서울남부지방법원 2025타경12312. 강서구 화곡동 ‘공감지음410’ 1층 104호, 전용 29.19㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 손재현으로 2022.03.02. 거래가액 279,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2023.03.09. 강서세무서장의 압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2022.01.28. 이미 전입·점유를 시작한 임차인 김지은입니다. 확정일자도 2021.12.13.로 더 빠르고, 임차보증금은 279,000,000원입니다.
임차권등기는 2024.02.06. 뒤늦게 설정됐지만, 그 등기일만 보고 말소기준 이후 권리라고 판단하면 안 됩니다. 임차인의 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 말소기준권리보다 앞서고, 매각물건명세서에도 “보증금이 배당으로 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수”하는 구조로 명시돼 있습니다. 이 물건의 핵심은 최저매각가가 아니라 미배당 보증금 승계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12312 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 410-132 공감지음410 제1층 제104호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.19㎡ · 지상 4층 중 1층 |
| 건물 현황 | 2021.07.30. 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 19세대 |
| 소유자 | 손재현 (2022.03.02. 거래가액 279,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 177,280,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 333,328,767원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기부상 압류 2건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021.08.10. 설정됐던 수협은행 신탁등기도 이미 말소됐습니다. 그러나 실제 임차인 김지은 1명은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 임차인 본인이고, 전입 2022.01.28.이 말소기준 2023.03.09.보다 앞서므로 대항력 있음으로 판정돼 있습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지은 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.28 / 2021.12.13 배당요구 2024.02.06 | 279,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 승계 |
더 유찰돼도 구조는 달라지지 않습니다. 3회 유찰 시 매각가가 141,824,000원으로 내려가지만 인수액은 139,961,536원으로 늘고, 4회 유찰 시 매각가는 113,459,200원까지 내려가도 인수액이 167,929,229원으로 커집니다. 즉 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 동안에는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 커지는 구조이고, 경제적 실질취득 부담은 보증금 약 279,000,000원 규모로 고정해서 보는 것이 핵심입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
공감지음410의 유사면적 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 274,000,000원이지만, 이 숫자에는 2021~2022년의 279,000,000원~289,000,000원 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 최근 시장을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 160,000,000원이고, 최신 거래 역시 2026.06. 160,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 구간 대비 -43.7% 하락한 것으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 29.98㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.04 | 26.86㎡ | 3 | 284,000,000원 |
| 2022.03 | 26.65㎡ | 1 | 284,000,000원 |
| 2022.03 | 29.19㎡ | 1 | 279,000,000원 |
| 2022.02 | 29.23㎡ | 1 | 284,000,000원 |
| 2022.01 | 26.86㎡ | 2 | 284,000,000원 |
| 2022.01 | 29.98㎡ | 4 | 289,000,000원 |
| 2022.01 | 29.19㎡ | 3 | 284,000,000원 |
| 2021.12 | 29.19㎡ | 2 | 284,000,000원 |
| 2021.12 | 29.81㎡ | 4 | 288,000,000원 |
| 2021.12 | 26.84㎡ | 4 | 284,000,000원 |
| 2021.12 | 29.23㎡ | 2 | 284,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 160,000,000원 |
현재 최저매각가 177,280,000원만 놓고 봐도 최근 12개월 평균의 110.8%로 이미 최근 시세보다 높습니다. 그런데 이 사건은 그 최저가에 미배당 보증금 인수가 추가되는 구조이므로 비교 기준은 177,280,000원이 아니라 실질취득 약 279,000,000원입니다. 따라서 전체 평균 274,000,000원 대비 최저가가 64.7%라는 수치만으로 “싸다”거나 가격 메리트가 있다고 평가하면 최근 시장과 권리 인수를 동시에 놓치게 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 177,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,281,920원 |
| 1. 임차인 김지은 보증금(우선변제) | 279,000,000원 | 173,998,080원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 333,328,767원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 중 105,001,920원이 미배당되어 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 한국주택금융공사의 청구금액 333,328,767원은 배당받지 못하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 도시형생활주택(단지형다세대) 부지입니다.
- 입지. 화일초등학교 남동측 인근으로 다세대·연립주택과 근린생활시설이 혼재하며, 주위여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 마을버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2021.07.30. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 1층 104호이며, 승강기와 피로티주차장 설비가 있습니다.
- 도로·토지. 남서측 약 4~5미터 포장도로에 접하고, 제2종일반주거지역에 위치합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 19세대 규모이고 최근 12개월 실거래 표본은 1건입니다. 최신 거래가 160,000,000원으로 과거 거래대비 가격 하락 폭이 큰 만큼 재매각 가격 판단을 보수적으로 해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 177,280,000원만 보지 말고 대항력 임차인의 미배당 보증금 승계를 포함해 실질취득을 약 279,000,000원 규모로 보세요.
- 추가 유찰의 효과 확인. 3회 유찰 시 141,824,000원, 4회 유찰 시 113,459,200원으로 최저가는 내려가지만 인수액은 각각 139,961,536원, 167,929,229원으로 증가합니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 김지은은 대항력과 우선변제권을 모두 갖고 있고, 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
- 임차권등기와 명도. 등기 자체의 말소 여부와 별개로 미배당 보증금 승계가 핵심입니다. 배당·인도 단계에서 임차보증금 정산 관계를 원본 서류와 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 등기부에는 2022.03.02. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 관련 원문을 함께 대조하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 274,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 160,000,000원과 -43.7% 하락 추세를 우선해 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “64% 유찰가”보다 “279,000,000원 보증금”이 먼저다
겉으로 보면 감정가 277,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 177,280,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건은 일반적인 할인형 경매가 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인의 보증금이 279,000,000원이고, 현재 회차 기준 미배당액 105,001,920원을 매수인이 떠안습니다. 더 유찰되면 낙찰가는 내려가지만 인수액이 그만큼 커지는 구조이므로 실질취득 부담은 약 279,000,000원 규모로 보는 것이 맞습니다.
반면 최근 12개월 평균과 최신 실거래는 모두 160,000,000원이고 최근 가격 추세도 -43.7%입니다. 현재 최저가 자체도 최근 평균의 110.8%인데, 실질취득 부담은 그보다 훨씬 높습니다. 이미 2회 유찰된 소규모 다세대이고 최근 거래 표본도 적은 만큼, “유찰돼 싸졌다”는 이유로 접근할 사건이 아닙니다. 이 물건의 결론은 권리 인수 부담이 크고, 최근 시세 대비 실질취득가도 높아 보수적 판단이 필요한 D등급 구조입니다.
