서울남부지방법원 2025타경672. 목동 성재캐슬빌 제지층 제비01호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기부상 현재 소유관계는 박남희·박상현·박옥자·박재희·박정원·지창례의 공유 구조이고, 경매신청채권자 이재선의 근저당권 채권최고액은 100,000,000원입니다. 등기만 보면 이 근저당권이 말소기준이 되어 이후 권리는 정리되지만, 임차관계까지 함께 보면 결론이 달라집니다.
최복근은 2017.03.03 전입했고, 이재선 근저당권 설정일은 2019.08.29입니다. 전입일이 말소기준보다 앞섭니다. 다만 점유 부분은 미상이고 보증금과 확정일자도 확인되지 않으므로, 본 분석에서는 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봅니다. 매각물건명세서 비고에는 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 기재돼 있어, 입찰 전 보증금 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경672 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 231-203 성재캐슬빌 제지층 제비01호 |
| 도로명 | 서울특별시 양천구 목동중앙본로2길 38-40 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 기준시점 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 · 지하2층·지상4층 · 사용승인일 2006.07.28 |
| 현재 공유자 | 박남희, 박상현, 박옥자, 박재희, 박정원, 지창례 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 308,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 먼저다
과거 우리은행 근저당권 42,000,000원, 학교법인원석학원의 전세권 100,000,000원, 이재선의 소유권이전청구권 가등기는 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2019.08.29 이재선 근저당권 100,000,000원입니다. 이후 2025.09.30 국의 압류와 2025.10.01 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금이 핵심 미확정 변수
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최복근 | 미상 | 2017.03.03 | 미상 | 미상 | 2025.10.28 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 배당요구는 2025.10.28 접수됐지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 가능액과 최종 미배당액을 산정할 수 없습니다. 따라서 현재 단계에서 매수인 인수를 0원으로 고정하는 것은 부적절합니다.
③ 가격 판단 — 감정가가 싸다고 말할 근거가 없다
성재캐슬빌은 총 10세대, 사용승인일은 2006.07.28입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회, 낙찰률은 100.0%, 평균 할인율은 0.0%, 최근 낙찰일은 2026.06.23으로 집계돼 있습니다. 다만 비교 가능한 낙찰금액이나 실거래 금액이 확인되지 않아, 감정가 308,000,000원이 최근 시세보다 낮은지 높은지를 수치로 단정할 수 없습니다.
특히 이번 물건은 선순위 전입 임차인의 보증금이 미상이라, 가격 비교의 기준도 단순 최저가가 아니라 최종 실질취득액이어야 합니다. 보증금 확인 전에는 “신건 308,000,000원이 시세보다 싸다”거나 “유찰되면 곧바로 가격 메리트가 생긴다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,112,000원 |
| 1. 근저당권 · 이재선 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 임차인 · 최복근 | 미상 | 미상 |
| 계산상 잔여 · 소유자 교부 | - | 202,888,000원 |
202,888,000원은 집행비용과 이재선 근저당권만 반영한 계산상 잔여입니다. 최복근의 보증금·우선변제액 및 당해세 등이 반영되면 실제 배당과 잔여는 달라질 수 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따라 임차보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신목중학교 북측 인근. 다세대주택·아파트·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주거 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황도 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 평스라브지붕, 지하2층·지상4층 건물이며 기본 위생·급배수·난방·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지 북서측과 북동측으로 노폭 약 6M 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 정비구역, 과밀억제권역 등에 포함되고 공시지가는 3,857,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 복수의 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 확인됩니다. 입찰 목적과 취득주체에 따른 적용 여부를 원문 기준으로 확인할 필요가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대이고 대상 호수는 제지층 제비01호입니다. 아파트와 동일한 환금성을 전제로 평가하기보다 개별 수요를 확인하는 편이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최복근 보증금 확인. 가장 먼저 확인할 항목입니다. 보증금이 얼마인지 알아야 매수인 인수 가능액과 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 점유·대항력 재확인. 전입일은 2017.03.03으로 선순위지만 점유 부분과 보증금·확정일자가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 최복근은 2025.10.28 배당요구를 했습니다. 실제 배당순위와 배당가능액은 확정일자·보증금 등 추가 사실에 따라 달라질 수 있습니다.
- 회차별 총취득가 계산. 신건 308,000,000원, 1회 유찰 246,400,000원, 2회 유찰 197,120,000원 각각에 대해 인수 가능 보증금을 더해 비교해야 합니다.
- 지층 호수 현장 확인. 감정평가상 제지층 제비01호입니다. 채광·환기·습기·침수 흔적 등 개별 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 적용 확인. 감정요항표에 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 기재돼 있으므로 실제 취득 시 적용 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”과 “인수 0원”은 같은 말이 아니다
이 사건은 말소기준 이후의 등기 권리만 보면 비교적 단순합니다. 그러나 경매에서 진짜 중요한 것은 낙찰 후 매수인이 떠안는 금액입니다. 최복근은 2017.03.03 전입했고 말소기준 근저당권은 2019.08.29 설정됐습니다. 보증금과 확정일자가 미상인 상태에서는 인수액을 0원으로 볼 수 없습니다.
따라서 감정가 308,000,000원이나 유찰 후 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 먼저 임차보증금과 배당가능액을 확인하고, 낙찰가 + 미배당 인수액으로 실질취득가를 다시 계산해야 합니다. 현재 단계의 결론은 등기 후순위 권리는 정리되지만, 선순위 전입 임차인의 인수 가능액이 미상이라 보수적 접근이 필요한 물건입니다.
