대구지방법원 2025타경3940. 포항시 북구 양덕동 1299, 신덕로 183에 있는 단층 근린생활시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 2013년 4월 29일 사용승인된 일반철골구조 샌드위치 판넬지붕 단층 건물이며, 현재 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 토지는 787.7㎡의 대지로, 토지이용상황은 상업용입니다.
말소기준권리는 2018년 3월 13일 설정된 농협은행주식회사 근저당권 1,164,000,000원입니다. 그보다 앞서 설정됐던 포항농업협동조합 근저당권 3건은 같은 날 해지를 원인으로 말소됐습니다. 말소기준권리 이후의 농협은행 추가 근저당권, 전세권, 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 인수권리 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3940 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 양덕동 1299 제가동 · 경상북도 포항시 북구 신덕로 183 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 | 일반철골구조 샌드위치 판넬지붕 단층 · 근린생활시설 이용 · 사용승인 2013.04.29 |
| 토지 | 대 787.7㎡ · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 광대소각 |
| 소유자 | 김중성 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,588,014,000원 / 1,268,127,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 1,027,128,962원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 명시 인수권리는 없다
2013년부터 2015년까지 포항농업협동조합 명의로 설정된 근저당권 3건은 2018년 3월 13일 모두 해지·말소됐고, 같은 날 농협은행주식회사 근저당권 1,164,000,000원이 새로 설정돼 말소기준권리가 됐습니다. 이후 설정된 60,000,000원 근저당권과 주식회사더캠패니의 100,000,000원 전세권은 말소기준권리보다 늦으므로 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 점유·용도 | 전입일 | 보증금 | 확정일자·배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이창래 | 점유 범위 확인 필요 | 2021.06.21 | 100,000,000원 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 아님 |
이창래의 전입일은 2021년 6월 21일로, 말소기준권리인 2018년 3월 13일 농협은행 근저당권보다 늦습니다. 따라서 전입일 기준으로는 대항력이 없고 보증금이 매수인에게 승계되지 않습니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부, 실제 점유 범위는 별도로 확인해야 합니다.
등기상 주식회사더캠패니의 전세권은 2020년 1월 15일부터 2030년 1월 14일까지, 1층 건물 전부를 업무용으로 사용하는 조건이며 전세금은 100,000,000원입니다. 이 전세권 역시 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 이창래와 등기상 전세권자 주식회사더캠패니는 서로 다른 명의이므로, 현장 점유자와 영업 주체의 관계를 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 검토 — 감정가 49%와 시세 할인은 다르다
감정가는 2,588,014,000원이고, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 1,268,127,000원으로 감정가의 49%입니다. 금액만 보면 감정가보다 1,319,887,000원 낮지만, 이것은 감정가 대비 하락폭일 뿐 곧바로 시장가격 대비 할인폭을 뜻하지는 않습니다.
동일 용도·규모의 실거래 비교표가 없어 현재 최저가가 실제 시세보다 낮은지, 높은지를 수치로 판정할 수 없습니다. 특히 표준화된 공동주택이 아니라 토지와 단층 근린생활시설을 함께 취득하는 물건이므로, 토지가격·임대수익·건물 상태·향후 활용계획에 따라 적정가가 크게 달라질 수 있습니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 1,268,127,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,081,270원 | 매각가의 약 1.2% 추정 |
| 을구 1번 근저당권 · 포항농업협동조합 | 1,032,000,000원 | 1,032,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 2번 근저당권 · 포항농업협동조합 | 105,600,000원 | 105,600,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 3번 근저당권 · 포항농업협동조합 | 102,000,000원 | 102,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 5번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 1,164,000,000원 | 13,445,730원 | 미배당 발생 |
| 을구 6번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 60,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 7번 전세권 · 주식회사더캠패니 | 100,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
시뮬레이션상 채권 총액은 2,563,600,000원, 채권자 배당액은 1,253,045,730원이며, 미배당액은 1,310,554,270원입니다. 신청채권자의 청구액 1,027,128,962원 중 현재 회차 예상배당은 13,445,730원으로 전액 충족되지 않습니다. 다만 미배당 채권은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양서초등학교 북동측 인근이며, 주변은 학교·대단위 아파트단지·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 일반철골구조 샌드위치 판넬지붕 단층으로, 내외벽 판넬잇기·바닥 타일붙임·하이새시창 구조입니다. 위생·급배수와 천정매립형 냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대 787.7㎡, 상업용 이용, 평지·세로장방 형상이며 도로접면은 광대소각입니다. 공시지가는 1,318,000원/㎡입니다.
- 도시계획. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구 17m 이하이며, 광로3류와 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 토지와 근린시설을 함께 취득하는 상업용 물건으로 매수층이 제한될 수 있고, 2회 유찰 이력과 실거래 비교 부재를 감안하면 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 배당자료 대조. 2018.03.13 말소된 을구 1~3번 근저당권이 배당 시뮬레이션에 반영된 경위를 최신 등기부·채권계산서·배당요구 서류로 확인하세요.
- 점유관계 확인. 현황조사상 임차인 이창래와 등기상 전세권자 주식회사더캠패니의 관계, 실제 점유 범위와 영업 주체를 현장에서 확인하세요.
- 임차서류 확인. 이창래의 확정일자·배당요구 여부와 보증금 지급 자료를 확인하세요. 대항력은 없지만 배당과 명도 협의에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만 보지 말고 주변 상업용 토지·근린시설 거래, 임대료와 공실률을 기준으로 입찰 상한을 별도로 산정하세요.
- 건물 상태. 샌드위치 판넬지붕과 철골구조의 누수·부식·냉난방설비 상태 및 보수비용을 점검하세요.
- 활용 제한. 제2종일반주거지역·고도지구·상대보호구역 등 토지이용 제한이 계획한 업종과 증·개축에 미치는 영향을 확인하세요.
- 명도 비용. 인수할 보증금은 없지만 점유자가 있는 만큼 인도명령·명도 협의 기간과 비용을 예상하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격과 환금성은 보류”
이 사건은 매수인이 떠안을 권리나 보증금이 없는 구조입니다. 이창래의 전입은 말소기준권리보다 늦고, 주식회사더캠패니의 전세권도 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 법정지상권도 명시적으로 해당 없음입니다.
그러나 권리 안전성이 곧 투자 매력을 뜻하지는 않습니다. 근린시설과 787.7㎡ 토지를 함께 취득하는 비표준 상업용 물건이고 이미 2회 유찰됐으며, 현재 최저가 1,268,127,000원을 실거래 시세와 직접 비교할 자료도 없습니다. 더구나 말소 기록이 있는 과거 근저당권이 배당 시뮬레이션에 포함된 점은 입찰 전에 반드시 정리해야 합니다. 결론은 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트와 환금성은 아직 확인되지 않은 물건입니다.