서울남부지방법원 2025타경12252. 강서구 화곡동 ‘더원’ 5층 501호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중인 물건입니다. 현재 최저가는 감정가 225,000,000원의 64%인 144,000,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 81,000,000원 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건은 최저가 자체로 가격을 판단하면 안 되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
을구 3번 주택임차권의 임차인 구자건은 2020.09.28. 주민등록을 마쳤고, 점유개시는 2020.09.26.로 기재되어 있습니다. 반면 현재 말소기준이 되는 강제경매개시결정은 2025.10.01.입니다. 즉 임차인의 대항요건이 훨씬 먼저 형성됐고, 매각물건명세서에도 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12252 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 820-7 더원 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 6층 건물 중 5층 |
| 대상면적 | 25.95㎡ |
| 소유자 | 김승철 · 2020.10.05. 소유권이전 · 거래가액 239,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 144,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구자건 / 239,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
2020.07.31. 설정된 관악신용협동조합 근저당권은 2020.09.22. 이미 말소됐습니다. 따라서 이 근저당권은 현재 낙찰자가 인수할 권리가 아닙니다. 그 뒤 구자건의 점유·주민등록이 형성되고, 2024.10.14. 주택임차권등기가 올라온 다음 2025.10.01. 강제경매개시결정이 기입됐습니다. 현재 권리순서에서는 임차권이 말소기준보다 앞서므로 매각으로 당연 소멸하는 후순위 임차권이 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 구자건 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 239,000,000원 | 대항력 有 주민등록 2020.09.28. | 배당모형상 0원 | 미배당 잔액 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 임차권등기에는 확정일자 기록이 있으나, 현재 배당 시뮬레이션은 임차인 우선배당을 0원으로 두고 있으며, 매각물건명세서의 핵심은 “전액 변제되지 않은 보증금 잔액은 매수인이 인수”한다는 점입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 2.39억이 최근 거래보다 높다
이 물건의 가격 메리트는 최저가 144,000,000원이 아니라 인수까지 반영한 실질취득비용으로 비교해야 합니다. 확인된 최근 12개월 거래는 3건으로 평균 172,000,000원, 최신 거래는 2026.05. 180,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 28.86㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 28.71㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 2026.02 | 28.71㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 172,000,000원 |
표면상 최저가는 최근 12개월 평균의 83.7%입니다. 하지만 이 수치는 이 사건에서 투자판단 기준이 될 수 없습니다. 실질취득을 약 239,000,000원으로 보면 최근 12개월 평균의 139.0%, 최신 거래 180,000,000원의 132.8% 수준입니다. 즉 대항력 인수를 반영하면 최근 거래보다 저렴한 물건이 아니라 오히려 높은 가격대입니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,816,000원 |
| 임차인 구자건 보증금 | 239,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 구자건 | 239,000,000원 | 141,184,000원 |
| 미배당 | - | 97,816,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시뮬레이션상 신청채권 239,000,000원 가운데 141,184,000원이 배당되고 97,816,000원이 미배당으로 남습니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가를 웃도는 구조에서는 낙찰가가 더 낮아질수록 미배당·인수 부분이 커져, 실질취득비용이 보증금 239,000,000원 부근에서 크게 내려가지 않습니다. 집행비용 추정치 때문에 단순 합산값에는 차이가 생길 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 실질취득 해석 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 97,816,000원 | ≈ 보증금 239,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 115,200,000원 | 112,787,200원 | 126,212,800원 | ≈ 보증금 239,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 92,160,000원 | 90,101,120원 | 148,898,880원 | ≈ 보증금 239,000,000원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡4동주민센터 북서측 인근. 단독주택·도시형생활주택(다세대)·진흥아파트 소규모단지·근린생활시설 등이 혼재하는 제2종일반주거지역 내 주택지대입니다.
- 교통. 차량출입은 가능하고 지하철 5호선 까치산역이 남서측 근거리에 있으나 이용사정은 원활한 편은 아닌 것으로 평가됐습니다. 남측 곰달래로 노선버스 정류장 이용이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 5층 501호. 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지·경보기, CCTV, 1층 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 약 4M 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경 보호구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 총 16세대, 2020.07.24. 사용승인된 소규모 다세대입니다. 동일 건물 경매통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이며 매각률은 0.0%로 표시돼 있어, 대단지 공동주택보다 환금성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 144,000,000원은 입찰 출발가격일 뿐 실질취득가격이 아닙니다. 대항력 임차보증금의 미배당 잔액을 반드시 합산해 판단해야 합니다.
- 시세 기준은 실질취득. 최근12개월 평균 172,000,000원·최신 거래 180,000,000원과 비교할 때 실질취득 약 239,000,000원은 시세 이상입니다. 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
- 임차권 원본 확인. 을구 3번 주택임차권등기, 주민등록일자 2020.09.28., 점유개시일자 2020.09.26., 임차보증금 239,000,000원 및 매각물건명세서 인수 문구를 다시 대조해야 합니다.
- 신청채권과 임대차 관계 확인. 구자건이 임차인이면서 강제경매 신청채권자로 나타나는 만큼 채권의 기초, 판결·집행권원, 배당 시 보증금채권과의 관계를 확인해야 합니다.
- 면적 차이 감안. 최근 거래 3건의 전용면적은 28.71㎡·28.86㎡로 대상 25.95㎡와 일치하지 않습니다. 개별 호수 상태·층·면적을 반영한 추가 시세 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 배당요구·문건접수 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 유찰”보다 먼저 봐야 할 숫자는 2.39억
이 사건의 핵심은 간단합니다. 감정가 225,000,000원이 2회 유찰돼 최저가가 144,000,000원까지 내려왔지만, 대항력 임차인의 보증금 239,000,000원이 낙찰가를 웃돕니다. 현재 배당 가정에서는 97,816,000원이 미배당으로 남고, 추가 유찰 시 매각가는 낮아지는 대신 미배당액이 더 커집니다. 그래서 이 물건은 “1.44억짜리 다세대”가 아니라 실질적으로 약 2.39억 수준의 취득비용을 전제로 검토해야 하는 물건입니다.
그 실질취득 수준은 최근 12개월 거래 평균 172,000,000원의 139.0%, 최신 거래 180,000,000원의 132.8%입니다. 게다가 16세대 규모의 다세대이고 이미 2회 유찰됐습니다. 최저가는 낮아 보이지만 권리 인수까지 반영하면 가격 메리트가 없고 환금성도 보수적으로 봐야 합니다. 결론은 분명합니다. 표면 할인율이 아니라 대항력 임차인의 미배당 잔액을 기준으로 판단해야 하는 고위험 인수형입니다.
