	층	거래가
2026.06	32.22㎡	1	320,000,000원
2025.04	32.22㎡	2	300,000,000원
2024.08	32.92㎡	4	380,000,000원
2022.02	32.22㎡	1	340,000,000원
2021.07	32.22㎡	3	330,000,000원

배당 및 인수 구조

감정가 vs 실질취득 vs 실거래

실질취득은 확약 적용 후 최저가 기준이며 최근 12개월 거래 320,000,000원보다 낮습니다.

④ 예상배당표 (최저가 275,200,000원 기준)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	4,652,800원
임차인 이하윤 보증금	340,000,000원	270,547,200원
현대캐피탈 가압류	86,408,544원	0원
상상인플러스저축은행 가압류	80,000,000원	0원
소유자 잔여	-	0원

⑤ 입찰 체크리스트

확약 확인. 임차권등기 말소 동의 및 보증금 반환청구권 포기 확약의 실제 효력을 반드시 확인해야 합니다.
실질취득 기준 판단. 최저가만 보고 판단하지 말고 확약 적용 여부를 전제로 계산해야 합니다.
환금성 검토. 백송아트빌은 16세대 규모 다세대이며 거래 표본이 적어 매도 시 기간을 고려해야 합니다.
권리 확인. 가압류·압류 등 후순위 권리는 매각으로 소멸 예정이나 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “확약은 기회지만, 확인은 필수”

이 사건의 핵심은 대항력 임차인의 존재입니다. 원칙대로라면 부족 배당액 69,452,800원이 매수인 부담으로 이어질 수 있는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사의 확약으로 해당 임차인 인수 위험은 실질 0원으로 해소되는 조건입니다. 최근 거래 320,000,000원 대비 최저가는 가격 메리트가 있으나, 소형 다세대 특성상 환금성과 확약 조건 확인이 낙찰 판단의 핵심입니다.

부동산강제경매

임차보증금 위험은 확약으로 풀렸지만, 환금성을 봐야 한다 — 마포 백송아트빌 101호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 확약으로 정리

② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 확약 적용

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준

④ 예상배당표 (최저가 275,200,000원 기준)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “확약은 기회지만, 확인은 필수”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

로그인이 필요한 정보입니다

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (11장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-23	유찰	3억 4,400만원
2	2026-07-28	대기	2억 7,520만원