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특수권리·특수조건 2

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.12 3회 · 최저 5,147,000원
B 매력지수58 유찰 4회

부동산강제경매

2025타경3972 · 포항지원 · 토지
14평
낙찰가 유찰 4회 후 낙찰
10,510,000원 1,051만 감정가 43,756,500원
감정가의 24% 2026-08-03 낙찰
최저매각가 10,505,000원 최저가 대비 +0%
낙찰일
08-03 낙찰 완료
포항지원 일괄매각 3개 목록
입찰 보증금
105만원
최저가의 10% · 1,050,500원
감정가 대비
▼ 76.0% 싸게 매수
감정가 4,375만원 · 낙찰가 기준
최근 결과
4 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
감정가 대비 75% 할인 유찰 4회 (가격 충분히 내려옴) 경상북도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가는 감정가 34%까지 내려왔지만 지분매각과 공유자 우선매수권 확인이 핵심입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 4회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 연립/다세대 + 토지

3회 유찰로 가격은 낮아졌지만, ‘지분매각’이 핵심 — 포항 오천읍 문덕리

대구지방법원 포항지원 2025타경3972 · 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 4-16
감정가 43,756,500원 · 최저매각가 15,008,000원 · 매각기일 2026.07.06 · 강제경매(삼성화재해상보험주식회사)
58점
매력지수 B등급 · 3회 유찰로 가격은 낮아졌지만 지분매각·공유자 우선매수가 핵심 변수인 물건
인수권리 0원과 채권 미배당 위험은 낮지만 지분매각, 공유자 우선매수권, 제시외 건물 및 공부와 현황 차이가 있어 일반 단독 입찰보다 주의가 필요해 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 34.3%까지 떨어진 3회 유찰 물건으로 숫자상 가격 매력은 큽니다. 다만 일반적인 건물 전체 경매가 아니라 이용철 지분 9분의 2에 대한 지분매각입니다. 인수권리는 없지만 공유자 우선매수권과 제시외 건물 포함 여부를 확인해야 하는 물건입니다.
감정가
43,756,500원
토지+건물
최저가
15,008,000원
3회 유찰·34.3%
실질취득
15,008,000원
인수액 0원
핵심지표
지분매각
9분의 2

대구지방법원 포항지원 2025타경3972. 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 소재 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 김선이(9분의 7), 이용철(9분의 2) 공유 형태이며, 이번 강제경매는 이용철 지분 9분의 2에 대해 진행됩니다. 근저당·가압류 등 별도 부담은 확인되지 않고, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

사건번호대구지방법원 포항지원 2025타경3972
소재지경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 4-16
도로명: 경상북도 포항시 남구 오천읍 해병로315번길 6-2
물건종류연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용중
소유자김선이(9분의 7), 이용철(9분의 2)
감정가 / 최저가43,756,500원 / 15,008,000원
신청채권자 / 청구삼성화재해상보험주식회사 / 10,534,337원
매각기일2026.07.06

① 권리 흐름 — 인수권리는 없다

말소기준이 되는 권리는 2025.07.29 접수된 강제경매개시결정입니다. 별도 근저당권과 가압류는 확인되지 않았고, 매각물건명세서상 인수권리 및 법정지상권은 해당사항 없습니다. 낙찰자가 부담할 인수금액은 0원입니다.

② 지분매각·공유자 우선매수 분석

⚠️ 가장 중요한 체크포인트 이번 경매는 건물 전체가 아니라 이용철 지분 9분의 2 매각입니다. 공유자인 김선이는 매각물건명세서 비고상 우선매수신고를 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 일반 매수자는 낙찰 가능성과 활용성을 함께 검토해야 합니다.
매각 대상이용철 지분 9분의 2
공유자김선이 지분 9분의 7
사용 현황단독주택으로 이용중
제시외 건물포함. 일부 건물 공부와 실제 현황 차이 존재

③ 예상배당표 (매각가 15,008,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-670,144원
강제경매개시결정 · 삼성화재해상보험주식회사10,534,337원10,534,337원
잔여 · 소유자 교부-3,803,519원
매각대금 배분 (15,008,000원)
회차별 미배당 가능성
유찰 지속 시 신청채권자는 일부 미배당 가능성이 발생합니다.
✅ 권리 관점 근저당·임차인 인수 부담이 없는 구조이며 예상 배당에서는 신청채권자가 전액 배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 입찰 관점 가격은 크게 낮아졌지만 지분매각은 환금성과 사용권 확보 측면에서 일반 물건과 다릅니다. 공유자 우선매수권 행사 여부가 낙찰 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

④ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 경상북도 포항시 남구 오천읍 용덕리 소재 오천중고등학교 남서측 인근이며 부근은 정비된 단독주택지대입니다.
  • 교통. 차량 접근 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
  • 토지. 제3종일반주거지역, 토지면적 46.0㎡, 지목 대입니다.
  • 현황 차이. 일부 건물은 공부상 면적과 실측면적, 지붕 구조 차이가 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 지분 확인. 전체 부동산이 아닌 이용철 지분 9분의 2 매각임을 반드시 확인하세요.
  • 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고 가능성이 있어 일반 경쟁 낙찰 전략과 다릅니다.
  • 현황 확인. 제시외 건물 포함 및 공부와 실제 구조 차이를 현장 확인하세요.
  • 점유 관계. 임대관계는 미상으로 현장 점유 확인이 필요합니다.
  • 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “가격은 매력적, 그러나 지분 경매다”

이 물건은 감정가 대비 34.3%까지 떨어진 가격이 가장 큰 장점입니다. 또한 인수권리 부담도 없습니다. 다만 핵심은 가격이 아니라 지분입니다. 공유자 우선매수권, 제시외 건물, 현황 차이를 감안하면 일반 부동산처럼 접근하기 어렵습니다. 권리는 깨끗하지만, 지분 경매의 구조를 이해한 사람에게만 맞는 물건입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 데이터를 토대로 작성한 분석 의견이며, 미납 관리비·당해세·최우선변제 등 일부 항목은 반영되지 않을 수 있습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다.

위치 / 로드뷰

경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 4-16

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