서울남부지방법원 2025타경596. 서울 영등포구 신길동 7-31의 토지와 단독주택을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 135.0㎡, 지목은 대, 감정 이용상태는 단독주택이며 건물은 1965.04 사용승인된 목조 와즙 단층주택입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 기재되어 있습니다.
등기상 현재 소유자는 여의샛강지역주택조합입니다. 과거 무궁화신탁으로 신탁등기가 넘어갔지만 해당 소유권이전 신탁은 2025.07.07 확정판결을 원인으로 말소됐습니다. 현재 등기 요약에는 근저당 0건, 압류 0건으로 나타나며, 이 사건의 말소기준은 2025.07.16 강제경매개시결정입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경596 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 신길동 7-31 · 여의대방로59길 40-2 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 135.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 단독주택 · 목조 와즙 단층주택 · 사용승인 1965.04 |
| 소유자 | 여의샛강지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 1,146,719,360원 / 733,900,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김교익 / 3,182,184,540원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 인수 0원과 절차 리스크를 분리해서 봐야 한다
과거 신길1동새마을금고 근저당 65,000,000원과 한국주택금융공사 근저당 1,596,000,000원은 이미 말소됐고, 국의 압류 역시 2025.06.23 해제됐습니다. 무궁화신탁 명의의 소유권이전 신탁도 2025.07.07 확정판결로 말소됐습니다. 따라서 현재 예상배당표상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 점유·건물 상태 — 임차권보다 ‘철거예정표시’가 더 큰 변수
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유관계와 인도 대상은 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 보증금·확정일자 등이 특정된 임차인은 확인되지 않아 별도 임차인 승계액은 계산되지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 1,146,719,360원, 현재 최저매각가는 733,900,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 64%입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 실거래 가격 근거가 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
특히 이 물건은 단독주택 + 토지이고, 토지는 135.0㎡ 부정형, 건물은 1965.04 사용승인의 목조 단층주택입니다. 여기에 철거예정표시와 공매 절차 교차까지 겹쳐 있어, 현재 최저가 자체보다 입찰 후 실제 활용 가능 상태를 확인하는 것이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 733,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,739,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김교익 | 3,182,184,540원 | 724,161,000원 |
| 미배당 | - | 2,458,023,540원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 9,739,000원 후 신청채권자에게 724,161,000원이 배당되고, 2,458,023,540원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 채권자의 미회수액이며, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대방역 북서측 인근으로, 주위에는 단독주택·공동주택·주상용 부동산·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스정류장과 대방역(1호선·신림선), 신길역(1·5호선)이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 토지. 135.0㎡ · 대 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가), 공시지가 3,447,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 도로(사도)에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·철도보호지구·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역·개발행위허가제한지역 등에 포함됩니다.
- 건물. 목조 와즙 단층주택으로 사용승인일은 1965.04이며 위생설비 및 급배수설비가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 상태 확인. 2025.04.03 한국자산관리공사 공매공고 부기등기와 2025.07.16 법원 강제경매의 절차 관계를 확인해야 합니다.
- 철거예정표시 현장 확인. 현황조사 당시 건물에 부착된 철거예정표시가 현재도 유효한지, 실제 철거가 예정·진행 중인지 확인하세요.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 평가돼 실제 점유자와 인도 대상을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물 및 제시외 건물의 구체적 현황과 경계를 매각목록과 현장에서 대조하세요.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약 허가구역·개발행위허가제한지역·철도보호지구 등 토지이용 규제가 실제 활용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 독립 검증. 감정가의 64%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 토지와 노후 단독주택의 현재 시장가치를 별도로 검증하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 리스크 0”
이 사건의 권리분석 숫자만 보면 매수인 인수는 0원이고, 감정가 1,146,719,360원에서 2회 유찰돼 최저가는 733,900,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건의 승부처는 단순한 말소 여부가 아닙니다. 현황조사에서 확인된 철거예정표시, 법원 경매보다 먼저 부기된 공매공고, 그리고 임대관계 미상이라는 현장 변수를 해결해야 합니다.
또한 현재 최저가 733,900,000원은 어디까지나 감정가의 64%일 뿐, 확인된 실거래 시세보다 싸다는 의미가 아닙니다. 권리상 인수 0원이라는 장점은 분명하지만, 절차와 실물 상태의 불확실성이 큰 만큼 공매 교차·철거 상태·점유·토지규제 확인이 끝나기 전에는 할인율만 보고 입찰할 사건이 아닙니다.
