52,430,000원
대구지방법원 2025타경3977. 포항시 북구 두호동 한샘하우젠빌 A동 4층 401호, 전용 76.33㎡ 다세대주택입니다. 감정가 107,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 52,430,000원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 최근 기준 거래가 119,000,000원의 절반에도 못 미치지만, 이 사건은 최저가만으로 판단하면 안 되는 대표적인 인수형 경매입니다.
현재 소유자는 박상숙이며 2020.03.20. 매매를 원인으로 2020.04.03. 소유권을 취득했고, 등기 거래가액은 130,000,000원입니다. 그런데 소유권 취득 직후인 2020.05.26. 이민선 명의의 소유권이전등기청구권 가등기가 설정됐습니다. 매각물건명세서에는 이 가등기가 말소되지 않고 매수인이 인수하며, 매매예약이 완결되면 매수인이 소유권을 상실할 수 있다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3977 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 두호동 1072-6 한샘하우젠빌 A동 4층 401호 도로명: 경상북도 포항시 북구 삼흥로88번길 28-3 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택) · 전용 76.33㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 박상숙 (2020.04.03. 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 52,430,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 89,508,493원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 사용승인 / 세대수 | 2002.10.25. / 8세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 두 권리가 남는다
현재 유효한 근저당권은 없고, 선언된 말소기준은 2025.07.31. 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 2020.05.26. 가등기와 대항력의 기초가 2017년에 형성된 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 매각으로 정리되지 않습니다. 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하지만, 앞선 두 권리의 부담은 매수인에게 남습니다.
② 임차권 분석 — 실제 임차인 0명, 승계 신고 1건
한국토지주택공사 명의 신고는 보증기관 승계 신고로 분류되므로 실제 임차인 수에는 포함하지 않습니다. 실제 임차인은 0명이며, 보증금 85,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 다만 등기된 주택임차권 자체는 대항력과 우선변제권이 있고, 배당으로 전액 회수되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
| 명의자 / 성격 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 배지 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 승계 신고 · 실제 임차인 수 제외 | 2017.12.29 | 2017.12.07 | 85,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 신고 | 33,913,740원 배당요구 2024.01.08 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 봐야 한다
전용 76.33㎡로 면적이 일치하는 한샘하우젠빌 A동 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 114,666,666원이지만, 가격 판단은 최근 기준값과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2024.10. 1층 119,000,000원이며, 최근 기준 평균도 119,000,000원입니다. 최근 가격 흐름은 이전 거래보다 5.8% 높은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 76.33㎡ | 1 | 119,000,000원 |
| 2023.06 | 76.33㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2022.06 | 76.33㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 전체 평균 | 76.33㎡ | 3건 | 114,666,666원 |
현재 최저가 52,430,000원만 놓고 보면 최근 기준가의 44.1%지만, 이는 실제 매수인 부담을 반영하지 않은 숫자입니다. 임차권 인수액까지 더한 실질취득 86,343,740원은 최근 기준가 119,000,000원의 72.6%입니다. 수치상 약 32,656,260원의 차이가 있지만, 선순위 가등기로 인한 소유권 상실 가능성은 이 가격 차이와 별개의 위험입니다.
| 회차 | 최저가 | 임차권 인수 | 실질취득 | 최근 기준가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 52,430,000원 | 33,913,740원 | 86,343,740원 | 72.6% |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 36,701,000원 | 49,359,618원 | 86,060,618원 | 72.3% |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 25,690,700원 | 60,171,733원 | 85,862,433원 | 72.2% |
④ 예상배당표 (매각가 52,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,343,740원 | - |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 85,000,000원 | 51,086,260원 | 33,913,740원 |
| 2. 경매신청채권 · 서울보증보험 | 89,508,493원 | 0원 | 89,508,493원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 한국토지주택공사 임차권에 배당되고, 부족분 33,913,740원은 매수인이 인수합니다. 신청채권자 서울보증보험의 청구액 89,508,493원은 배당되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장량초등학교 남동측 약 200m 지점에 위치하며, 주변은 중소규모 아파트단지와 다세대주택이 자리한 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입은 용이하고 대중교통 사정은 보통입니다. 서측 폭 8m 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물이며, 사용승인일은 2002.10.25.입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방이 설치돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며, 도시지역·상대보호구역·가축사육제한구역에 포함되거나 저촉됩니다. 공시지가는 815,400원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으나, 잠금장치와 점유자 부재로 내부 조사가 이뤄지지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이고 확인된 동일 면적 실거래는 3건입니다. 가격 비교 표본이 많지 않은 점을 감안해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인서류 확인. 2020.05.26. 매매예약의 계약서, 예약완결권 행사 여부, 제척기간·소멸시효와 가등기 권리자의 현재 입장을 확인해야 합니다.
- 소유권 상실 가능성 검토. 매각물건명세서에 가등기 인수와 예약완결 시 소유권 상실 가능성이 명시돼 있으므로 법률 검토 없이 입찰하지 않아야 합니다.
- 실질취득 기준 사용. 현재 회차의 판단 가격은 52,430,000원이 아니라 임차권 인수액을 더한 86,343,740원입니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 4회 유찰돼 최저가가 25,690,700원으로 내려가도 실질취득은 85,862,433원으로 거의 줄지 않습니다.
- 임차권 배당 확인. 한국토지주택공사 배당액과 매수인 인수 잔액을 배당표·매각물건명세서 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 점유·내부 상태 확인. 조사 당시 잠금장치와 점유자 부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 점유관계와 내부 관리 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 가등기 관련 소송·처분 내역과 실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “반값 경매”가 아니라 “소유권 위험 경매”
최저가 52,430,000원만 보면 감정가의 49%, 최근 기준가의 44.1%라서 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 임차권 부족분 33,913,740원을 더한 현재 실질취득은 86,343,740원이며, 낙찰가가 더 내려가도 총부담은 약 8,600만원 부근에서 거의 고정됩니다.
그럼에도 최근 기준가 119,000,000원보다 약 3,266만원 낮다는 숫자만으로 입찰 근거를 만들 수는 없습니다. 이 물건에는 매수인이 인수하는 2020.05.26. 가등기가 있고, 매매예약이 완결되면 매수인이 소유권을 상실할 수 있습니다. 따라서 결론은 가격은 할인, 권리는 치명적 위험입니다. 가등기의 성격과 소멸 가능성이 원본서류와 법률 검토로 명확히 해소되지 않는 한, 최저가가 더 내려가더라도 안전한 물건으로 바뀌지는 않습니다.
