부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 한국토지주택공사 임차권이 잡힌 물건이지만, 서울보증보험이 제출한 확약으로 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 예정되어 실질 인수 부담은 0원으로 봅니다. 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 대비 낮아 가격 매력은 있으나, 10세대 규모 다세대라는 환금성은 함께 확인해야 합니다.

감정가 / 최저가

105,000,000원 / 67,200,000원

2회 유찰 · 64%

실질취득 기준

67,200,000원

확약 적용 인수 0원

최근 12개월 시세

190,000,000원

2026.05 거래 1건

매수인 인수

0원*

확약 적용 기준

서울서부지방법원 2026타경50283. 서울 은평구 녹번동 156-24 지하층2호, 전용 47.48㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 김유비이며 2024년 거래가액 105,000,000원으로 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 을구 3번 한국토지주택공사의 주택임차권입니다.

임차권 보증금은 100,000,000원이고 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 다만 매각물건명세서 비고상 서울보증보험 주식회사가 한국토지주택공사의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인으로서 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 임차권에 대해서는 룰상 인수 실질 0원으로 판단합니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2026타경50283
소재지	서울특별시 은평구 녹번동 156-24 지하층2호
물건종류 / 면적	다세대 · 47.48㎡
건물	철근콘크리트 평스라브 4층건 중 제지하층 제2호
소유자	김유비
감정가 / 최저가	105,000,000원 / 67,200,000원
청구금액	104,512,328원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 그러나 확약 존재

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
한국토지주택공사	100,000,000원	有	有	확약 적용

임차인은 한국토지주택공사 1명입니다. 보증기관 승계 구조이며 보증금 중복 합산 대상이 아닙니다. 확약 적용 임차권 외 별도 임차 위험은 확인되지 않습니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 대비 낮은 가격

삼천리하이츠빌라 동일 면적 47.48㎡ 거래를 기준으로 보면 최근 12개월 거래는 2026년 5월 190,000,000원입니다. 현재 최저가는 67,200,000원으로 최근 거래 대비 35.4% 수준입니다.

거래월	면적	층	거래가
2026.05	47.48㎡	3	190,000,000원
2024.02	47.48㎡	-1	105,000,000원
2022.08	47.48㎡	-1	115,000,000원
2021.11	47.48㎡	4	160,000,000원
평균	-	4건	142,500,000원

✅ 가격 관점 현재 최저매각가 67,200,000원은 최근 12개월 거래 190,000,000원 대비 낮은 수준입니다. 실질취득은 확약 적용으로 최저가 기준으로 판단합니다.

③ 예상배당표 (매각가 67,200,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,609,600원
임차인 한국토지주택공사 보증금	100,000,000원	65,590,400원
신용보증기금 가압류	15,634,211원	0원
한국주택금융공사 가압류	72,113,184원	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실질취득 vs 실거래

확약 적용 후 실질취득 6,720만원 기준 비교

⚠️ 확인 포인트 확약은 한국토지주택공사 임차권에만 적용됩니다. 다른 임차권은 확인 대상이며, 입찰 전 매각물건명세서 원문 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 서울특별시 은평구 녹번동 소재 서울서부경찰서 동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 인근 노선버스 정류장과 역촌역(지하철6호선)이 위치합니다.
건물. 사용승인일 1992.03.10 다세대주택으로 이용 중입니다.
환금성. 삼천리하이츠빌라 10세대 규모로 대단지 대비 거래층이 제한될 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약 확인. 서울보증보험 확약서 내용과 임차권등기 말소 동의 여부를 원문 확인하세요.
가격 검토. 최저가는 최근 거래 대비 낮지만 개별 호수 상태와 지하층 특성을 함께 봐야 합니다.
권리 확인. 말소기준 이후 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
환금성 확인. 10세대 다세대 특성상 매도 가능성을 별도 검토해야 합니다.

맺으며 — “확약이 있어도 물건의 성격은 남는다”

이 사건의 핵심은 대항력 임차권입니다. 일반적인 경우라면 보증금 미배당분이 매수인 부담으로 이어질 수 있지만, 제출된 확약으로 해당 임차권 인수 실질은 0원으로 판단합니다. 가격은 현재 최저가 기준으로 거래 대비 낮은 편입니다. 다만 소규모 다세대라는 환금성 요소까지 반영해 접근하는 것이 안전합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-23	유찰	1억 500만원
2	2026-07-28	유찰	8,400만원
3	2026-09-01	대기	6,720만원

부동산강제경매

확약으로 인수 부담은 사라졌지만, 권리 구조를 끝까지 봐야 한다 — 은평 녹번동 지하층2호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 그러나 확약 존재

② 시세 비교 — 최근 거래 대비 낮은 가격

③ 예상배당표 (매각가 67,200,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “확약이 있어도 물건의 성격은 남는다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

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현장 사진 (17장)

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