서울남부지방법원 2025타경12219. 구로동 비체빌 4층 402호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 권리의 출발점은 2019.12.12. 신목신용협동조합이 설정한 채권최고액 135,600,000원 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 그 뒤의 국세 압류·구로구 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
조사된 점유자 QUAN NINGJUM의 전입일은 2021.07.16.로 말소기준일인 2019.12.12.보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 기준으로는 대항력 없음으로 판단되며, 보증금이 확인되지 않았더라도 이 전입관계만 놓고 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12219 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 88-17 비체빌 제4층 제402호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제4층 제402호 · 사용승인일 2017.11.01 |
| 소유자 | 박동수 · 2019.12.04 매매 · 거래가액 136,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 200,100,000원 / 128,064,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 청구금액 | 135,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019.12.12. 신목신용협동조합 근저당이 말소기준입니다. 이후 2024.01.04. 국의 압류, 2025.01.14. 구로구의 압류, 2025.09.25. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2026.04.24. 주식회사비젼에이엠씨대부로 이전됐고 같은 날 해당 근저당권부채권에 통조림가공수산업협동조합의 99,600,000원, 박영희의 36,000,000원 질권이 설정됐습니다. 이는 말소기준 근저당에서 파생된 권리관계로, 현재 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 전입이 말소기준보다 늦다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| QUAN NINGJUM | 미상 | 2021.07.16 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 조사된 임차인은 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 이 임차인의 전입일 자체는 선순위가 아니므로 제공된 권리분석상 매수인 보증금 인수는 발생하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 ‘동일면적 비교’가 아니다
비체빌-구로(88-17)의 실거래 자료는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로, 2025.03. 전용 59.12㎡ 6층이 290,000,000원에 거래됐습니다. 과거 거래는 2023.08. 전용 29.97㎡ 3층 225,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 290,000,000원이고, 최근 거래와 과거 거래의 추세는 +28.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 59.12㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2023.08 | 29.97㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 290,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 257,500,000원 |
현재 최저가 128,064,000원은 최근 12개월 평균의 44.2%로 표시됩니다. 하지만 시세 매칭 대상면적은 23.38㎡이고, 거래 표본의 면적은 59.12㎡와 29.97㎡로 직접 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 44.2%를 그대로 ‘시세의 절반 이하’라고 해석해 가격 가점을 크게 주는 것은 위험합니다. 최근 거래 상승률 +28.9%는 참고할 수 있지만, 동일면적 직접 비교자료가 부족하다는 점이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,064,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,592,896원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 신목신용협동조합 | 135,600,000원 | 125,471,104원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권에 10,128,896원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 건물 리스크 — 제시외 건물·위반건축물 표기
이 사건에서 권리보다 더 무겁게 봐야 할 부분입니다. 매각물건명세서 비고에는 제시외 건물 포함이 기재되어 있고, 집합건축물대장상 위반건축물 표기가 있습니다. 위반면적은 12.1㎡, 구조는 조립식패널조, 용도는 주거입니다.
감정평가 내용 역시 공부상 기재된 건물 면적보다 초과되는 부분이 존재하며, 그 초과 부분을 제시외 건물로 구분했다고 밝히고 있습니다. 이 부분은 기존 건물에 부착된 구조와 용도·기능상 독립된 구분소유권의 객체로 거래될 수 없어, 대상 건물의 가액에 포함해 평가했습니다. 즉 단순한 등기 권리 문제가 아니라 물리적 현황과 건축물대장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 하는 물건입니다.
⑥ 회차별 배당·가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 128,064,000원 | 125,471,104원 | 10,128,896원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 102,451,200원 | 100,216,883원 | 35,383,117원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 81,960,960원 | 80,085,663원 | 55,514,337원 | 0원 |
낙찰가가 더 내려갈수록 근저당권자의 미배당은 커지지만 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 이 사건은 ‘낮아진 낙찰가만큼 보증금 인수가 커지는 대항력 임차인 인수형’이 아닙니다. 입찰 판단은 위반건축물과 제시외 면적, 실제 점유·명도, 동일면적 시세 확인에 집중해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 비체빌은 19세대·2017.11.01 사용승인 건물입니다.
- 입지. 구로중학교 남서측 인근. 단독주택·다세대주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 지목 대 · 공시지가 4,027,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·정비구역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역 등이 포함되고, 토지거래계약 허가구역의 기재 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 환금성. 관련 경매지표상 평균 유찰 3.8회·낙찰률 0.0%로, 가격이 낮아져도 수요가 빠르게 붙는 유형이라고 보기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 현장 확인. 위반면적 12.1㎡·조립식패널조·주거 부분의 실제 위치와 상태를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 공부상 면적보다 초과되는 부분이 감정가에 포함돼 있으므로 제시외 부분의 현황을 직접 대조해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. QUAN NINGJUM은 대항력은 없지만 실제 점유 여부와 명도 상황은 별개이므로 현황 확인이 필요합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 조사 임차인의 보증금과 확정일자, 우선변제 여부는 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서 원본을 재확인해야 합니다.
- 동일면적 시세 확보. 현재 실거래 2건은 59.12㎡·29.97㎡이고 시세 매칭 대상면적은 23.38㎡입니다. 직접 비교 가능한 면적의 거래 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
- 배당 미반영 항목 확인. 제공된 배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건 자체가 단순하지 않다
권리만 보면 말소기준 이후 압류가 소멸하고, 조사 임차인도 말소기준보다 늦게 전입해 매수인 인수 0원인 비교적 명확한 구조입니다. 현재 최저가 128,064,000원이 실질취득 기준금액이고, 근저당권자의 미배당액도 낙찰자에게 넘어오지 않습니다.
하지만 이 사건을 높은 점수로 보기 어려운 이유는 다른 데 있습니다. 위반건축물 12.1㎡와 제시외 건물이 존재하고, 관련 경매물건 평균 유찰도 3.8회에 이릅니다. 시세는 최근 12개월 평균 290,000,000원으로 보이지만 대상면적과 직접 일치하지 않아 현재 최저가가 ‘시세보다 현저히 싸다’는 결론도 유보해야 합니다. 권리 인수는 낮고, 물건 하자와 환금성 검증은 높게 요구되는 물건. 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 현장과 동일면적 시세를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
