서울남부지방법원 2025타경10109. 오류동 금반석씨티빌41차 제3층 제301호 다세대주택입니다. 감정가는 307,000,000원이고 두 번 유찰되어 현재 최저매각가는 196,480,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 64%라 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리관계에서는 정반대의 결론이 나옵니다. 이인호는 2020.07.08 전입했고 보증금은 270,000,000원입니다. 말소기준인 2023.09.12 우리금융캐피탈 가압류보다 앞선 전입이어서 대항력이 있습니다.
더구나 2024.05.03 주택임차권등기가 마쳐졌고, 매각물건명세서에는 이 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 기재되어 있습니다. 따라서 이 사건은 “최저가 196,480,000원짜리 물건”이 아니라 “대항력 보증금 270,000,000원이 실질 가격을 지배하는 물건”으로 봐야 합니다. 추가 유찰로 입찰 최저가가 내려가더라도 가격 메리트를 최저가 기준으로 확대 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10109 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 4-75 금반석씨티빌41차 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 전용 57.79㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 · 사용승인일 2019.01.16 |
| 소유자 | 손수연 · 2020.07.07 소유권이전 · 거래가액 258,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 196,480,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 297,735,164원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.09.12 우리금융캐피탈주식회사 가압류 8,913,724원입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 국의 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이인호의 전입일은 2020.07.08로 말소기준보다 훨씬 빠릅니다. 2024.05.03에 주택임차권등기가 된 시점 자체는 말소기준보다 늦지만, 임차인의 대항력 판단은 기존 전입·점유관계를 함께 봐야 하며, 매각물건명세서도 미변제 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이인호 | 건물의 전부 · 주거 (임차권등기) | 2020.07.08 | 270,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 아님 |
| 임성범 | 301호 · 주거 | 2024.08.12 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
실제 점유 관련 조사에는 2명이 확인됩니다. 이인호는 보증금 270,000,000원의 대항력 있는 임차권자이고, 임성범은 2024.08.12 전입해 말소기준인 2023.09.12보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 다만 임성범의 보증금은 미상이라 금액 부분은 입찰 전 확인이 필요합니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복 보증금 합산 문제는 없습니다.
② 시세 비교 — 196,480,000원이 아니라 270,000,000원으로 본다
금반석씨티빌41차는 10세대 규모이고, 비교되는 실거래 표본은 2건입니다. 전용 57.79㎡인 이 물건과 면적이 일치하는 2025.06 거래는 292,000,000원, 2025.04의 56.39㎡ 거래는 280,000,000원입니다. 두 거래 평균은 286,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 57.79㎡ | 2 | 292,000,000원 |
| 2025.04 | 56.39㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 286,000,000원 |
표면 최저가 196,480,000원은 실거래 평균 286,000,000원의 68.7%입니다. 하지만 이 수치만 보고 31%가량 싸다고 해석하면 권리관계를 빠뜨린 것입니다. 이 사건은 대항력 보증금이 270,000,000원이므로 실질취득 기준 270,000,000원으로 시세와 비교해야 합니다. 그러면 실거래 평균 286,000,000원의 94.4%, 최신 거래 292,000,000원의 92.5% 수준입니다. 즉 가격 차이는 존재하지만, 표면 최저가가 보여주는 68.7% 수준의 할인으로 보면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 196,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,550,720원 |
| 인수 · 이인호 임차보증금 | 270,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 8,913,724원 | 8,913,724원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,037,000,000원 | 184,015,556원 |
| 4. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 297,735,164원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 196,480,000원 가정 시 일반 채권 총 청구액은 1,343,648,888원, 배당액은 192,929,280원, 미배당은 1,150,719,608원입니다. 이인호의 보증금은 배당표상 0원 배당이며 매수인 인수 대상으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 오류동에 위치하고, 주위는 다세대주택 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 금반석씨티빌41차까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 제3층 제301호이며 사용승인일은 2019.01.16입니다. 위생·급배수 및 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 고척로3길이 소재합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 건축허가·착공제한지역에 해당하며 공시지가는 2,522,000원/㎡입니다.
- 환금성. 금반석씨티빌41차는 10세대이고 실거래 표본은 2건입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.6회이며, 본건은 이미 2회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 196,480,000원만 보고 실거래 평균의 68.7%라고 판단하지 말고, 대항력 임차보증금 270,000,000원을 실질 가격 기준으로 두세요.
- 이인호 보증금 확인. 보증금 270,000,000원, 전입 2020.07.08, 주택임차권등기 2024.05.03입니다. 매각물건명세서의 인수 문구와 배당 여부를 입찰 직전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 임성범 점유 확인. 2024.08.12 전입으로 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다. 현 점유관계와 명도 대상자를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.10 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 처리와 말소 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 추가 유찰의 의미. 3회 유찰 157,184,000원, 4회 유찰 125,747,200원으로 내려가도 대항력 임차보증금 때문에 최저가 하락분을 그대로 수익으로 계산하면 안 됩니다.
- 내부 상태 확인. 내부구조와 이용상황은 집합건축물대장 도면과 외부관찰 등에 의한 조사이며 발코니 확장 등 일부 구조가 다소 상이할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “64% 최저가”보다 “270,000,000원 보증금”을 먼저 보라
이 사건의 가장 큰 착시는 감정가 307,000,000원짜리 다세대가 두 번 유찰되어 196,480,000원까지 내려왔다는 숫자입니다. 표면적으로는 실거래 평균 286,000,000원의 68.7%라 매우 싸 보입니다. 하지만 대항력 있는 이인호의 보증금이 270,000,000원이고, 매각물건명세서도 미변제 잔액의 매수인 인수를 명시합니다.
따라서 이 물건은 최저가 할인형이 아니라 대항력 인수형입니다. 가격 판단 기준을 실질취득 약 270,000,000원으로 바꾸면 실거래 평균 286,000,000원의 94.4%, 최신 거래 292,000,000원의 92.5%입니다. 일정한 가격 차이는 있지만 권리구조가 복잡하고, 추가 점유자 보증금도 미상이며, 10세대 규모에서 실거래 표본은 2건뿐입니다. 표면 가격은 매력적이지만 권리 인수를 반영하면 안전마진은 제한적이라는 결론이 맞습니다.
