서울남부지방법원 2024타경109552. 서울 양천구 신월동 44-5, 도로명주소 남부순환로 320에 있는 건물에 관한 강제경매입니다. 감정 이용상태는 미준공 건물로서 근린생활시설로 이용될 예정이고, 철근콘크리트조 지하 1층·지상 7층 구조입니다. 매각물건명세서상 토지를 제외한 건물만의 매각이며, 건축법상 사용승인을 받지 않았고 집행관 현황조사상 공정률은 95%입니다.
현재 최저매각가는 2,283,167,000원으로 감정가 3,567,449,000원의 64%입니다. 하지만 토지가 매각대상에서 빠져 있고, 건물의 토지에 대한 지상권 성립 여부가 불분명하며, 준공까지 일부 미시공 부분에 대한 추가 공사가 필요합니다. 여기에 공사대금 1,782,610,000원의 유치권 신고까지 있어, 가격 할인보다 법적·물리적 완성 가능성 확인이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경109552 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 44-5 · 서울특별시 양천구 남부순환로 320 |
| 용도 / 현황 | 사건 용도 표기 대지 · 현황 미준공 건물 · 근린생활시설로 이용 예정 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 철근콘크리트평슬라브지붕 · 지하 1층 및 지상 7층 |
| 매각 범위 | 건물만의 매각 · 토지 제외 |
| 준공 상태 | 사용승인 미취득 · 현황조사 공정률 95% · 일부 미시공 추가 공사 필요 |
| 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 3,567,449,000원 / 2,283,167,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사플레이스부동산중개법인 / 115,703,749원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원보다 ‘건물만 매각’이 더 중요하다
말소기준은 2024.05.03. 갑구 2번 강제경매개시결정입니다. 이후 2024.05.09. 권순영의 강제경매개시결정과 2024.05.28. 박종현의 119,750,000원 가압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 배당표에서도 현재 회차와 3·4회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 2024.05.30. 교보자산신탁주식회사 앞으로 소유권이전 신탁이 등기되어 있고, 등기에는 이 부동산에 관한 임대차 등 법률행위 시 신탁원부 제2024-6564호를 통해 신탁의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다고 명시돼 있습니다. 이 사건은 단순 근저당 말소형과 달리 신탁원부 확인이 필수입니다.
② 최대 변수 — 미준공·건물만 매각·지상권 불명
감정평가 이용상태는 “현황 미준공 건물로써 근린생활시설로 이용될 예정”입니다. 내벽은 일부 타일 마감이 돼 있으나 다수 미시공 상태이고, 통상의 위생·급배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
③ 유치권 — 신고액 1,782,610,000원, 성립 여부는 불분명
2024.07.29. 스위트건설 등으로부터 이 사건 부동산에 대해 공사대금 1,782,610,000원의 유치권신고서가 제출됐습니다. 매각물건명세서에는 그 성립 여부가 불분명하다고 기재돼 있고, 동시에 “유치권부존재 확인판결 참조 요함”이라고 명시돼 있습니다. 따라서 신고액을 곧바로 매수인 인수액으로 합산할 수는 없지만, 반대로 신고가 존재한다는 사실을 무시하고 인수 위험 0이라고 단정해서도 안 됩니다.
