대구지방법원 2025타경3955. 포항 오천읍 제일맨션5차 106동 401호 아파트입니다. 소유자는 블루엔젤유한회사이고, 2021년 거래가액 23,000,000원으로 취득했습니다. 핵심 권리는 1991년 한국주택은행 근저당이며 이후 유한회사메타투자관리 근저당, 국 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건의 핵심 검토 대상은 임차권등기입니다. 박정옥 씨의 임차권등기가 존재하고 보증금은 50,000,000원입니다. 그러나 데이터상 전입일은 2022.04.04이며 말소기준권리는 1991.12.26 근저당권이므로 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3955 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 용덕리 384 오천제일맨션5차 106동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.88㎡ |
| 소유자 | 블루엔젤유한회사 |
| 감정가 / 최저가 | 46,000,000원 / 22,540,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 박정옥 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 임차권등기 확인이 핵심
말소기준권리는 1991.12.26 한국주택은행 근저당권입니다. 이후 2023년 국 압류, 2024년 국 압류, 2025년 강제경매개시결정, 2023년 유한회사메타투자관리 근저당은 매각으로 소멸합니다.
박정옥 씨의 주택임차권은 2024.11.07 대구지방법원 포항지원 임차권등기명령 (2024카임1219)에 따라 등기되었습니다. 보증금은 50,000,000원이며, 전입일 2022.04.04가 말소기준권리 이후이므로 데이터상 대항력 없음으로 확인됩니다.
② 임차인 확인
| 임차인 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박정옥 | 50,000,000원 | 2022.04.04 | 2022.04.04 | 대항력 없음 임차권등기 있음 |
③ 시세 비교 — 최저가는 실거래보다 낮다
제일맨션5 동일권역 최근 실거래 12건 기준 평균은 29,583,333원입니다. 현재 최저매각가 22,540,000원은 평균 대비 낮아 가격상 접근 가능한 구간입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 56.16㎡ | 2 | 32,000,000원 |
| 2026.04 | 59.88㎡ | 5 | 22,000,000원 |
| 2026.02 | 59.58㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| - | 12건 | 29,583,333원 |
④ 예상배당표
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 805,720원 |
| 유한회사메타투자관리 근저당 | 70,000,000원 | 21,734,280원 |
| 박정옥 청구금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 미배당 합계 | 120,000,000원 | 98,265,720원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 박정옥 임차권등기의 원인과 말소 여부를 확인하세요.
- 대항력 판단. 전입일 2022.04.04와 말소기준권리 1991.12.26 관계를 기준으로 판단해야 합니다.
- 가격 검토. 현재 최저가는 실거래 평균 대비 낮지만 1991년 준공 구축 아파트라는 점을 반영해야 합니다.
- 명도 확인. 임차권등기자는 실제 점유 여부와 관계없이 관련 절차 확인이 필요합니다.
맺으며 — “가격은 매력, 임차권은 확인”
이 물건은 최저매각가가 실거래 평균보다 낮아 가격 측면에서는 접근 가능한 경매입니다. 다만 임차권등기가 존재하고 매각물건명세서상 관련 안내가 있었기 때문에, 대항력 없음이라는 판단과 별개로 서류 확인이 중요합니다. 가격은 합격권, 임차권 검토는 필수인 물건입니다.