제주지방법원 2025타경8708. 제주시 일도이동 양지빌라 4층 401호입니다. 사건상 용도 표기는 근린주택이고, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 등기부상 고창용과 이미경이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2025년 강제경매개시결정은 고창용 지분에 대해 내려졌습니다. 따라서 낙찰자가 취득하는 대상 역시 공유지분이라는 점을 가격보다 먼저 봐야 합니다.

권리 순서만 보면 말소기준은 2012년 12월 5일 농협은행주식회사 근저당권 36,000,000원입니다. 그 뒤의 농협은행 추가 근저당 12,000,000원, 김창균 가압류 250,000,000원, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 없지만 ‘공유관계’는 남는다

말소기준인 농협은행주식회사 근저당권보다 뒤의 담보권·가압류·경매등기는 모두 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 ‘401호 전체를 단독 소유하게 된다’는 뜻이 아닙니다. 이번 경매는 고창용의 공유지분 매각이므로 이미경의 2분의 1 지분은 그대로 남습니다.

임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 적혀 있습니다. 명세서상 인수권리는 없지만 실제 점유자와 사용관계는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 32.2% 숫자를 그대로 믿으면 안 된다

양지빌라 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 표본은 2024년 7월 140,000,000원 1건이고, 그 이전 거래는 2023년 2월 120,000,000원입니다. 최근 거래는 이전 거래보다 높아 최근 대 과거 추세는 +16.7%입니다.

수치상 최저매각가 45,080,000원은 최근 12개월 평균 140,000,000원의 32.2%입니다. 그러나 이 비교에는 두 가지 큰 제한이 있습니다. 첫째, 본건은 지분매각입니다. 둘째, 본건 전용면적은 84.77㎡인데 비교 거래는 66.31㎡와 75.26㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 32.2%라는 숫자를 전체 호실 시세 대비 할인율처럼 해석해 가격 가점을 크게 주는 것은 위험합니다.

③ 예상배당표 (매각가 45,080,000원 가정)

현재 회차에서는 채권 총액 298,000,000원 중 43,868,560원이 배당되고, 미배당은 254,131,440원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주동초등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·소규모 점포가 함께 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층·지상5층 건물의 4층 401호이며, 기본위생·급배수·보일러 난방·소방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북서측 폭 8m, 서측 폭 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·준주거지역·고도지구(30M이하)·방화지구·소로2류 접합 등이며 공시지가는 886,300원/㎡입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
• 환금성. 양지빌라는 16세대이고 1995.01.14 준공됐습니다. 확인된 실거래는 2건이며 본건과 면적이 일치하지 않습니다. 여기에 지분매각이라는 특성이 추가됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각대상 확인. 401호 전체가 아닌 고창용의 2분의 1 지분 매각이라는 점을 입찰 전 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
• 공유자 관계. 이미경의 2분의 1 지분이 남습니다. 공유자 우선매수 관련 특별매각조건도 함께 확인해야 합니다.
• 점유·임대관계. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인하세요.
• 가격 비교 방식. 최저가÷최근 실거래 32.2%만 보고 저평가로 판단하지 마세요. 지분매각이며 비교 거래 면적도 66.31㎡·75.26㎡로 본건 84.77㎡와 다릅니다.
• 배당 부족. 현재 회차 기준 채권 미배당 254,131,440원이 발생하지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 인수를 혼동하지 않아야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “싸 보이는 지분”과 “싼 부동산”은 다르다

이 물건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 명세서상 인수권리도 없어 등기상 인수 부담은 낮은 편입니다. 하지만 투자 판단의 중심은 그 부분이 아닙니다. 최저매각가는 45,080,000원까지 내려왔고 최근 실거래 140,000,000원과 비교하면 32.2%에 불과해 겉으로는 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이번 경매는 2분의 1 공유지분 매각이고, 실거래 표본도 본건 84.77㎡와 면적이 일치하지 않습니다.

결론은 권리 인수 0원이라는 장점과 지분매각·공유자 존속·점유관계 미상이라는 구조적 위험을 분리해서 봐야 한다는 것입니다. 단순 할인율만으로는 가격 메리트를 확정하기 어렵고, 공유지분의 실제 사용·환금 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 판단해야 하는 물건입니다.