| 유치권 신고자 | 신고금액 |
|---|---|
| 스위트건설(대표자 임승운) | 86,290,000원 |
| 진명전기(대표자 이성호) | 85,700,000원 |
| 소장급여 | 84,000,000원 |
| ㈜디올에프엠씨(대표자 서형호) | 100,873,000원 |
| ㈜원총건설(대표자 박봉춘) | 105,000,000원 |
| 티케이엘리베이트 | 14,080,000원 |
| 엘파킹 주식회사 | 34,520,000원 |
| 동인강업 | 5,053,000원 |
| 대성개발 | 8,026,270원 |
| 한일코어(대표자 이귀행) | 36,230,000원 |
| 썬세이프트(대표자 채경선) | 18,700,000원 |
| 힘찬인력(대표자 김양희) | 12,200,000원 |
| 가나다사무기(대표자 강성석) | 1,600,000원 |
| ㈜교신(대표자 유동재) | 1,100,000원 |
| 원풍판넬(대표자 정승희) | 42,600,000원 |
| 대광지게차(대표자 배동열) | 3,200,000원 |
| 대벌크레인(대표자 이석원) | 4,300,000원 |
| 신성유통 | 1,303,600원 |
| 한남강재 | 330,000원 |
| 유닉스가설제 | 1,980,000원 |
| 누리환경(대표자 성종훈) | 2,640,000원 |
| 페인트공사 | 32,000,000원 |
| 금진산업(대표자 이경자) | — |
유치권 신고 총액은 1,782,610,000원으로 기재돼 있습니다. 개별 신고자의 권리 성립 여부와 유치권부존재 확인판결의 효력은 반드시 판결문 및 매각서류 원문으로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,283,167,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 25,231,670원 |
| 2. 갑구 2번 경매개시결정 · 주식회사플레이스부동산중개법인 | 115,703,749원 | 115,703,749원 |
| 3. 갑구 3번 경매개시결정 · 권순영 | 115,703,749원 | 115,703,749원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 박종현 | 119,750,000원 | 119,750,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,906,777,832원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구액 351,157,498원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 1,906,777,832원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 구조적 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 2,283,167,000원 | 351,157,498원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 1,826,533,600원 | 351,157,498원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 1,461,226,880원 | 351,157,498원 | 0원 | 0원 |
3회 유찰 시 1,826,533,600원, 4회 유찰 시 1,461,226,880원까지 내려가도 데이터상 채권자 미배당과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 하지만 미준공·토지 제외·지상권 불명·유치권 신고라는 핵심 위험은 낙찰가가 내려간다고 자동으로 사라지지 않습니다. 시세 거래 자료도 없어 “감정가 대비 싸다”를 곧바로 시장가격 대비 저렴하다는 뜻으로 바꿔 말할 근거가 없습니다.
⑥ 현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현황 미준공 건물로서 근린생활시설로 이용될 예정입니다.
- 구조. 철근콘크리트조 철근콘크리트평슬라브지붕 지하 1층·지상 7층입니다.
- 마감. 외벽은 미장스톤 마감 등, 내벽은 일부 타일 마감이나 다수 미시공, 창호는 알미늄 추정 새시 마감 등입니다.
- 설비. 통상의 위생·급배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등을 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 토지관계. 토지를 제외한 건물만의 평가이며, 건물의 토지에 대한 지상권 성립 여부는 불분명합니다.
- 위반건축물. 감정자료상 위반사항은 표시되지 않았으나, 별개로 건축법상 사용승인을 받지 않은 미준공 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지 사용권. 건물만 매각되므로 토지 소유관계와 건물의 지상권 성립 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 유치권 판결문. 1,782,610,000원 유치권 신고와 함께 언급된 유치권부존재 확인판결의 주문·확정 여부·당사자 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 신탁원부. 신탁원부 제2024-6564호의 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 조항을 확인해야 합니다.
- 사용승인. 공정률 95%라는 숫자와 별개로, 남은 미시공 공사의 범위·비용·사용승인 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유·현장. 유치권 신고와 공사 현장 특성상 실제 점유주체와 현장 출입·관리 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 64%라는 비율만으로 가격 메리트를 단정하지 말아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·유치권 관련 판결문을 서로 대조해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 먼저 봐야 할 것이 많다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 3,567,449,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 2,283,167,000원, 즉 감정가의 64%까지 내려온 물건입니다. 배당표도 현재부터 4회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액을 0원으로 보여줍니다.
하지만 투자 판단의 중심은 그 숫자가 아닙니다. 토지가 빠진 건물만 매각이고, 사용승인을 받지 않은 공정률 95% 미준공 건물이며, 토지에 대한 지상권 성립 여부가 불분명합니다. 여기에 1,782,610,000원 유치권 신고와 신탁등기까지 얽혀 있습니다. 실거래 시세도 제시돼 있지 않아 감정가 대비 할인율만으로 저평가 여부를 판단할 수 없습니다. 등기상 배당은 여유가 있지만, 실물·토지사용권·유치권·준공 리스크가 큰 고난도 사건으로 보는 것이 맞습니다.
