710,917,000원
서울남부지방법원 2023타경5332. 가산동 에이스하이엔드타워클래식지식산업센터 제8층 제823호로, 감정평가상 업무시설로 이용 중입니다. 현재 소유자는 주식회사제이메디컬인터로 2021년 1월 25일 소유권을 이전받았고, 등기부 거래가액은 953,000,000원입니다. 같은 날 주식회사신한은행의 채권최고액 912,000,000원 근저당권이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다.
이후 신한은행 근저당권 1,200,000,000원과 360,000,000원, 기술보증기금 가압류 900,000,000원, 근로복지공단 가압류 37,211,450원, 경매개시결정 및 금천구 압류 등이 이어졌으며 이들 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 별도로 매각물건명세서가 토지별도등기 지상권을 매수인 인수권리로 명시하고 있어, “말소기준 이후 권리가 전부 정리된다”는 일반적인 결론만으로 접근해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2023타경5332 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 벚꽃로24길 26, 8층823호 (가산동, 에이스하이엔드타워클래식지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 집합건물 · 업무시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하2층/지상14층 중 제8층 제823호 · 사용승인일 2018-12-14 |
| 소유자 | 주식회사제이메디컬인터 · 2021.01.25 소유권이전 · 거래가액 953,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,388,510,000원 / 710,917,000원 (3회 유찰) |
| 경매 청구액 | 2,472,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 특별매각조건 | 일괄매각 · 기계기구 포함 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 별도 지상권은 인수
말소기준은 2021.01.25 주식회사신한은행 근저당권 912,000,000원입니다. 후순위 신한은행 근저당권과 기술보증기금·근로복지공단 가압류, 임의경매개시결정, 금천구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2019년 국민은행 근저당권 720,000,000원은 2021.01.25 해지로 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 51.2%라는 숫자만으로 ‘저렴’ 판정 금지
현재 최저매각가격은 710,917,000원으로 감정가 1,388,510,000원의 51.2%입니다. 3회 유찰로 절대금액은 크게 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 710,917,000원 | 51.2% | 2,707,803,620원 |
| 4회 유찰 시 | 568,733,600원 | 40.96% | 2,848,565,186원 |
| 5회 유찰 시 | 454,986,880원 | 32.77% | 2,961,174,439원 |
③ 예상배당표 (매각가 710,917,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,509,170원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 912,000,000원 | 701,407,830원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 기술보증기금 | 900,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 근로복지공단 | 37,211,450원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 9,509,170원을 제외한 701,407,830원이 을구 3번 신한은행 근저당권에 배당되고, 전체 채권 기준 미배당은 2,707,803,620원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당계산상 금액 인수는 0원이지만, 토지별도등기 지상권은 별도의 명세서상 인수권리입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산디지털단지역 남동측 인근으로, 주위는 업무시설 등이 소재하고 있습니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 가산디지털단지역(지하철 1,7호선), 독산역(지하철 1호선)이 소재해 대중교통 이용은 보통입니다.
- 이용상태. 본건은 업무시설로 이용 중이며, 건축물대장상 단층이나 현황은 복층으로 나누어 사용 중입니다.
- 설비. 전기설비·소화전설비·스프링쿨러설비·승강기설비·위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 10m, 북서측으로 폭 약 13m의 막다른 포장도로와 접하고 있습니다.
- 토지. 준공업지역이며 공시지가는 4,878,000원/㎡, 지목은 공장용지입니다. 국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 포함돼 있습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대내역은 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지별도등기 원문 확인. 매각물건명세서에 인수로 명시된 을구 13번 지상권 설정등기의 권리내용·범위·기간을 토지 등기 원문에서 직접 확인하세요.
- 감정가 51.2% 착시 경계. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 3회 유찰이라는 이유만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 복층 현황 확인. 건축물대장상 단층이나 현황은 복층으로 나누어 사용 중입니다. 실제 구조와 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대·점유 확인. 임차인 신고 내역과 별개로 감정평가에는 임대내역이 미상으로 기재돼 있으므로 현재 점유자를 확인하세요.
- 특별매각조건. 일괄매각이며 기계기구가 포함되고, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 토지이용 제한 확인. 국가산업단지·산업시설구역·준공업지역·과밀억제권역 등 토지이용계획을 실제 이용 목적과 대조하세요.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정 배당표이므로 실제 배당 및 납부 관계는 원본 자료로 확인하세요.
맺으며 — “51% 할인”보다 먼저 볼 것은 지상권
이 물건은 감정가 1,388,510,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 710,917,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저렴하다는 결론을 낼 수 없고, 매각물건명세서에는 토지별도등기 을구 13번 지상권 설정등기가 매수인 인수권리로 명시돼 있습니다.
여기에 건축물대장상 단층과 현황 복층 사용의 차이, 임대내역 미상, 최저매각가격의 20%인 특별매각보증금 조건도 함께 확인해야 합니다. 등기부의 일반 후순위 권리는 정리되지만 별도 지상권을 해소하지 않은 채 가격만 보고 접근하기에는 권리분석 난도가 높은 사건입니다. 결론은 “가격 판단 보류, 지상권 원문 확인 우선”입니다.
