한 줄 평 감정가 대비 34.3%까지 떨어진 3회 유찰 물건으로 숫자상 가격 매력은 큽니다. 다만 일반적인 건물 전체 경매가 아니라 이용철 지분 9분의 2에 대한 지분매각입니다. 인수권리는 없지만 공유자 우선매수권과 제시외 건물 포함 여부를 확인해야 하는 물건입니다.
감정가
43,756,500원
토지+건물
최저가
15,008,000원
3회 유찰·34.3%
실질취득
15,008,000원
인수액 0원
핵심지표
지분매각
9분의 2
대구지방법원 포항지원 2025타경3972. 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 소재 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 김선이(9분의 7), 이용철(9분의 2) 공유 형태이며, 이번 강제경매는 이용철 지분 9분의 2에 대해 진행됩니다. 근저당·가압류 등 별도 부담은 확인되지 않고, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 포항지원 2025타경3972 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 4-16 도로명: 경상북도 포항시 남구 오천읍 해병로315번길 6-2 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김선이(9분의 7), 이용철(9분의 2) |
| 감정가 / 최저가 | 43,756,500원 / 15,008,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성화재해상보험주식회사 / 10,534,337원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없다
말소기준이 되는 권리는 2025.07.29 접수된 강제경매개시결정입니다. 별도 근저당권과 가압류는 확인되지 않았고, 매각물건명세서상 인수권리 및 법정지상권은 해당사항 없습니다. 낙찰자가 부담할 인수금액은 0원입니다.
② 지분매각·공유자 우선매수 분석
⚠️ 가장 중요한 체크포인트 이번 경매는 건물 전체가 아니라 이용철 지분 9분의 2 매각입니다. 공유자인 김선이는 매각물건명세서 비고상 우선매수신고를 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 일반 매수자는 낙찰 가능성과 활용성을 함께 검토해야 합니다.
| 매각 대상 | 이용철 지분 9분의 2 |
|---|---|
| 공유자 | 김선이 지분 9분의 7 |
| 사용 현황 | 단독주택으로 이용중 |
| 제시외 건물 | 포함. 일부 건물 공부와 실제 현황 차이 존재 |
③ 예상배당표 (매각가 15,008,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 670,144원 |
| 강제경매개시결정 · 삼성화재해상보험주식회사 | 10,534,337원 | 10,534,337원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,803,519원 |
매각대금 배분 (15,008,000원)
회차별 미배당 가능성
유찰 지속 시 신청채권자는 일부 미배당 가능성이 발생합니다.
✅ 권리 관점 근저당·임차인 인수 부담이 없는 구조이며 예상 배당에서는 신청채권자가 전액 배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 입찰 관점 가격은 크게 낮아졌지만 지분매각은 환금성과 사용권 확보 측면에서 일반 물건과 다릅니다. 공유자 우선매수권 행사 여부가 낙찰 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 포항시 남구 오천읍 용덕리 소재 오천중고등학교 남서측 인근이며 부근은 정비된 단독주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 토지면적 46.0㎡, 지목 대입니다.
- 현황 차이. 일부 건물은 공부상 면적과 실측면적, 지붕 구조 차이가 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분 확인. 전체 부동산이 아닌 이용철 지분 9분의 2 매각임을 반드시 확인하세요.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고 가능성이 있어 일반 경쟁 낙찰 전략과 다릅니다.
- 현황 확인. 제시외 건물 포함 및 공부와 실제 구조 차이를 현장 확인하세요.
- 점유 관계. 임대관계는 미상으로 현장 점유 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 그러나 지분 경매다”
이 물건은 감정가 대비 34.3%까지 떨어진 가격이 가장 큰 장점입니다. 또한 인수권리 부담도 없습니다. 다만 핵심은 가격이 아니라 지분입니다. 공유자 우선매수권, 제시외 건물, 현황 차이를 감안하면 일반 부동산처럼 접근하기 어렵습니다. 권리는 깨끗하지만, 지분 경매의 구조를 이해한 사람에게만 맞는 물건입니다.